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??8月最后一天，萬科如期召開2023年中期業績推介會，7位管理層參會，包括萬科董事會主席郁亮，總裁祝九勝，聯席總裁張海和朱保全。

??從業績看，萬科2023年上半年營業收入、凈利潤均遭遇集中下滑：萬科營業收入2008.9億元，同比下滑2.9%；歸屬上市公司股東凈利潤98.7億元，同比下滑19.4%。

??行業大勢下沒有企業能獨善其身。

??面對市場的變化，郁亮也給予了最新的判斷，“目前市場處在膠著狀態，我們的判斷是目前市場顯然已經跌過頭了。當前政策已經在發力，我們希望已經出臺的政策能盡快落實到位，以推動市場恢復到健康合理水平；我們也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺。相信在各方努力之下，隨著經濟態勢持續平穩改善，行業遲早會回到一個健康合理的水平上去。”

??郁亮常以“貓頭鷹”自喻，一只眼看風險，一只眼看機會。面對未來的市場發展時，他還是給予了積極肯定。

??“今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。但從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。”郁亮表示，萬科會筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

??萬科的成績單

??2023年上半年，萬科營業收入2008.9億元，同比下滑2.9%；歸屬上市公司股東凈利潤98.7億元，同比下滑19.4%；扣除非常性損益后歸屬母公司凈利潤87億元，同比下降25.9%。

??對于投資者關心的凈利潤下滑情況，萬科總裁祝九勝在會上表示，凈利潤下滑主要來自兩個方面，開發業務的結算規模下降以及結算利潤率下降。

??其中，作為支柱的房地產開發結算收入1708.4億元，同比下降4.5%，比集團營業收入下滑幅度高出1.6個百分點。

??整個房地產市場大環境都在下跌，萬科自然難以獨善其身。

??“全國商品住宅新開工面積2021年、2022年分別下降11%和40%，今年1~7月繼續下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模，即17年前水平。這不是個合理的水平。”郁亮說。

??“目前碰到行業調整期，公司經營安全是沒問題的，但短期利潤確實有壓力。”祝九勝亦表示，當前整個行業發生了深刻變化，行業毛利率也在不斷下降，過往靠高杠桿大量買地、擴張規模方式的發展已難以為繼。萬科近幾年一直把工作重點放在三個方面：一是以客戶為主；二是強調公司經營安全，強調公司安全韌性；三是提升業務能力。

??“萬科內部一致看法是房地產還是國民經濟的支柱產業，相信會回到正常發展軌道上。我們有信心扛得住挑戰等得到春天。”祝九勝說。

??作為萬科聯席總裁兼開發經營本部首席合伙人張海表示，從去年開始，新項目投資把關更加嚴格，投資質量、產品能力也有提升，投資盈利表現比較良好。“如果市場信心能夠逐步恢復，我們相信經過一段時間調整，開發經營業務的毛利率整體將穩定向好。”

??相對于中期業績整體慘淡，此次發布會上萬科更多地是在強調“現金流安全”這一亮點。這也是投資者的關注點所在，即市場銷售持續低迷下萬科的現金流是否有壓力？

??“短期市場確實有壓力，但萬科做了充分的前置準備，已經筑好了最牢固的底線。”萬科CFO韓慧華說，“萬科是一家危機感驅動的公司，長期堅持穩健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用。”

??截至6月底，萬科短期負債為457億元，較年初下降29%；短期負債占有息負債比重降至14.2%，較年初下降6.3個百分點，處在歷史低位；現金對短期負債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍。

??雖然整個行業都在遭遇融資困難，但顯然萬科的情況要好得多。從去年至今，萬科境內累計發行信用債396億元，居行業第一梯隊。今年上半年，萬科分3次完成中期票據發行，累計融資60億元。上半年萬科境內新增融資平均成本3.73%，較去年下降了15個基點。

??新業務的機會

??萬科從來都是在危機中尋找新的業務機會。

??郁亮以倫敦、東京等城市發展過往為例，認為城市發展是先往郊區分散，再重新向城市中心聚集。即便是完全成熟后，也有城市更新的項目出現。這是市場的韌性。

??新發展模式下，也存在著需求帶來的新變化。郁亮表示，過去住宅是以解決剛需住宅為主，未來則是改善需求挑起大梁，包括城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營等方面，都是未來的重要業務領域，也都是市場新的業務機會。

??與銷售收入下滑不同的是，上半年萬科經營服務業務取得全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%，其中物業服務收入同比增長12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務收入增速分別達到17%、10.6%和7.3%。這是以萬科為代表的房企們戰略轉型的新希望，但規模仍無法與房地產開發業務相比。

??“企業要認清大勢，房地產行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。”郁亮曾說。

??郁亮表示，未來的市場不管萬科做什么業務，本質都是能力的競爭。產品、服務、質量是否過硬，客戶口碑是否足夠好，組織效率是否足夠高，是否擁有最多、優秀的合作伙伴等等。萬科有基礎，但也要持續完善、提高和深化。

??同時，地產也是個非常屬地化的業務。各類業務尤其是大型項目，都需要與當地發展理念、產業政策、城市政策、城市規劃和產業導入等多功能場景結合在一起。這需要萬科與合作伙伴們共同努力，摸索可復制、可推廣的模式。

??萬科聯席總裁兼物業事業集團首席合伙人朱保全在此次業績會上表示，商業地產投資整體的投資會比較重，回報周期比較長，但是2023年最重要一個政策就是REITs的出臺，這為整個持有型、經營性不動產帶來了春天。在REITs發行上，印力也在非常積極地參與。

??對于去年便傳出的萬科將49個商業項目打包，統一交由印力運營管理的進度一事，朱保全表示，在去做項目委托管理上目前進展得很順利。今年上半年34個項目收入都有29%的增長，整體定位也符合“專業的人做專業的事”。

??當然，“房地產要實現脫胎換骨的變化還需要比較長的時間。萬科會保持定力、不懈努力。”郁亮最后總結說。