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??6月30日，廣州原計劃有5宗住宅用地競價出讓，但最終只以底價成交了2宗。

??剩下的3宗地在三天前已公告“因故終止出讓”。據了解，這3宗地分別位于天河區、海珠區，原本是該批次土地中較受關注的熱門地塊，不料最終卻無人問津。整個6月份，廣州推出了10宗住宅用地，有4宗未能成交。

??廣州市房協專家委員會委員鄧浩志對中國房地產報記者表示，這些地塊無法成功出讓，與廣州的計容新規收緊有一定關系，但根源還是在于市場的持續低迷，建議地方政府適度降低新增土地供應的起拍價。

??1個月內4宗宅地終止出讓

??6月30日，廣州賣出了兩宗住宅用地，均為底價成交，共收金24.96億元。其中，白云區的槎頭車輛段一期地塊是少見的低密度地塊，出讓宗地面積98616平方米，容積率≤1.18，掛牌起始價約21.83億元。掛牌文件要求競買人或者聯合競買人之一須有地鐵線網建設、運營、管理經驗，相當于定向出讓，最終被廣州地鐵地產以底價競得。

??荔灣區小梅大街地塊的優點是面積小、門檻低，占地面積約5384.57平方米，總建筑面積僅10446平方米。該地塊曾于2023年掛牌，當時的起拍價約3.76億元。此次是第二次掛牌，總價降至約3.13億元，民營房企力迅地產以底價拿下。

??爽約的3宗地分別為天河區大觀路以東、大觀公園路以北AT1003083地塊、AT1003084地塊，以及海珠區AH050335地塊。天河區的兩塊地容積率都是2.3，計算容積率建筑面積分別為3.88萬平方米、3.55萬平方米，掛牌起始價則分別約12.4億元、10.6億元，折合樓面地價約3.2萬元/平方米、3萬元/平方米。今年上半年，地塊周邊已有兩宗住宅用地成交，中國金茂以約4.7萬元/平方米的樓面地價競得大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，保利發展則獲得了智谷片區023地塊，樓面地價約3.1萬元/平方米。

??參考周邊的成交案例，業內本以為這兩塊地也能順利出讓，但結果卻出人意料。

??海珠區AH050335地塊位于海珠區西部廣紙片區，是5宗土地中起拍價最高的，計算容積率建筑面積約8.5萬平方米，掛牌價約為28.7億元，住宅部分的容積率高達7。

??更早前的6月17日，廣州已有一宗備受關注的住宅用地終止出讓。起拍總價約16.6億元的黃埔區KXCGS-I4-8地塊是廣州符合新版《住宅項目規范》的第1宗地，還是科學城西區時隔13年再推出的住宅用地，雖種種光環加身，卻也未獲得房企青睞。

??容積率新規收緊

??據統計，6月份，廣州共供應了10宗住宅用地，其中6宗為底價成交，總成交價約25.6億元，而終止出讓的4宗地，總起始價則達到了68.3億元。

??新房市場熱度回落是土地遇冷的原因之一。“銷售上，6月份總體比5月份要差很多。”廣州本地一位房企透露。廣州中原研究發展部的數據顯示，6月上半月，廣州新房市場的來訪量、認購量都明顯回落，網簽面積也環比下跌了五成。

??某頭部房企的管理層表示，房企的現金流在年中都比較緊張，因此土地競拍方面會相對謹慎一些，此外，廣州樓市當下仍面臨較大去化壓力，只有少數具備“六邊形戰士”特性的土地才能讓房企擁有安全感。

??在廣州業內看來，這4宗地的終止出讓，與廣州收緊計容新規也脫不開關系，房企們一方面在觀望新規后續的執行情況，一方面則期望地價能再降一降。

??所謂的計容新規指的是2023年11月廣州市規劃和自然資源局印發的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，其核心內容是提高了住宅套內半開敞空間的計容比例。在那之后，廣州供應的新規產品使用率普遍提升至100%至120%，個別項目甚至突破了140%。例如，近日開盤的黃埔未來城項目，便可實現30%陽臺占比+10%公共平臺，戶型使用率普遍都在130%左右。超高使用率搭配合適價格，相當于變相降低了房價，因此新規項目頗受市場歡迎。6月初，廣州傳出風聲，稱廣州市規劃和自然資源局擬收緊審批尺度，規范新規執行。

??在鄧浩志看來，廣州的新房價格之所以能夠保持相對“穩定”，主要是靠新房的超高使用率支撐。也因為新項目能夠“偷面積” ，地方政府可以在一定程度上實現部分地塊的高價成交。但二手房市場的交易價格依然在下探，賣房依然困難，樓市尚未實現整體企穩。在這樣的市場環境下，沒有超高使用率的加持，土地對開發商的吸引力自然有所下降，而廣州也需要在土地的定價上做出相應調整。