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??“擠爆”售樓部、賣房到深夜、投資客“殺回”樓市再次上演。

??盡管廣州連續(xù)兩個月遭遇雷雨天氣，但在“5·28”樓市新政的刺激和多個樓盤持續(xù)打折促銷帶動下，廣州一手房市場迎來了復蘇。

??“自5月17日多部門出臺政策‘組合拳’后，廣州典型樓盤人氣開始回升，來訪量和認購數據連續(xù)4周上漲，并在5月28日后的一周達到高峰。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，雖然近兩周略有下降，但總體保持在相對高位，較新政前有顯著改善。

??中指研究院數據亦顯示，從6月1日到6月25日，廣州一手房成交5469套，是今年以來表現最佳的月份。與去年同期相比，成交量增長14.3%，日均成交量較5月增長31.5%。

??“看房團”重返廣州

??作為政策較為寬松的一線城市，在取消房貸利率下限、首付比例降至15%，以及限購進一步松綁等利好政策推動下，廣州樓市再度吸引了“投資客”的關注。

??6月22日至6月23日，位于廣州市黃埔區(qū)的保利招商華發(fā)中央公館迎來了來自江浙滬的100多人看房團，售樓部現場座無虛席，部分購房者甚至需在門外排隊等候入場。

??據中央公館項目相關負責人介紹，項目戶型使用率超過100%，價格比周邊二手次新房還要便宜，被認為是廣州黃埔區(qū)性價比較高的樓盤之一。自5月開售以來成交火爆，成為黃埔區(qū)五六月份新房成交套數、面積、金額“三冠王”。此次團購活動提供的優(yōu)惠價格為4.1萬元/平方米起，總價330萬元起，最終共成交了27套。

??在過去的2020年到2021年，廣州黃埔區(qū)曾迎來多個外地看房團，推動該區(qū)樓價領漲全廣州。然而，隨著黃埔區(qū)取消人才購房政策，外地投資客的大門徹底關閉，近兩年來市場呈逐漸下行趨勢。

??“外地看房團的再次出現從側面反映了當前確實是‘抄底廣州樓市’的機會，一方面是限購、限貸、限售政策的寬松，另一方面廣州樓市經過調整后，購房者開始感覺迎來了入市機會。”肖文曉表示。

??合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云認為，個別全新項目以低于周邊二手房價的價格開售，因此吸引了一些投資客入市，但當前環(huán)境下投資需求仍屬個別現象。

??僅5%“網紅盤”成交火爆

??中房君了解到，在這波市場行情中，不少“網紅盤”去化表現理想，尤其是位于廣州海珠區(qū)和天河區(qū)的改善型樓盤表現最為突出。

??廣州市海珠區(qū)的中海大境項目相關負責人透露，項目在6月初加推全新7棟，期間經常賣房到深夜，銷售金額達7.2億元。與新政前相比，來訪量和成交量均增長超過1倍，特別是自6月份以來，平均來訪量在三四十組，周末則超過100組。

??廣州天河區(qū)的中國鐵建招商西派天河序項目負責人也表示，項目在6月份成交了30套單位，銷售金額3.5億元，“新政實施后，老客戶的回訪活躍度明顯增加，占總來訪量的30%；新客戶的增長幅度較新政前高出25%。”

??不過，市場行情也是冷熱不一。中房君走訪其他一些項目后發(fā)現，“出圈”的熱銷樓盤只是個例，市場并未形成整體熱銷態(tài)勢。“廣州現有近400個在售樓盤，真正成交火爆且價格穩(wěn)定的樓盤僅占約5%，供大于求的情況下‘以價換量’仍是市場主流。”廣東中原地產項目部總經理黃韜表示。

??“降低首付和利率對剛需樓盤有一定促進作用，老客戶的交易轉化率有所提升，但整體市場要達到火爆程度仍有一段距離。”廣州市增城區(qū)某剛需樓盤相關負責人表示，隨著“端午假期”客源的基本消化，近兩周我們項目的成交量已出現顯著放緩跡象。

??為了激活市場，廣州各樓盤優(yōu)惠幅度未見減少，特別是庫存量較大的增城區(qū)和南沙區(qū)，價格底線仍在不斷刷新，讓利促銷和加大合作渠道力度已經成為常態(tài)。以增城區(qū)為例，100萬元以下的新房越來越多，如石灘板塊的敏捷綠湖首府總價為61萬元起，永寧板塊的珠江時光薈67萬元起。

??“目前各大開發(fā)商都在努力沖刺年中業(yè)績，許多外圍區(qū)域項目的價格已回到2016~2017年水平，市區(qū)項目大部分價格也調整至2020年房價明顯上漲前的水平，樓價已接近底部。”馮佩云表示。

??根據國家統(tǒng)計局數據顯示，5月廣州一手房價格環(huán)比下降1.4%，延續(xù)了12個月的下跌趨勢，同比下降8.3%。

??積極促銷

??房企積極促銷，但從需求端來看，購房者依然面臨諸多困境。

??黃韜表示，對購房者而言“賣房難”仍然是主要問題，市場尚未形成完整的“以舊換新”閉環(huán)。許多購房者認為，新房價格下降幅度不足以彌補舊房折價，選擇暫緩置換計劃。此外，由于對未來收入預期下調，一些購房者也不敢輕易入市。

??“從2023年初開始，我一直希望通過‘賣一買一’置換新房，起初放盤有2~3批買家咨詢，但由于對市場不了解錯過了成交時機；后來房產中介機構也不再積極推廣，一年來看著舊房逐漸貶值，如今只能選擇觀望。”有置換需求的購房者林女士表示。

??多個改善型樓盤相關負責人表示，目前觀望的客戶大部分手頭上的房產位于舊小區(qū)，放盤量大，成交周期長，主要擔心舊房售出時間長，價格與預期差距較大。此外，他們也擔憂未來可能會有新政策出臺，或者利率會進一步降低。

??為此，開發(fā)商也在積極尋找突破點，推出了“以舊換新”業(yè)務，為業(yè)主提供個性化的銷售策略，包括補貼傭金、1對1的房源分析、市場反饋、價指導等服務，以加快房源去化速度。

??據保利相關負責人透露，保利的置換業(yè)務在新政刺激下業(yè)績顯著提升，5月1日~6月15日，“以舊換新”服務已促進保利新房成交152套，銷售金額6.8億元，幫助保利業(yè)主賣出舊房48套。

??萬科花地灣也推出了“主城煥新計劃”，不僅由專業(yè)置換團隊提供全程服務，還為客戶提供官方貼息超抵政策，統(tǒng)籌花地灣片區(qū)周邊的萬科房源，為置換客戶提供從租房到入住的“一站式過渡”服務。

??此外，市場上不斷推出刺激成交的招數。如許多樓盤推出“無憂購”活動，承諾在一定期限內舊房賣不出可無條件退房。同時，一些銀行針對特定項目推出“先息后本”還款業(yè)務，也對成交起到了促進作用。

??關于后市展望，黃韜認為廣州樓價已經觸及底部，預計未來將在當前價格區(qū)間內震蕩，上下波動約5%~10%，急速大幅上漲或下跌的可能性較低。他表示，7月和8月是傳統(tǒng)樓市淡季，市場將逐漸回歸平靜，2024下半年的主要目標是穩(wěn)定房價。

??肖文曉則預計，廣州樓市政策放開的邊際改善效果將持續(xù)顯現，帶動成交量回升，并且市場表現將優(yōu)于上半年。他認為，房價跌幅有望逐漸收窄并逐步企穩(wěn)。