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??中房網訊 （亞晨/文）近年來力度最大的地方化債方案公布了。

??11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了《全國人民代表大會常務委員會關于批準<國務院關于提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案>的決議》。具體為增加地方債務限額6萬億元，用于置換存量隱性債務，為地方政府騰出空間更好發展經濟、保障民生。

??10萬億化債“組合拳”方案公布

??根據同日召開的全國人大常委會辦公廳新聞發布會上消息確認，這6萬億元債務限額，分三年安排，2024—2026年每年2萬億元；同時，自2024年開始，連續五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元。

??這也意味著，未來將直接增加地方化債資源高達10萬億元。此外還明確，2029年及以后年度到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。

??財政部部長藍佛安在新聞發布會上表示，上述三項政策協同發力，2028年之前，地方需消化的隱性債務總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕。

??藍佛安稱，當前一些地方隱性債務規模大、利息負擔重，不僅存在“爆雷”風險，也消耗了地方可用財力。在這種情況下，實施這樣一次大規模置換措施，意味著化債工作思路作了根本轉變：

??一是，從過去的應急處置向現在的主動化解轉變；二是，從點狀式排雷向整體性除險轉變；三是，從隱性債、法定債“雙軌”管理向全部債務規范透明管理轉變；四是，從側重于防風險向防風險、促發展并重轉變。從政策效應看，能夠發揮“一石二鳥”作用。一方面，解決地方“燃眉之急”，緩釋地方當期化債壓力、減少利息支出。另一方面，幫助地方暢通資金鏈條，增強發展動能。

??對此，分析人士認為，化債思路的轉變，進一步擴大了化債范圍，表明中央對解決地方債務問題的重視，同時也釋放了解決地方債務問題的信號。

??上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次政策意味著“發新債償舊債”工作的啟動， 6萬億債務限額的增加，有助于一些存量債務的置換和化解，是全國防范化解金融風險的重大舉措。

??華泰證券研究所認為，化債思路的底層邏輯更多體現“托底防風險”，而非“強刺激”思路。整體化債方案符合預期，化債思路更加務實，置換后地方政府的化債壓力和現金流將大為改善，五年累計可節約6000億元左右利息支出。

??另據中金公司測算，未來三年或可釋放財政空間4.08萬億元，未來一年或可釋放1.36萬億元，相當于2023年GDP的0.86%。但要注意的是，規模更大的經營性債務短期付息以及中期接續壓力還在，如果這方面的支持力度加大，那么穩增長的效果也將得到提升。在需求缺口較大、物價低迷、外圍環境更復雜的情況下，財政加碼非常重要。

??對房地產有何影響？

??值得注意的是，發布會上還明確了兩項重要的房地產增量政策。

??根據藍佛安介紹，目前，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

??嚴躍進預計，閑置土地化解的專項債政策會加快推出，其有助于后續收儲閑置安置房用地、房企未開工用地、房企未銷售的現房項目等，這都有助于加快推進以購代建等工作的開展。

??克而瑞研究中心分析認為，通過增加地方政府債務限額置換存量隱性債務，為地方政府騰出空間更好發展經濟、保障民生。為后續發行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。

??從目前情況看，存量房收儲工作已經進入落地期。根據克而瑞統計，目前已有超過50個城市表態支持國有企業收儲，29個城市已落地首批房源征集細則，明確參與征集商品房需滿足的條件。

??但從當前各城市政府收儲落地情況看，仍存在一些現實問題。對此，《丁祖昱評樓市》指出，現有房源規模與收儲條件匹配度較低，已建成現房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右，即便全部收儲也對當前各城市恢復供求在平衡作用相對有限。在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據自身供求關系特點作相應的調整。

??另一方面，地方專項債也可用于支持地方回購存量土地。

??克而瑞研究中心建議，優先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應用于房地產的，將嚴格把控。市場確有需求的，才可以優化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。

??此外，允許地方發行政府專項債也將為實現100萬套城中村改造貨幣化安置目標、增強安置居民信心繼而加快改造進程提供強有力的資金支持。

??根據克而瑞此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當年銷售份額的21.5%。如果以此粗略推算，100萬套的城中村改造可以釋放出規模可觀的增量購房需求，或將帶動近1億平方米住宅銷售。