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??“在北京拿地，多少還是得靠點(diǎn)運(yùn)氣。”競(jìng)拍開(kāi)始前，一家江蘇房企投資拓展負(fù)責(zé)人邊走邊搓手說(shuō)，“新手都手壯，希望今天能有收獲”。競(jìng)拍場(chǎng)內(nèi)，多家房企代表身著紅衣“討彩頭”。

??“五一”前后，北京多宗地塊接連出讓?zhuān)o一眾房企投資拓展人士帶來(lái)壓力。從雍和宮到潭柘寺，從靈隱寺到五臺(tái)山，他們除了利用假期去寺廟“加班”祈禱，還要準(zhǔn)備節(jié)前節(jié)后的拍地工作。

??“現(xiàn)在就是連軸轉(zhuǎn)，假前剛拍完，馬上又轉(zhuǎn)戰(zhàn)豐臺(tái)，同時(shí)還得過(guò)著其他地塊的會(huì)。”一家央企投拓人士透露，公司當(dāng)前也在關(guān)注其他區(qū)域即將出讓的地塊，就是希望能有機(jī)會(huì)拿到地。

??北京的地塊不缺熱度，5月6日下午，30余家房企報(bào)名，近百人齊聚豐臺(tái)青塔和大興西紅門(mén)地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。最終，兩宗地雙雙觸及競(jìng)買(mǎi)上限，觸發(fā)搖號(hào)環(huán)節(jié)，總成交價(jià)64.745億元。青塔地塊被北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體幸運(yùn)搖中，成交價(jià)27.485億元；西紅門(mén)地塊則被中鐵+華潤(rùn)以37.36億元+1.8萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積收入囊中。

??雙雙觸頂搖號(hào)

??豐臺(tái)青塔地塊在競(jìng)拍之前，就已顯現(xiàn)出其居高不下的熱度。

??房企報(bào)名資格預(yù)審時(shí)，該地塊就吸引40余家房企參與。或許正是預(yù)判到該地塊熱度可能不低，北京先一步給政策打了補(bǔ)丁，要求將“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地”。聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買(mǎi)。

??同一宗地的競(jìng)買(mǎi)資格從“同一企業(yè)”升級(jí)為“同一集團(tuán)”，在拿地資格審核上出現(xiàn)了進(jìn)一步地收緊。因此最終參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的企業(yè)，也縮減至17家房企和聯(lián)合體。

??競(jìng)拍房企雖有精簡(jiǎn)，熱度卻并未退去。截至5月5日17時(shí)，該地塊已收到16手報(bào)價(jià)至25.7億元，開(kāi)拍后9輪就達(dá)到地價(jià)上限，最后一手報(bào)價(jià)時(shí)十余家房企同時(shí)舉牌。搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元成功搖中，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約5.28萬(wàn)元/平方米。

??豐臺(tái)青塔地塊為何能這么火熱？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，主要是具有以下優(yōu)勢(shì)：一是地塊臨近西四環(huán)且靠近地鐵，位置優(yōu)越；二是周邊配套較為成熟；三是總價(jià)不高，具有一定的利潤(rùn)空間；四是體量較小，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售流速可觀。

??從地塊來(lái)看，青塔地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約5.2萬(wàn)平方米，地價(jià)上限27.485億元，折合樓面價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米。3.2萬(wàn)元/平方米的房地價(jià)差，可為摘地房企帶來(lái)可觀的利潤(rùn)收益。

??西四環(huán)優(yōu)越的地理區(qū)位，也為青塔地塊的熱度帶來(lái)加持。青塔地塊臨近西四環(huán)，北側(cè)緊鄰城市次干路青塔西路，城市快速路蓮石東路，周邊規(guī)劃有地鐵11號(hào)線青塔站，出行便捷。

??“青塔片區(qū)在售項(xiàng)目雖然較多，但緊鄰四環(huán)的只有這一宗。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，西四環(huán)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值鏈條中，具備比較高的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和含金量，這也是青塔地塊如此受追捧的原因之一。

??總價(jià)低，體量相對(duì)較小，周邊配套較為成熟。青塔地塊周邊3公里范圍內(nèi)有翠微百貨、五棵松華熙LIVE等各類(lèi)型商業(yè)配套設(shè)施。教育配套方面，周邊有北京市大成學(xué)校、長(zhǎng)安新城小學(xué)、豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。醫(yī)療配套方面，周邊有解放軍總醫(yī)院第一醫(yī)學(xué)中心、第三醫(yī)學(xué)中心、第五醫(yī)學(xué)中心、北京市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京鐵建醫(yī)院等醫(yī)療資源。

??大興西紅門(mén)地塊同樣受到市場(chǎng)熱捧。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，連續(xù)突破地價(jià)上限和現(xiàn)房銷(xiāo)售面積上限，最終由中鐵+華潤(rùn)置地聯(lián)合體以37.26億元+1.8萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積搖中，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約4.16萬(wàn)元/平方米。

??西紅門(mén)板塊近年來(lái)先后迎來(lái)地鐵19號(hào)線南延線規(guī)劃落地和北京四中分校、皇城根小學(xué)分校簽約兩大利好。此外，周邊商業(yè)配套成熟，北京薈聚中心，山姆會(huì)員店再加上宜家和鴻坤廣場(chǎng)，周邊商業(yè)配套可以滿(mǎn)足一站式購(gòu)物需求。

??熱門(mén)地塊背后隱憂(yōu)

??青塔地塊雖然熱度較高，但是也有房企人士提出隱憂(yōu)。“周邊不利因素實(shí)在太多了，城市界面也很差，旁邊都是上世紀(jì)70年代老公房。鐵路離著地塊太近了不到50米，還有飛機(jī)低空航道，噪音太嚴(yán)重。”

??地塊本身也有一定問(wèn)題，青塔兩個(gè)地塊之間隔著一個(gè)還未拆遷的老小區(qū)，并且兩宗地塊面積都比較小。東西兩宗地塊用地面積1.69萬(wàn)平方米，建筑面積5.2萬(wàn)平方米，其中6033西地塊0.7萬(wàn)平米左右，6034東地塊0.9萬(wàn)平米。容積率3.0，限高80米。

??周邊不利因素太多，面積又小，樓棟排布考驗(yàn)著房企操盤(pán)能力。此外，地塊還面臨著周邊在售新房的銷(xiāo)售壓力。電建首鋼華曦府和北京城建宸知筑，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)僅為7.5萬(wàn)元/平方米，與青塔地塊每平方米相差1萬(wàn)元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西四至五環(huán)近兩年已先后集中供應(yīng)了7個(gè)改善項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)超5000套房源，不僅售價(jià)接近，還多為100平方米以上的大戶(hù)型改善產(chǎn)品。如果加上已經(jīng)上架的豐臺(tái)青塔地塊和擬供應(yīng)的大瓦窯地塊，這片區(qū)域相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將是近10個(gè)新房同時(shí)在售，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見(jiàn)一斑。

??從成交來(lái)看，率先清盤(pán)離場(chǎng)的無(wú)疑還是兼具價(jià)格優(yōu)勢(shì)和性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目，比如銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)只有7.5萬(wàn)元/平方米的華曦府，期房部分開(kāi)盤(pán)日光，現(xiàn)房部分大概率還是快跑的節(jié)奏。同樣有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的北京城建宸知筑，預(yù)計(jì)將在青塔地塊的襯托下快速銷(xiāo)售。

??值得注意的是，此前在豐臺(tái)推介2023年擬供應(yīng)地塊時(shí)，青塔地塊的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在正式掛牌卻調(diào)整到8.5萬(wàn)元/平方米，除了給房企增加了利潤(rùn)空間之外，無(wú)疑也有為了推動(dòng)片區(qū)新房去化抬一手的嫌疑。

??西紅門(mén)地塊也存在同樣的庫(kù)存問(wèn)題。截至5月6日，西紅門(mén)橡樹(shù)灣一期網(wǎng)簽947套，二期網(wǎng)簽83套；御璟星城網(wǎng)簽421套。區(qū)域兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)房源約2569套，還有約1000套的新房處于銷(xiāo)售中。

??房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈

??優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)如此明顯，為什么還會(huì)有這么多房企對(duì)上述地塊感興趣？關(guān)榮雪認(rèn)為，但由于當(dāng)前北京供地分散且節(jié)奏改變，房企對(duì)于質(zhì)量偏優(yōu)的地塊很是珍惜，不愿錯(cuò)過(guò)較佳選擇，因此適度割舍部分需求也是可以理解的。

??在關(guān)榮雪看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，房企補(bǔ)倉(cāng)情緒上漲，進(jìn)一步來(lái)看，也展現(xiàn)出房企對(duì)北京市場(chǎng)持長(zhǎng)期看好情緒，或者來(lái)講，因北京樓市穩(wěn)健的特征，吸引了眾多房企積極布局。

??“從房企拿地的市場(chǎng)邏輯來(lái)看，確實(shí)有貨值補(bǔ)倉(cāng)的需要。”郭毅表示，對(duì)上市房企而言，“6?30”節(jié)點(diǎn)即將到來(lái)，如果下半年沒(méi)有太多的貨值，此時(shí)就需要盡快補(bǔ)倉(cāng)，龍湖、華潤(rùn)、金茂等可能都存在同樣的問(wèn)題。還有一類(lèi)房企在北京的項(xiàng)目相對(duì)較少，此前賣(mài)出過(guò)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，今年想把自身的勢(shì)頭延續(xù)下去，同時(shí)持續(xù)深耕北京市場(chǎng)。

??北京建工當(dāng)前操盤(pán)的住宅項(xiàng)目并不多，主要在售的只有房山蘇莊北京建工攬星宸和懷柔楊宋鎮(zhèn)的北京建工璟玥林汐，急需進(jìn)一步補(bǔ)倉(cāng)北京內(nèi)城。而華潤(rùn)此次競(jìng)得西紅門(mén)地塊，則可延伸橡樹(shù)灣熱度，持續(xù)發(fā)力區(qū)域市場(chǎng)。

??“不管是補(bǔ)貨，還是區(qū)域深耕、戰(zhàn)略延伸，房企拿地還是要相對(duì)客觀和理性的，對(duì)地塊的流速和價(jià)值支撐力做出綜合性的權(quán)衡。”郭毅認(rèn)為，對(duì)于上述優(yōu)勢(shì)和短板都非常突出的地塊，能夠打造出很好的產(chǎn)品力，賣(mài)出比較好的流速，對(duì)企業(yè)本身的產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)，包括精裝配置、案場(chǎng)展示力以及客戶(hù)認(rèn)知度，都有著很高的要求，需要房企具備綜合性的優(yōu)勢(shì)才能夠做好。