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??2021年1-4月，土地市場周期性低位，受“兩集中”供地新政的影響，大多數(shù)重點(diǎn)城市3、4月近乎“斷供”，在此影響下，土地成交規(guī)模不及去年同期。

??價格方面，由于上海、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市加大了高價土地的供應(yīng)，成交價格同環(huán)比均明顯上漲，溢價率也在優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下觸底回升。

??我們認(rèn)為，在集中供地影響下，重點(diǎn)城市”地荒“時間較長，使得首批集中供地備受關(guān)注，再加上首批供地拍得的地塊在時間上可以實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷售回款，這也導(dǎo)致了首次集中供地的熱度會高于接下來幾次集中供地。

??但在整體政策環(huán)境收緊的影響下，未來市場熱度將會有所降低，同時個體地塊之間的分化也會進(jìn)一步加劇，隨著供地新政落地及信貸等金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，房企資金壓力明顯加大，拿地時對周轉(zhuǎn)速度、現(xiàn)金流等方面的考慮將更加慎重，因此，有需求保障的一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地塊會更受市場關(guān)注。

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??成交量縮價漲，二三線表現(xiàn)優(yōu)于一線

??1）土地市場低位運(yùn)行，但一線好于去年同期

??截止2021年4月30日，長春、廣州、重慶、無錫和沈陽5個城市首批集中供地成交，此前受集中供地影響，2021年前4個月全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積少于去年同期，僅55230萬平方米。其余重點(diǎn)城市在5月份將集中土地“放量”，接下來的二季度土地成交規(guī)模將有顯著提升。

??分城市能級來看，一線城市表現(xiàn)突出。由于廣州首批集中拍地已經(jīng)完成，因此在一線四城中表現(xiàn)尤為突出，這也使得一線城市整體成交量較去年同期增長26%，金額同比增幅8%；二線和三四線城市成交體量均不及去年同期，尤其二線城市，兩集中新政出臺之后，大部分城市3、4月基本“斷供”，導(dǎo)致成交規(guī)模同比降幅高達(dá)18%，成交金額也不及去年同期，同比下降9%。

??2）長三角三四線優(yōu)質(zhì)地塊增加，價格同比上漲16%

??2021年1-4月全國300城經(jīng)營性土地成交樓板價為2985元/平方米，同比漲幅高16%。究其原因，一方面是由于以上海、廣州為代表的熱點(diǎn)城市高價地供應(yīng)量較高，使得一線城市成交占比明顯上升，進(jìn)而抬升整體成交均價；另一方面也是因?yàn)槟贤ā⒑荨⑿熘荨⒔鹑A、嘉興等長三角三四線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量較多，地價明顯上漲。

??分能級來看，除一線城市同比下滑15%外，其余能級城市同比均呈上漲趨勢。其中，三四線城市土地價格漲幅最為突出，同比上漲25%；其次是二線，同比上漲11%。總體來看，二三線土地市場表現(xiàn)優(yōu)于一線。

??3）溢價率觸底回升，二、三線成上漲最大動力

??在熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的刺激下，1-4月整體溢價率明顯回升，環(huán)比上浮6個百分點(diǎn)，達(dá)到了18%；同比來看，地市熱度較去年同期升溫也比較顯著，溢價率增加了4個百分點(diǎn)。分月來看，溢價率呈現(xiàn)出連續(xù)走高的趨勢，初步統(tǒng)計(jì)4月份的土拍溢價率已經(jīng)達(dá)到25%，創(chuàng)下近三年以來的新高。

??各能級城市表現(xiàn)方面，二三線城市土地市場升溫顯著，溢價率分別漲至18%和21%，是整體溢價率提升的主力；一線城市則因供地結(jié)構(gòu)改變、土地出讓條件調(diào)整等因素市場熱度最低，溢價率僅有8%，在三個能級中市場熱度最低。

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??中西部二線城市成是供地主力

??從重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，二線城市是2021年前4個月土地市場的成交主力。排名靠前的均是首批集中供地已經(jīng)成交的城市，譬如重慶、廣州和長春，成交建面均超900萬平方米，位列前三甲，其中重慶以1666萬平方米的成交體量位居榜首，廣州和長春分列二、三位。

??分能級城市來看，一線城市中除廣州外，上海表現(xiàn)也比較突出，成交規(guī)模達(dá)663萬平方米，排在第七位，北京和深圳均未入榜。成交建面TOP20城市中有12個城市都是二線城市，除已經(jīng)集中供地的重慶和長春外，西安、杭州、鄭州、長沙、成都等城市表現(xiàn)也比較突出，成交建面均突破500萬平方米。三四線城市占據(jù)六席，其中，溫州、徐州和南通等長三角熱點(diǎn)城市表現(xiàn)比較突出，成交建面均超過500萬平方米。

??熱度方面，市場持續(xù)分化。其中，徐州、金華、寧波、溫州、南通、杭州等長三角城市土拍表現(xiàn)尤為突出，市場熱度保持在較高水平，溢價率均在20%以上，其余城市溢價率多在10%以下，市場熱度處于較低位。值得注意的是，作為供地大戶的重慶、西安等中西部二線城市溢價率處于相對高位，均超30%。

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       二三線遠(yuǎn)郊縣市成流拍重災(zāi)區(qū)

??土地流拍方面，從重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，2021年1-4月土地流拍現(xiàn)象較去年年末有所緩和，流拍率走勢明顯平穩(wěn)，前4個月的流拍率均維持在10%左右。

??流拍現(xiàn)象的明顯緩和主要得益于2021年開年以來，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏不斷，包括北上杭在內(nèi)的熱點(diǎn)一二線城市以及東莞、溫州、義烏等三四線城市均有多宗重點(diǎn)地塊出讓，同時年初房企拍地資金也相對充足，對優(yōu)質(zhì)土儲的拿地意愿較強(qiáng)，前4個月的土地流拍現(xiàn)象明顯較去年年末明顯減少。

??同比來看，一季度中僅有3月份的土地流拍率高于去年同期，1月、2月和4月的土地流拍率均明顯低于去年同期；2021年前4個月土地流拍現(xiàn)象實(shí)際要好于去年同期，土地市場也明顯更加穩(wěn)定。

??結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看，這些地塊多集中在廣州、長春、重慶、長沙、清遠(yuǎn)、湛江等城市的下轄縣市，區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也比較缺乏，房企拿地意愿較低，最終遭遇流拍。

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??集中供地下市場將進(jìn)一步分化

??“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度，整體來看，重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)是較為充裕的。從首批集中出讓宅地規(guī)模來看，除廣州外，大部分城市供地節(jié)奏相對平穩(wěn)甚至偏緩，尤其是深圳、廈門、北京、青島等城市首批集中供地均不足全年供地計(jì)劃的二成。

??從質(zhì)量來看，除北京、杭州、南京等城市外，其余城市首次集中出讓地塊的質(zhì)量并不突出，這也是為了平抑近期土地市場過熱的局面。考慮到租賃宅地一定程度上會擠壓普通宅地的供應(yīng)體量，尤其是北京這樣租賃占地占比近三成的城市，“兩集中”新政實(shí)施之后，由于兩次集中供地時間間隔較長，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進(jìn)一步升級。