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??根據(jù)七普人口數(shù)據(jù)，我國人口老齡化進(jìn)一步加劇，60歲及以上人口占比達(dá)到18.70%，其中65歲及以上人口占比達(dá)到13.50%。中國人口老齡化日益凸顯已經(jīng)成為不可避免的社會性問題，同時面臨生育率持續(xù)下降現(xiàn)實(shí)問題，低生育率與高老齡化形成鮮明的“剪刀差”，中國人口老齡化問題迫在眉睫。

??過去一年，關(guān)于養(yǎng)老方面的政策，國家和地方出臺超過300條，核心產(chǎn)業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、輔助產(chǎn)業(yè)各個方面出臺了大量落地性的政策，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化特征凸顯。

??從企業(yè)布局的角度來看，基于養(yǎng)老上下游產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)投資領(lǐng)域趨于多元化，整體來看聚集七大投資模式，涉及21條醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)品線，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)壁壘仍然存在，行業(yè)仍然還有很長的路要走。

??01政策加速落地，客戶接受度提升

??2021年作為十四五規(guī)劃首年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由政策養(yǎng)老加速向產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變。

??為破解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資金難題，國家層面出臺多項(xiàng)扶持政策，如養(yǎng)老補(bǔ)貼、專項(xiàng)資金扶持計劃、長護(hù)險試點(diǎn)、稅費(fèi)減免、高齡老年人津貼等等。2021年7月30日，銀保監(jiān)會明確發(fā)文，依法合規(guī)支持康養(yǎng)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs試點(diǎn);2021年12月31日，民政部、國家開發(fā)銀行印發(fā)通知，部署“十四五”期間利用開發(fā)性金融支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，對滿足授信條件的項(xiàng)目，給予不高于總投資額80%、原則上不超過25年貸款期限的貸款金額，并明確貸款利率、還款方式等優(yōu)惠支持條件。

??一方面解決企業(yè)在籌建過程中的成本大、回收周期長、盈利能力難等問題;另一方面，是逐步疏通社會剛需老年客戶的支付難題。

??值得注意的是，目前優(yōu)質(zhì)的康養(yǎng)類住區(qū)備受青睞，它們往往擁有高溢價、去化快的特征，比如宜興雅達(dá)健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園·松下社區(qū)、常州茅山頤園醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)較周邊同品質(zhì)項(xiàng)目溢價率均在40%以上。此外，優(yōu)質(zhì)CCRC社區(qū)更受退休長者認(rèn)可。

??近年來，養(yǎng)老客群的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了比較大的改變，客戶接受度不斷提升，并開始開始接受一線高押金、二線城市高月費(fèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目，據(jù)克而瑞漾美調(diào)研，一線城市受訪者對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月費(fèi)可承受范圍在8000-10000元/月比例最高，達(dá)到31%，而二線城市普遍可承受范圍在6000-8000元/月，占比達(dá)到30%。

??此外，客戶也表現(xiàn)出核心區(qū)高齡養(yǎng)老和近郊低齡康養(yǎng)的特征。據(jù)克而瑞漾美調(diào)研，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位置偏好中，城市核心區(qū)占比最高，達(dá)到38%，而城市近郊則位列第二位，占比達(dá)到29.21%。

??02護(hù)理型需求持續(xù)攀升

??綜合各地方“十四五”規(guī)劃，護(hù)理型床位供給是未來五年重要發(fā)展目標(biāo)之一，護(hù)理型需求已經(jīng)成為養(yǎng)老的剛需。

??克而瑞漾美數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國失能人群總?cè)藬?shù)達(dá)到了4375萬人，其中輕度失能人數(shù)達(dá)到2961萬人，中度失能人群也有869萬人。反觀護(hù)理型床位數(shù)量，2020年，養(yǎng)老護(hù)理型床位總量只有394萬張。

??實(shí)際上，失能人口與護(hù)理型床位存在巨大缺口。這一形勢未來會更加嚴(yán)峻，根據(jù)克而瑞漾美測算，到2025年，失能人口總量將攀升至5044萬人。

??受此影響，專業(yè)和服務(wù)力強(qiáng)的失能失智照護(hù)機(jī)構(gòu)備受青睞。以天津東站椿萱茂老年公寓為例，該項(xiàng)目主打失智照護(hù)特色，床位數(shù)只有132個，開業(yè)兩年入住率達(dá)到100%。

??03支付能力不足仍是關(guān)鍵問題

??當(dāng)下養(yǎng)老市場的支付能力制約了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

??目前，養(yǎng)老市場的消費(fèi)群體已經(jīng)開始向多樣化轉(zhuǎn)變，但養(yǎng)老市場主流群體仍為30后、40后(高齡老年人群)和50后(未富先老人群)，其收入和家庭交媾難以支撐，消費(fèi)水平和購買力較低，給當(dāng)下養(yǎng)老行業(yè)帶來支付難題。

??此外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還面臨醫(yī)療資源匹配問題，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供需矛盾，“一床難求”與高空置率并存，護(hù)理人員短缺，高職培育護(hù)理型人才欠缺等。

??從全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率來看，2020年民政部第三季度例行新聞發(fā)布會上公開一組數(shù)據(jù)，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率僅為50%，市場表現(xiàn)并不樂觀。

??因此，加快推進(jìn)養(yǎng)老結(jié)構(gòu)性變革勢在必行，全面激活養(yǎng)老市場消費(fèi)迫在眉睫，如何整合“醫(yī)、護(hù)、康、養(yǎng)、娛”等資源，為老年人提供多元化、多層次、高品質(zhì)的養(yǎng)老照護(hù)至關(guān)重要。

??但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也迎來最大的亮點(diǎn)之一，隨著60后人群開始進(jìn)入退休，養(yǎng)老消費(fèi)將迎來變革。2022年，將正式迎來60后人群的退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年累計增加1.18億人，未來低齡康養(yǎng)消費(fèi)市場將被激活。

??04企業(yè)布局聚焦七類投資模式

??基于養(yǎng)老上下游產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)投資領(lǐng)域開啟多元化——聚集7大投資模式，涉及21條醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)品線，貫穿養(yǎng)老上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

??圖：七類養(yǎng)老投資模式解析

數(shù)據(jù)來源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫、克而瑞漾美

??2021年企業(yè)養(yǎng)老投資探索進(jìn)入深水期，投資類型涵蓋7大方向，分別為社區(qū)居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、綜合養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、醫(yī)護(hù)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)、輔助產(chǎn)業(yè)。

??其中，涉及醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)多達(dá)20余條，如居家養(yǎng)老服務(wù)中心(HC)、社區(qū)嵌入式長者中心(CC)、持續(xù)退休養(yǎng)老社區(qū)(CCRC)、城市養(yǎng)老公寓(CB)、城市養(yǎng)老綜合體、康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)、全齡化康養(yǎng)社區(qū)、旅居基地/酒店、康復(fù)醫(yī)院、護(hù)理院、護(hù)理站等等;涵蓋養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè)等全產(chǎn)業(yè)鏈條。

??表：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資模式與醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)品線對應(yīng)關(guān)系

數(shù)據(jù)來源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫、克而瑞漾美

??聚集養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，挖掘內(nèi)在潛力價值。近年來各類企業(yè)紛紛布局養(yǎng)老領(lǐng)域，借助企業(yè)所在的行業(yè)優(yōu)勢布局康養(yǎng)細(xì)分領(lǐng)域，如房企聚焦“養(yǎng)老照護(hù)+老年醫(yī)療+產(chǎn)業(yè)配套”三大產(chǎn)業(yè)，深度布局康養(yǎng)藍(lán)海賽道，如全齡化康養(yǎng)社區(qū)、CCRC養(yǎng)老社區(qū)、城市養(yǎng)老公寓、社區(qū)嵌入式微型照護(hù)機(jī)構(gòu)等，堅守長期主義，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦能;險資企業(yè)構(gòu)建“保險+醫(yī)養(yǎng)服務(wù)”模式大有可為;運(yùn)營商重點(diǎn)聚焦失能失智硬剛需服務(wù)，對外輸出運(yùn)營管理服務(wù);而其他企業(yè)通過“社區(qū)居家、醫(yī)療照護(hù)、適老化改造、智能智慧、互利網(wǎng)”等養(yǎng)老方式，實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈深度融合。

??實(shí)際上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間很大，而且發(fā)展正在不斷提速。基于2013-2025年養(yǎng)老相關(guān)宏觀與產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)結(jié)合動力學(xué)模型，預(yù)計2025年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破12萬億元，其中涉及房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)模超3萬億，市場空間可觀。

??目前來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)壁壘仍然存在，行業(yè)還有很長的路要走，其中涉及醫(yī)養(yǎng)融合難、融資難、以及康養(yǎng)運(yùn)營和護(hù)理人才仍然短缺等仍是行業(yè)突出問題，養(yǎng)老行業(yè)還需要進(jìn)一步完善。預(yù)計未來五年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將提前完成產(chǎn)業(yè)培育期正式邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。