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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）隨著2020全年業(yè)績(jī)的披露，部分房企2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)明確。

??根據(jù)中房網(wǎng)測(cè)算，今年房企銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為11.85%，相比去年減少了2.55個(gè)百分點(diǎn)。從最近四年房企銷(xiāo)售目標(biāo)平均增長(zhǎng)率來(lái)看，呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢(shì)。

??盡管絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)上調(diào)了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，但行業(yè)增速放緩確實(shí)已經(jīng)成為了趨勢(shì)，未來(lái)企業(yè)需要重新審視投資與經(jīng)營(yíng)策略。

??銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率連續(xù)放緩

??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，從多家上市房企公告及公開(kāi)信息整理發(fā)現(xiàn)，有44家房企對(duì)外直接或間接公布了2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

??經(jīng)初步測(cè)算，44家房企銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為11.85%。與2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)平均增長(zhǎng)率相比，減少了2.55個(gè)百分點(diǎn)。從最近四年房企銷(xiāo)售目標(biāo)平均增長(zhǎng)率來(lái)看，呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢(shì)。

備注：中房網(wǎng)通過(guò)上市房企公告和公開(kāi)披露信息對(duì)部分房企年度銷(xiāo)售目標(biāo)做出歸納與測(cè)算，僅供參考。房企最終銷(xiāo)售目標(biāo)及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，均以企業(yè)對(duì)外公告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

??盡管絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然上調(diào)了2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)，但行業(yè)增速放緩已經(jīng)成為了趨勢(shì)。其中，僅7家房企銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率在20%以上，相比去年減少了一半。21家企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率在10%-20%之間，13家房企目標(biāo)增長(zhǎng)率低于10%。此外，在44家房企中，僅濱江集團(tuán)、中洲控股和九龍倉(cāng)三家房地產(chǎn)企業(yè)下調(diào)了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

??濱江集團(tuán)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)為1200億元，雖然與2020年的銷(xiāo)售額相比，銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率下降了11.11%，但實(shí)際上與2020年制定的千億目標(biāo)相比，還是呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。九龍倉(cāng)最近幾年的銷(xiāo)售目標(biāo)都定得不高，2019年和2020年的目標(biāo)分別為180億元和150億元，今年仍維持150億元的目標(biāo)不變。此外，中洲控股計(jì)劃2021年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額134億元，較2020年139.91億元的銷(xiāo)售額下滑4.22%。

??整體來(lái)看，房企對(duì)于今年銷(xiāo)售目標(biāo)的謹(jǐn)慎，也與“三道紅線(xiàn)”的制約、貨幣政策環(huán)境，以及市場(chǎng)面臨下行壓力等因素有關(guān)。

??TOP3競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，3000億陣營(yíng)有望擴(kuò)大

??從萬(wàn)科、中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)四家頭部房企制定的目標(biāo)來(lái)看，平均值在9.12%，低于44家房企平均值2.73個(gè)百分點(diǎn)。

??十年前，萬(wàn)科成為中國(guó)首家年銷(xiāo)售金額突破“千億”的房地產(chǎn)企業(yè)，從此奠定了行業(yè)“一哥”地位。十年后的2020年，銷(xiāo)售金額排在前三位的碧桂園、恒大和萬(wàn)科，全口徑銷(xiāo)售規(guī)模均超過(guò)7000億元水平。在行業(yè)高速增長(zhǎng)的這十年，碧桂園全面提速，恒大以?xún)r(jià)換量，萬(wàn)科力保前三，已成為行業(yè)的談資。

??從2021年這三家房企制定的銷(xiāo)售目標(biāo)看來(lái)，今年TOP3的競(jìng)爭(zhēng)可能更加激烈。

??多年閉口不提銷(xiāo)售目標(biāo)的萬(wàn)科，從來(lái)沒(méi)有放棄對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)的要求。根據(jù)其在2020年底召開(kāi)的一場(chǎng)2021年目標(biāo)與行動(dòng)大會(huì)上透露的消息來(lái)看，萬(wàn)科2021年銷(xiāo)售規(guī)模為7900億元，回款率達(dá)到95%。對(duì)應(yīng)去年7041.5億元的銷(xiāo)售額，增長(zhǎng)12.19%。

??碧桂園總裁莫斌在此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái)三年的年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率高于10%。據(jù)其透露，2021年碧桂園預(yù)計(jì)可售貨值為9600億元，整體去化率不低于65%。這也意味著，碧桂園今年的銷(xiāo)售目標(biāo)不會(huì)低于6240億元。

??相對(duì)萬(wàn)科和碧桂園，恒大今年制定的目標(biāo)相對(duì)保守。中國(guó)恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，2021年中國(guó)恒大的合約銷(xiāo)售目標(biāo)是7500億元。根據(jù)測(cè)算，對(duì)應(yīng)增長(zhǎng)率為3.71%，一改一貫的大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從側(cè)面也能夠看出恒大對(duì)今年的市場(chǎng)持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??另外值得注意的是，今年3000億陣營(yíng)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。招商蛇口、世茂、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)和綠城中國(guó)5家企業(yè)均提出了3000億元以上的銷(xiāo)售目標(biāo)。

??中海地產(chǎn)和綠地控股雖然沒(méi)有公布具體的銷(xiāo)售目標(biāo)，但中海方面曾表示，2021年目標(biāo)在2020年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)其2020年3607億元的銷(xiāo)售額，保守按照10%的增長(zhǎng)，其今年的銷(xiāo)售額有望接近或超過(guò)4000億元水平。同樣，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良雖然表示不在乎單一的排名，但還是希望今年要比去年增長(zhǎng)，而且是質(zhì)量增長(zhǎng)。

??結(jié)合上述消息，今年能夠達(dá)到3000億元水平的房地產(chǎn)企業(yè)至少有7家，高于以往任何一年。此外，旭輝控股、新城控股、金科和中國(guó)金茂四家企業(yè)提出的目標(biāo)也都保持在2500億元以上的水平。

??中小房企追求規(guī)模的夙愿依舊

??整體來(lái)看，中小房企對(duì)規(guī)模的增長(zhǎng)，仍然有著較強(qiáng)的動(dòng)力。排在銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率靠前的，絕大多數(shù)都是中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

??其中，合生創(chuàng)展今年的目標(biāo)增幅接近4成，排在44家房企之首。昔日的“華南五虎”合生創(chuàng)展，當(dāng)年曾與萬(wàn)科齊名。2004年，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)率先超過(guò)100億元，成為當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的“大哥”。不過(guò)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，曾被王石稱(chēng)為“地產(chǎn)航母”的合生創(chuàng)展逐漸沒(méi)落。

??最近幾年，這艘曾經(jīng)的航母終于拿出了要大干一場(chǎng)的態(tài)度。根據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，2017-2020年期間，合生創(chuàng)展銷(xiāo)售額年均增速超過(guò)50%。2020年，其豪擲180億元，在北京拿下分鐘寺三宗地塊。同年，又以347億元投資廣州最大舊改項(xiàng)目，一改往日“畫(huà)風(fēng)”。

??中小房企如此不遺余力的追趕，僅僅是為了保持一定的規(guī)模。因?yàn)樵诘禺a(chǎn)“江湖”里，沒(méi)有規(guī)模，就沒(méi)有“地位”。一位中小房企總裁曾對(duì)中房網(wǎng)表示，“中小房企不把規(guī)模做大，連活下去的資本都沒(méi)有”。這確實(shí)體現(xiàn)了中小房企對(duì)當(dāng)前行業(yè)生存環(huán)境的擔(dān)憂(yōu)與無(wú)奈。

??實(shí)際上，自“三道紅線(xiàn)”提出后，企業(yè)融資端進(jìn)一步收緊，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，企業(yè)的發(fā)展邏輯也發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。同時(shí)疊加的“集中供地”新政，也迫使房地產(chǎn)企業(yè)需要重新審視投資策略。

??隨著行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力的加劇，未來(lái)不排除還會(huì)有更多增速放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)。因此，控風(fēng)險(xiǎn)將成為未來(lái)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的首要考慮。