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??1月3日，“相信未來”丁祖昱評樓市發(fā)布會(huì)在上海新靜安體育中心舉行，2千人在現(xiàn)場見證了易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對中國房地產(chǎn)市場的回顧和展望。

??對于2017年樓市的回顧與總結(jié)，中房網(wǎng)小編感慨丁祖昱在去年初對2017年樓市的精準(zhǔn)判斷：去庫存與調(diào)控并存、杭州天津武漢等潛力巨大的“新一線”市場、重慶鄭州成都蘇州等迅速崛起的“準(zhǔn)一線”市場、一線客戶外溢的周邊三四線與特色小鎮(zhèn)、發(fā)現(xiàn)房企大藍(lán)籌等等，

??這些判斷如今都被一一驗(yàn)證。

??無論是依此來參考決策企業(yè)戰(zhàn)略、布局與營銷策略，還是個(gè)人的投資，包括資本市場的投資，去年相信了丁祖昱的人，肯定是收獲滿滿。

??為了來年不再“拍大腿”，對于2017的回顧與總結(jié)我們放過，首先來看看丁祖昱對目前房地產(chǎn)市場提出的一些思考，這些問題因?yàn)槠诎l(fā)布會(huì)上雖然只是簡單點(diǎn)到為止，但確實(shí)值得我們細(xì)思。

??【值得深思的幾個(gè)思考】

??1，誰會(huì)是危險(xiǎn)的三四線

??雖然沒有具體點(diǎn)名，但丁祖昱指出了一個(gè)現(xiàn)象，有些三四線城市項(xiàng)目的渠道傭金比例很高，最高給到了10個(gè)點(diǎn)，這說明三四線房子很難賣。還有一些很明顯的現(xiàn)象，不少不知名的三四線都需要搶房，其中盲目投資的人不少。

??2，房企的天花板到底在哪里

??過去的三年是房企迅速做大的三年，10、20、30強(qiáng)整個(gè)的增長速度是非常快的，靠前面的房企增長的速度更快一些。相信未來房企還會(huì)繼續(xù)做大做強(qiáng)，房企規(guī)模的天花板目前還真不好判斷。

??3，未來的黑馬房企在哪里

??拿地的銷售比就是拿地的金額和銷售金額做了一個(gè)對比，2017前十強(qiáng)拿地的金額相當(dāng)于銷售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，從41到50也到80%，所以看到了41強(qiáng)到50強(qiáng)的進(jìn)取心是非常大的。要分析2018房企的黑馬，從拿地銷售比以及可售貨值來看，應(yīng)該不會(huì)出其左右。

??4，泛濫的小鎮(zhèn)

??對目前的大風(fēng)口特色小鎮(zhèn)，丁祖昱表示，一哄而上，小鎮(zhèn)亂象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住建部目前公布了403個(gè)“國家級特色小鎮(zhèn)”名單，國家體育總局公布了96個(gè)，省級小鎮(zhèn)達(dá)到了979個(gè)，略知名的房企提出建的小鎮(zhèn)有500個(gè)，這還不包括那些不知名和自封的各種小鎮(zhèn)。在丁祖昱看來，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)為“幌”、3地產(chǎn)為“實(shí)”的很多，小鎮(zhèn)已經(jīng)成為房企新增土儲(chǔ)的重要方式，亂象之下必然是大洗牌。

??5，租賃要怎么盈利

??2016年，我國租賃住宅人口基礎(chǔ)為1.89億，到了2020年將增加至2.20億人，2030年則將達(dá)到2.65億人。未來租賃市場蛋糕巨大毋庸置疑，包括供地會(huì)有3成以上是租賃用地。但需要注意的是，現(xiàn)在租賃房源97.5%都在個(gè)人手里，無論是房企自建自持，國家隊(duì)進(jìn)場自持，還是運(yùn)營商的零散或整體運(yùn)營模式，最大的難題還是盈利。特別是在高價(jià)拿房、高裝修成本的重壓下，資金成本進(jìn)一步壓縮微博的利潤。

??看過這些隱藏在數(shù)據(jù)和分析后面的思考，重頭戲來了，這就是丁祖昱對2018年房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)判斷預(yù)測。

??【2018十大預(yù)測】

??一，2018年房產(chǎn)稅落地，最有可能是在四季度。房地產(chǎn)稅落下來之后，總某種程度上來看將迎來中國房地產(chǎn)的新一輪的發(fā)展，請注意這個(gè)詞是發(fā)展，別解釋成房價(jià)的上升。另外，

??房地產(chǎn)稅屬于地稅，不可能每個(gè)城市都實(shí)施，而是因城施策。

??二，限價(jià)不會(huì)放松。2018年建議能拿預(yù)售證就拿預(yù)售證，建議不要對價(jià)格的放松有所幻想。比如上海有些樓盤2016年可以賣的價(jià)格，到2017年底都賣不到了，能夠開預(yù)售的證價(jià)格比2016年還要低5%，

??三，市場成交總規(guī)模會(huì)微降。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還沒出，但一個(gè)大略的數(shù)字是，2017年中國房地產(chǎn)成交了13萬億元、16億平方米。我判斷16億平方米基本上是中國房地產(chǎn)市場的天花板，2018年的市場成交量會(huì)微微下滑。

??四，看好6個(gè)城市（區(qū)域）：杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。

??五，最具潛力的20個(gè)三線城市：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。

??六，租賃市場發(fā)展方向會(huì)以存量為主；以個(gè)人為主；以市場化運(yùn)營的企業(yè)為主，要讓更多的市場化的運(yùn)營企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，會(huì)給未來租賃市場發(fā)展提供很大的幫助。

??七，特色小鎮(zhèn)將面臨大調(diào)整大洗牌。現(xiàn)在各種名目的特色小鎮(zhèn)太多，泥沙俱下，相信是特色小鎮(zhèn)洗牌的一年。

??八，四強(qiáng)房企業(yè)績總和將達(dá)到3萬億，前十強(qiáng)會(huì)占到整個(gè)市場的35%，前30強(qiáng)會(huì)接近或者達(dá)到50%的市場份額，2018年房企之間的競爭會(huì)更加激烈。

??九，新進(jìn)入到千億的房企至少有12家，也許還會(huì)更多，比如陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛，遠(yuǎn)洋，融信、金科、祥生、藍(lán)光，都可能在2018年達(dá)到千億的目標(biāo)。

??十，2018值得關(guān)注的房企大藍(lán)籌：萬科、碧桂園、恒大，保利、綠地、融創(chuàng)、中海、招商