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??房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)進(jìn)程中，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，高端市場(chǎng)均表現(xiàn)得相對(duì)堅(jiān)挺。

??尤其是二手高端市場(chǎng)，今年4月，在二手房整體成交熱情略有回落的背景下，北京、上海、深圳和杭州二手豪宅掛牌和成交占比雙增。

??其中上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅新增掛牌占比達(dá)到了0.58%，達(dá)到2025年以來(lái)最高點(diǎn)。

??掛牌量上升背后是豪宅業(yè)主資產(chǎn)配置優(yōu)化的避險(xiǎn)選擇，同時(shí)新房市場(chǎng)豪宅供應(yīng)爆發(fā)，客觀上也使得部分豪宅客戶的置換需求前置。

??與高端二手房掛牌量同步上行的還有成交占比，除了杭州之外，北京、上海和深圳總價(jià)1000萬(wàn)以上成交占比均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)。

??二手房東掛牌積極性是市場(chǎng)情緒的實(shí)時(shí)溫度計(jì)。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的京滬深杭新增掛牌套數(shù)來(lái)看，2025年一季度四城二手房掛牌量呈現(xiàn)出逐月遞增態(tài)勢(shì)，但是到了4月業(yè)主掛牌積極性顯著下降，環(huán)比2025年3月日均都出現(xiàn)了回落，其中深圳、杭州同比更是下降7%和29%。

??如果細(xì)分到總價(jià)段我們可以看到，北京、上海和杭州豪宅業(yè)主掛牌積極性有所增加。

??以北京為例，4月總價(jià)800-3000萬(wàn)的高端改善房源掛牌占比為14.23%，環(huán)比持平，總價(jià)3000萬(wàn)元以上占比為0.38%，環(huán)比有所增長(zhǎng)。

??上海則呈現(xiàn)出明顯上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，尤其是2025年4月以來(lái)總價(jià)3000萬(wàn)元以上新增掛牌量占比達(dá)到了2025年以來(lái)高點(diǎn)，占比已接近0.6%。

??而深圳則呈現(xiàn)出明顯差異化特征，總價(jià)800-1000萬(wàn)元和1000-3000萬(wàn)元各面積段占比均出現(xiàn)了不同程度的回落，高端業(yè)主掛牌積極性不升反降。

??高端二手房市場(chǎng)出現(xiàn)短期掛牌量上升現(xiàn)象，背后主要有三方面原因：

??一是高位套現(xiàn)的避險(xiǎn)心態(tài)：一方面一線城市核心地段豪宅長(zhǎng)期被視為抗跌資產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整期，部分房東認(rèn)為豪宅價(jià)格可能已觸及階段性高點(diǎn)，選擇在高位套現(xiàn)以鎖定收益。另一方面房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價(jià)資產(chǎn)，避免未來(lái)政策沖擊。

??二是流動(dòng)性需求驅(qū)動(dòng)下的優(yōu)化資產(chǎn)配置。

??三是“賣舊買新”的置換需求，尤其是以上海為代表的核心城市一手豪宅供應(yīng)爆發(fā)，產(chǎn)品力持續(xù)升級(jí)，客觀上也使得部分豪宅客戶將置換需求前置。 

??二手豪宅掛牌增長(zhǎng)，成交同樣堅(jiān)挺。

??從成交總價(jià)段來(lái)看，除了杭州之外，京滬深總價(jià)段1000萬(wàn)以上二手房成交占比均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)。

??與高總價(jià)段成交占比持增趨同，京滬深三城140平以上面積段成交套數(shù)占比同樣穩(wěn)中有增，高改和豪宅需求旺盛。

??這意味著，在一手豪宅供應(yīng)有限的情況下，部分高端客群為了自住和滿足資產(chǎn)增值保值需求而被“擠壓”至二手房市場(chǎng)。

??與剛需小區(qū)“以價(jià)換量”略有不同，高端住宅呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征，即房?jī)r(jià)持穩(wěn)，抗跌性良好。

??CRIC選取了上海、深圳2025年4月單月成交套數(shù)超3套以上典型項(xiàng)目，小區(qū)價(jià)格持穩(wěn)的比例超過(guò)了六成，環(huán)比漲跌幅基本在10%以內(nèi)，其中上海、深圳2025年4月可比房?jī)r(jià)環(huán)比增10%以內(nèi)小區(qū)分別達(dá)35.88%和34.47%。

??以上海為例，房?jī)r(jià)更保值增值的小區(qū)多集中在城市核心區(qū)，靜安區(qū)、普陀區(qū)和徐匯區(qū)多個(gè)小區(qū)成交均價(jià)環(huán)比都有所上漲，比如位于徐匯區(qū)的絲廬花語(yǔ)，4月成交了3套房源，均價(jià)10.9萬(wàn)/平方米，環(huán)比上漲16%。

??同樣在深圳，南山區(qū)的半島城邦花園(二期)和福田區(qū)的香格麗苑環(huán)比漲幅分別為15%、17%。主要原因是高端新房供應(yīng)相對(duì)稀缺，加之高端客群愿意為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)等增值服務(wù)買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

??4月京滬深等二手住宅成交雖環(huán)比持降，但高端豪宅市場(chǎng)掛牌占比和成交占比雙增，并展現(xiàn)出較強(qiáng)的增值和保值能力。

??短期來(lái)看京滬深二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應(yīng)影響。而哪些城市核心區(qū)的大戶型產(chǎn)品價(jià)格抗跌性更強(qiáng)。