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??中國(guó)老齡化進(jìn)程正由快速發(fā)展期邁入飛速發(fā)展期。

??據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委預(yù)測(cè)，“十四五”時(shí)期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過(guò)20%，進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^(guò)30%，進(jìn)入重度老齡化階段。

??“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”成為了各行業(yè)競(jìng)相角逐的重要賽道，養(yǎng)老市場(chǎng)床位供給正迎來(lái)“大爆發(fā)”。

??基于企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模大小，康養(yǎng)行業(yè)格局已初步形成。克而瑞康養(yǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023中國(guó)康養(yǎng)企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模TOP50企業(yè)床位總規(guī)模共計(jì)53.7萬(wàn)張，其中，TOP20市場(chǎng)比重達(dá)67.7%。

??房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一，涉房企業(yè)床位擁有量占比僅16.5%，市場(chǎng)容量遠(yuǎn)低于行業(yè)預(yù)期。未來(lái)，房企搶灘養(yǎng)老行業(yè)仍面臨五大挑戰(zhàn)。

??近年來(lái)，養(yǎng)老市場(chǎng)展現(xiàn)出巨大增長(zhǎng)潛力，2023年將成為養(yǎng)老大年。

??據(jù)克而瑞康養(yǎng)測(cè)算，2023年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到9.9萬(wàn)億，2025年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破12萬(wàn)億元，2030年將突破20萬(wàn)億元。未來(lái)5年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將提前完成產(chǎn)業(yè)培育期，正式邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。

??各類企業(yè)主體正加速?gòu)亩嘟嵌惹腥腽B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從克而瑞康養(yǎng)發(fā)布的《2023中國(guó)康養(yǎng)企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模TOP50》可以明顯看出，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)床位迎來(lái)爆發(fā)式供給。

??TOP50企業(yè)在建在營(yíng)養(yǎng)老床位共計(jì)53.7萬(wàn)張，其中養(yǎng)老床位量超過(guò)3萬(wàn)張的企業(yè)有3家，1-3萬(wàn)張的企業(yè)有13家，0.5-1萬(wàn)張的企業(yè)有25家，半數(shù)企業(yè)床位規(guī)模在0.5萬(wàn)張之1萬(wàn)張之間。0.5萬(wàn)張以下的企業(yè)有9家。

??與此同時(shí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步凸顯。

??從企業(yè)床位集中度看，TOP3的企業(yè)床位量占前50強(qiáng)的比重達(dá)28.2%，占比接近三成。TOP10企業(yè)床位總規(guī)模達(dá)到26萬(wàn)張，占前50強(qiáng)的比重達(dá)到46.8%，接近半數(shù)床位集中在TOP10 企業(yè)。另外，TOP20市場(chǎng)比重達(dá)67.7%，占比超過(guò)七成，行業(yè)集中度進(jìn)一步凸顯。

??從企業(yè)類型來(lái)看，民企布局養(yǎng)老可謂“一馬當(dāng)先”，從企業(yè)養(yǎng)老床位TOP50對(duì)應(yīng)的企業(yè)類型看，民營(yíng)企業(yè)布局的床位量合計(jì)為35.4萬(wàn)張，占比65.8%，國(guó)央企（含國(guó)資控股企業(yè)）養(yǎng)老床位量約18.4萬(wàn)張，占比34.2%，未來(lái)隨著地方性國(guó)央企康養(yǎng)集團(tuán)不斷探索，床位規(guī)模將持續(xù)爆發(fā)。

??險(xiǎn)資布局養(yǎng)老迎來(lái)新轉(zhuǎn)向，一場(chǎng)“劇烈博弈”正加速到來(lái)。

??TOP50企業(yè)中，險(xiǎn)資企業(yè)占了9席，其中，泰康人壽床位擁有量斷層式領(lǐng)先，截至6月30日，床位規(guī)模達(dá)到8.3萬(wàn)張，占TOP50總量的15%。究其原因，2022年至今，泰康累計(jì)摘得9宗地塊與收購(gòu)一處城市核心物業(yè)，布局速度創(chuàng)下歷史最快。

??頭部險(xiǎn)資企業(yè)布局速度加快，尤其是2022年，險(xiǎn)企布局養(yǎng)老服務(wù)呈現(xiàn)“井噴式”增長(zhǎng)。

??從險(xiǎn)企“首進(jìn)”養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域來(lái)看，險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域可追溯到十多年前，2021年之前，平均每年保持2-3家險(xiǎn)企“首進(jìn)”的節(jié)奏，一直到2022年，險(xiǎn)企入局的戰(zhàn)略節(jié)奏迎來(lái)新轉(zhuǎn)變，呈“扎堆性”涌入趨勢(shì)，全年共有9家險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)歷史新高。

??實(shí)際上，險(xiǎn)資入局養(yǎng)老有著天然的優(yōu)勢(shì)，險(xiǎn)企的低成本資金與“投資大、回收周期長(zhǎng)”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)匹配度高，同時(shí)也是比較好的資產(chǎn)配置方式。養(yǎng)老的融入可以使險(xiǎn)企的資產(chǎn)與負(fù)債在長(zhǎng)周期運(yùn)行中更加合理，緩解資產(chǎn)負(fù)債“長(zhǎng)短錯(cuò)配”壓力。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)下，養(yǎng)老市場(chǎng)為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展提供新動(dòng)能。

??房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一，市場(chǎng)容量遠(yuǎn)低于行業(yè)預(yù)期，涉房企業(yè)床位擁有量?jī)H8.85萬(wàn)張，占比16.5%。TOP50榜中，有10家涉房企業(yè)，TOP10企業(yè)僅1家（燕達(dá)集團(tuán)1.5萬(wàn)張）。

??聚焦典型房企來(lái)看，市場(chǎng)容量進(jìn)一步壓縮。

??據(jù)克而瑞康養(yǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年8月30家入局康養(yǎng)的典型房企中，只有8家典型房企床位規(guī)模進(jìn)入TOP50榜單，8家典型房企截至6月30日床位量只有6.8萬(wàn)張，占比僅12.7%。

??典型房企中僅華潤(rùn)和保利床位量超過(guò)1萬(wàn)張，萬(wàn)科、綠城床位量緊隨其后，規(guī)模不足1萬(wàn)張，整體來(lái)看，典型房企養(yǎng)老床位的市場(chǎng)占有率普遍較低。

??另外，從未入榜的典型房企來(lái)看，除碧桂園和朗詩(shī)床位量超2000張，其他典型房企床位規(guī)模普遍在2000張以下。

??這背后有兩大原因：

??首先，房企存量物業(yè)項(xiàng)目較多，但運(yùn)營(yíng)服務(wù)較弱，同時(shí)并非所有項(xiàng)目都適合做康養(yǎng)，需要看項(xiàng)目配套、地段、以及項(xiàng)目特點(diǎn)等。

??此外，更為重要的是，目前尚未形成長(zhǎng)周期、低成本的資金閉環(huán)模式，房企進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域是通過(guò)部分項(xiàng)目行業(yè)試水或項(xiàng)目試點(diǎn)，并沒有像險(xiǎn)資企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模拓展。

??房企入局養(yǎng)老行業(yè)，仍面臨五大問題。

??首先，融資挑戰(zhàn)。在房企主業(yè)資金鏈吃緊的背景下，房企如何獲得長(zhǎng)期低息資金，如何形成很好的融資閉環(huán)是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要挑戰(zhàn)。

??第二，運(yùn)營(yíng)服務(wù)不足。房企基本是快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式并不完全適用于養(yǎng)老，對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的欠缺是亟需補(bǔ)足的短板。

??第三，營(yíng)銷方式轉(zhuǎn)變。房企做養(yǎng)老會(huì)很自然地將過(guò)去做住宅那一套階段式營(yíng)銷打法照搬過(guò)來(lái)，而養(yǎng)老項(xiàng)目講究的是持續(xù)性。另外，傳統(tǒng)地產(chǎn)宣傳渠道并不能有效觸達(dá)目標(biāo)群體，得開拓有效的新渠道。

??第四，人才嚴(yán)重短缺。房地產(chǎn)企業(yè)要想成功轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老項(xiàng)目，人才是必不可少的。傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理人員并不能滿足全產(chǎn)業(yè)鏈的基本養(yǎng)老服務(wù)要求，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)銷售方面的人才相對(duì)充足，但后期運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療、護(hù)理、服務(wù)等環(huán)節(jié)人才相對(duì)空白，需要大量相關(guān)領(lǐng)域、行業(yè)人員，尤其養(yǎng)老服務(wù)人才。

??第五，盈利困境。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)，回報(bào)率低，所需資金量巨大。除了前期建設(shè)外，核心是“養(yǎng)老”，還需要一系列配套服務(wù)，包括醫(yī)療、娛樂、生活、護(hù)理、設(shè)施等方面的投產(chǎn)。后期的裝修、醫(yī)療器械、保健設(shè)施、體檢設(shè)施、健身器材等是一筆很大開銷，后續(xù)還有醫(yī)療、護(hù)理等人員的支出需要維持，資金運(yùn)營(yíng)較困難。現(xiàn)有房企資金的來(lái)源一般由自有資金、外部借款及銀行貸款，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)長(zhǎng)期的還款壓力較大。

??隨著政策紅利與規(guī)模性“新老年人”康養(yǎng)需求的雙向加持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資迎來(lái)爆發(fā)窗口期，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的各類企業(yè)陸續(xù)入場(chǎng)，并邁入戰(zhàn)略性擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的新周期。

??目前，康養(yǎng)市場(chǎng)供給端呈多元化特征，“多主體保障、多渠道供給”的市場(chǎng)格局正加速成型，并且行業(yè)集中度已初步建立。

??人口老齡化的必然趨勢(shì)為房企入局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了許多機(jī)會(huì)，但未來(lái)市場(chǎng)容量仍有待進(jìn)一步提升。