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??首套房貸款利率長效機制得到進一步完善。

??1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，對于新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??政策一出引發(fā)市場熱議。多位受訪人士表示，此次首套房貸利率政策調(diào)整延續(xù)了2022年政策思路的同時突破時間限制，意味著黏性動態(tài)調(diào)節(jié)機制形成，進一步刺激首套房需求釋放，部分城市首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進一步下調(diào)。

??此前的2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會就曾發(fā)布決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，對于2022年6月~8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??消息發(fā)布后，武漢、石家莊、天津、貴陽、溫州等30個城市跟進下調(diào)首套房貸利率或者取消利率下限，當?shù)厥滋追糠抠J利率普遍已降至4%以下。

??另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，12月首套房貸主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，創(chuàng)歷史新低。

??“通過下調(diào)利率對沖，一方面能提振購房者買房、換房意愿，另一方面還能通過利率下行改善預(yù)期，以對沖房價下行壓力。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，降低存量房貸利率既能降低老百姓月供壓力，還能釋放內(nèi)需和刺激消費。

??首貸利率房價聯(lián)動常態(tài)化

??1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》（以下簡稱“通知”），決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。

??央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

??按照新政，自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期（2022年9月-2022年11月），若連續(xù)3個月同環(huán)比下跌，地方政府因城施策可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。直至評估期，連續(xù)3個月同環(huán)比上漲，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，此次政策提及了“階段性”一詞，其含義是房價若是持續(xù)疲軟則可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調(diào)的空間，相當于此類城市的房貸利率可以比其他城市做得更低。但若是房價重新復(fù)蘇或過熱，則需要暫停此類權(quán)限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段性調(diào)整。

??記者了解到，目前首貸利率下限為5年期貸款基礎(chǔ)利率（LPR）減20個基點，即4.1%。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，12月首套主流利率平均為4.09%，低于首套房利率下限（4.1%）0.01個百分點；二套平均為4.91%，創(chuàng)歷史新低。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)還顯示，截至2022年12月18日已有19城首套房貸主流利率降至4%以下，其中二線城市有6個，三四線城市13個；倘若LPR不再調(diào)整，多數(shù)城市房貸下行空間已經(jīng)不大。

??此次首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整背后，是房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比自2022年4月以來持續(xù)為負，9月~11月降幅分別為-2.3%、-2.4%、-2.3%，環(huán)比自2022年2月以來持續(xù)為負，9月~11月降幅分別為-0.3%、-0.4%、-0.2%，環(huán)同比分別連續(xù)8個月、10個月下降。

??到2022年12月份，盡管11月以來需求端政策持續(xù)寬松，“三支箭”齊發(fā)，即分別在銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資等方面給予支持，但受疫情影響樓市壓力猶存，平安證券數(shù)據(jù)顯示，12月單月百強房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%，降幅較11月擴大3.9個、1.1個百分點。

??平安證券分析師認為，將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，體現(xiàn)因城施策的政策導(dǎo)向，降低居民購房成本，緩解部分城市樓市壓力。

??李宇嘉表示，70城新房均有51個城市環(huán)比、同比下跌，其中很多城市已經(jīng)下跌超過1年，甚至超過兩年，進入了下跌的惡性循環(huán)，需要政策及時對沖。

??值得注意的是，通知規(guī)定，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，這充分體現(xiàn)了對首套購房的支持。

??1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹接受媒體采訪時表態(tài)，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來，“我對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升還是很有信心的。”

??對樓市拉動作用多大？

??此次政策延續(xù)了2022年階段性調(diào)整差別化住房信貸政策思路的同時，還是貫徹落實2022年12月中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于“支持住房改善”等內(nèi)容。

??2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，會議指出，要著力擴大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費。

??中信證券分析師程強表示，在地產(chǎn)“三支箭”等供給端政策持續(xù)轉(zhuǎn)暖背景下，中央經(jīng)濟工作會議進一步增加了房地產(chǎn)需求端的支持內(nèi)容，在擴大國內(nèi)需求部署上明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費政策之前的首位。

??此次首套房貸利率政策調(diào)整，對樓市拉動作用有多大？

??“一線城市受到本次政策支持的直接效果有限，政策主要作用區(qū)域是二三線城市。”程強表示，目前70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的標準，其中北上廣深四個一線城市均不符合標準，新一線城市中有4城符合標準，二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。

??“預(yù)計隨著部分城市首貸利率降低，地產(chǎn)當月銷售增速轉(zhuǎn)正時點有望更早到來，地產(chǎn)銷售、竣工、拿地、開工指標逐步企穩(wěn)，再加上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈回暖，都會對擴大內(nèi)需、促進消費起到積極作用。”程強分析。

??李宇嘉認為，僅僅對首套房降低利率不設(shè)下限，本質(zhì)上是降低剛需購房成本，鼓勵新市民、年輕人買房，鼓勵外地打工者返鄉(xiāng)置業(yè)，既達到了激活市場的效果，也沒有違反“房住不炒”，“政策的意圖挺好，但有可能使得市場認為利率還會下降，且一直處于下降通道，而希望利率更低的觀望心態(tài)會導(dǎo)致政策效應(yīng)下降。”

??一線城市是全國地產(chǎn)市場的風向標，程強預(yù)計后續(xù)可能在限購、戶籍等制度上給予更多支持，以激發(fā)一線居民購房活力。

??“此次首套房貸利率政策調(diào)整意味著需求側(cè)托底政策再加碼，從‘9·29’政策的實施效果來看，我們對于新政推動’穩(wěn)需求‘持積極態(tài)度，盡管需求端信心水平的慣性相對于供給端更大，但隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，我們認為信心的修復(fù)值得期待。”華泰證券分析師陳鎮(zhèn)表示。