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??近日，住建部部長倪虹在住房城鄉(xiāng)建設部開年工作動員會上強調扎實做好老舊小區(qū)改造、城中村改造和保障房建設。

??2024年，保障性住房建設加速推進。

??據不完全統(tǒng)計，截至1月底，已有廣州、深圳等35個城市披露計劃在2024年籌集建設配售型保障房合計約10萬套，其中廣州、深圳和福州推進速度較快，且規(guī)模均在萬套以上。

??另外，上海銷售型保障房的供應力度最大，十四五期間年均規(guī)劃建設銷售型保障房規(guī)模最高，達到400萬平方米以上。

??從成交情況來看，預計到2025年保障房成交占比可突破二成，成為剛需產品供求主力，未來隨著配售型保障性住房的發(fā)展，部分城市二手房市場中的剛需份額有望重新向新房市場回歸。

??近年來，重點一二線城市逐漸加大了保障性住房的供應力度。

??根據公開數據估算，上海、深圳、南京等城市十四五期間年均規(guī)劃建設銷售型保障房規(guī)模均在100萬平方米以上。其中上海是規(guī)劃銷售型保障房規(guī)模最高的城市，規(guī)模在400萬平方米以上。

??從銷售型保障房面積占近三年宅地成交面積的比重來看，上海銷售型保障房供應力度最大，占比達到了27%，居全國首位，其次是深圳，占比為17%。

??此外，北京、南京、溫州等城市銷售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供給力度也處于相對高位。其余城市比重多在5%以下。

??2024年，銷售型保障房建設加速落地。

??比如廣州，首批銷售型保障房已開工，年內將籌建不小于1萬套。

??除廣州外，南寧、福州、深圳等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設規(guī)模。其中福州計劃建設規(guī)模最高，首批約1.24萬套，與此同時，全國首筆配售型保障性住房貸款也在福州落地。

??銷售型保障房在整個新房交易中占比迅速提升。

??2022年以來新房成交快速下行，但銷售型保障房的成交量僅下滑4%，交易規(guī)模仍保持相對穩(wěn)定，另外，銷售型保障房在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。

??據CRIC測算，2025年銷售型保障房占新房交易的比例或進一步突破二成。

??具體城市來看，福州保障房交易在新房中占比最高，2023年成交占比達到了49%，溫州占比也有47%，保障房已成為新房交易主力，另外，徐州、上海、鎮(zhèn)江、淮安交易占比也在三成以上。

??與之相對的，目前長沙、北京、廣州、青島等城市保障性住房交易占比較低，且2023年新房交易規(guī)模持續(xù)低位運行。 

??受房價下行影響，近年來重點城市剛需產品交易規(guī)模急劇下行，購房者更多地將關注重點轉向了二手房市場，未來隨著配售型保障房進入市場，勢必會吸引相當大多數剛需群體回流，再加上依舊處于高位動遷安置房交易，銷售型保障房將成為剛需產品的供求主力。典型城市如天津、合肥和南京。

??以合肥為例，2023年合肥二手房交易結構中，總價100萬元以下房源占比達到54%，而在新房交易中，總價100萬以下房源占比僅為3%。

??未來隨著配售型保障性住房的發(fā)展，得益于更低的價格門檻，這些城市的二手房市場中的剛需份額有望重新向新房市場回歸。

??去年，《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》中明確提出，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐保障性住房發(fā)展工作。

??2024年初，試點城市范圍擴圍至省會城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。

??這是什么概念？

??2023年末最新發(fā)布的《城市建設統(tǒng)計年鑒》數據顯示，目前城區(qū)人口超過100萬及省會城市共有105個，城區(qū)總人口達到3.7億人。而這些城市大約有1.05億人租房，相關住房需求總量或超31億平米。

??這意味著新一輪保障性住房建設的大力推進，將有效降低這些人群的購房門檻，促使31億平方米的剛需“蓄水池”開閘放水。

??在34個城區(qū)接近過超過300萬的城市中，租賃人口總量大約8700萬，相關住房需求超過26億，占105個城市試點總量的比例超過八成。

??尤其是對于集聚了大量外來租賃人口的上海、深圳而言，配售型保障住房建設的發(fā)展，意味著千萬級人口的住房需求釋放，將為城市帶來巨量的住宅項目投資和開發(fā)空間。

??一個重要的趨勢是，銷售型保障房建設的加快，將推動新房銷售進入“雙軌制”發(fā)展新階段，對住房市場發(fā)展的影響更為深遠。在行業(yè)銷售規(guī)模縮量，企業(yè)追求盈利確定性的當下，銷售型保障房也將為企業(yè)帶來更多新的投資機會。