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??一些頭部房企債務違約導致的風險，就像懸在行業(yè)頭上的達摩克利斯之劍，令市場各方惴惴不安。只有化解掉其風險，市場才能獲得穩(wěn)定。

??3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題。會議由中共中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴主持。

??會議提出，關于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。

??會議強調，有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。對市場關注的熱點問題要及時回應。凡是對資本市場產(chǎn)生重大影響的政策，應事先與金融管理部門協(xié)調，保持政策預期的穩(wěn)定和一致性。

??這令市場信心大為提振。中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位業(yè)界人士均認為，預計3月份貨幣信貸仍有可能加大實施力度，如央行降準降息，而敦促相關部門趕快拿出化解房企風險應對方案，也是給市場吃一顆定心丸。

??一位深處困境中的企業(yè)高層表示：“這次會議傳達的信息是好事，關鍵要有相應的實實在在的行動，如果沒有具體行動，很快又會回到原點。”

??受此消息影響，萎靡已久的地產(chǎn)股集體大漲。典型如融創(chuàng)中國，早盤還在遭遇股債雙殺，下午就一路反彈，截至收盤股價上漲7.08%。

??加速拆彈

??銀保監(jiān)會、人民銀行迅速反應，當天即召開專題會議傳達學習貫徹國務院金融委會議精神。

??銀保監(jiān)會提出，要指導銀行保險機構從大局出發(fā)，堅定支持實體經(jīng)濟發(fā)展。滿足市場主體合理融資需求，加大融資供給，新增貸款要保持適度增長。

??要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”房地產(chǎn)長效機制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??人民銀行提出，堅持穩(wěn)中求進，防范化解房地產(chǎn)市場風險。進一步加強部門間政策協(xié)調，及時回應市場關注的熱點問題，穩(wěn)定預期，提振信心。

??剛剛結束的全國兩會，政府工作報告提出：“設立金融穩(wěn)定保障基金，運用市場化、法治化方式化解風險隱患”。市場普遍認為，房企正是潛在援助對象。

??從債務到期情況來看，2022年房企到期債券主要集中在上半年。這也是不得不正視的現(xiàn)實壓力。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約395億元，環(huán)比減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務凈額20億元。但在3月份、4月份連續(xù)兩個月到期債務規(guī)模均超過千億元，這兩月對房企資金流動性構成一定威脅，將增大對房企融資能力的考驗。

??據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，1-2月份，商品房銷售面積同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額同比下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。1-2月份，房企到位資金同比下降17.7%，創(chuàng)兩年來新低。其中，定金及預收款同比下降27%，在各項資金來源中跌幅最大。消費者購房積極性明顯不足。

??從市場機構統(tǒng)計的頭部房企情況來看，2月百強房企銷售金額同比更是進一步降至-46.5%。

??銷售疲軟疊加還債高峰逼近，令市場對房企信用風險擔憂更為加劇。這顯然不利于恢復市場預期。

??“從金融政策角度，有望更多地支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目，穩(wěn)妥有序地開展并購貸款，為房企探索新發(fā)展模式轉型提供金融配套，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉置評道。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月中旬，今年以來房地產(chǎn)并購融資總金額已達1248億元，其中包括房企發(fā)行或擬發(fā)行并購債融資48億元，銀行提供并購貸款融資額度920億元，以及金融機構已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購主題債券金額280億元。

??近期，東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)先后獲批發(fā)行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質項目風險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困及償還到期存量債券。且有多家資產(chǎn)管理公司（AMC）成立了紓困房地產(chǎn)企業(yè)的基金，并將“房地產(chǎn)市場定向拆彈”作為今年重點業(yè)務方向。

??民營房企并購貸款亦在落地。近日，美的置業(yè)獲得招商銀行60億元并購融資額度和60億元住房按揭貸款專項額度，碧桂園獲得招商銀行150億元并購融資額度。

??3月10日業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠談到收并購時稱，目前各大金融機構已主動對接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點。

??不過，這些資金能否真正用于風險房企處置項目，仍有待觀察。有房地產(chǎn)人士說，有的債券46%用于并購，46%用于項目建設，還是從共同開發(fā)項目的其他股東手中收購，對象僅限于合作方，未明顯體現(xiàn)出為出險企業(yè)項目紓困的作用。

??新模式帶來新生動力

??此次國務院金融委會議提出的另一個要求是，房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉型的配套措施要加快制定。

??新發(fā)展模式的概念，在去年中央經(jīng)濟工作會議等場合都已經(jīng)做了表述，包括“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

??今年全國兩會政府工作報告提出，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??從表述上看，中央傳達出的精神是一脈相承的。

??“這是立足于長遠，希望在短期穩(wěn)定的同時，盡快在新模式上出現(xiàn)改革績效，通過新模式、新生動力（新市民和公共服務補短板）創(chuàng)造樓市可持續(xù)的發(fā)展動力。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為。

??如何轉型新模式？李宇嘉認為，最典型的就是開發(fā)商向運營商轉型、供給側改革、住房消費健康發(fā)展，比如保障性租賃住房的籌集建設，城市更新以改造和留用為主（而不是拆遷為主），新增用地增加租賃地塊供應、公共服務設施和地產(chǎn)開發(fā)同步，構建先租后買的消費模式等。這些新模式落地，需要配套措施，比如保障性租賃住房貸款類別的設置、規(guī)劃調整、稅收優(yōu)惠，以及降低土地成本、公共服務資金來源、國企城投和市場化企業(yè)合作等。

??在中國財政科學研究院研究員賈康看來，房地產(chǎn)新發(fā)展模式是個系統(tǒng)化工程，其中有關聯(lián)的基礎性制度建設，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和相關稅收制度四大系統(tǒng)。

??他認為，合理的土地制度需要以創(chuàng)新形成基本農(nóng)田“占補平衡”，重慶多年前開展的“地票”制度改革試點，匹配上政府合理發(fā)揮作用的土地收儲制度。住房制度上，需要進一步合理形成“雙軌統(tǒng)籌”的住房制度，包括托底的保障房與市場商品房雙軌運行，把兩者的長期健康發(fā)展放在一個住房制度的框架里面做統(tǒng)籌安排。投融資制度也大有可為，除了商業(yè)性住房按揭貸款，政策性金融也必須匹配到房地產(chǎn)有效供給的全盤運行中去。