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??兩則公告，讓新湖中寶與綠城中國(guó)之間的關(guān)系在短短12小時(shí)內(nèi)發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn)。

??4月26日下午，新湖中寶（600208.SH）公告，公司擬以現(xiàn)金30.685億港元，認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)（03900.HK）3.23億股H股股份，認(rèn)購(gòu)價(jià)格9.50港元/股。交易完成后，公司將占綠城中國(guó)總股份數(shù)的12.95%，成為中交集團(tuán)、九龍倉(cāng)之后的第三大股東。

??同日晚間，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，擬以18.23億元的總價(jià)受讓了新湖中寶旗下兩個(gè)子公司股權(quán)，以此方式，成為新湖中寶正在開(kāi)發(fā)的南通啟東“海上明珠城”項(xiàng)目合作方。

??值得關(guān)注的是，今年4月19日，新湖中寶曾轉(zhuǎn)讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益予綠城中國(guó)，總交易對(duì)價(jià)合計(jì)22.79億元。雙方之間的買(mǎi)賣(mài)自2019年便已開(kāi)始，只是彼時(shí)綠城中國(guó)的角色更像是一個(gè)接盤(pán)方。

??如今，這宗長(zhǎng)達(dá)兩年的單純買(mǎi)賣(mài)關(guān)系一夜之間變?yōu)橛H密無(wú)間的聯(lián)姻關(guān)系。對(duì)此，交易雙方企業(yè)表示：此次交易系基于雙方長(zhǎng)期良好合作的共識(shí)和基礎(chǔ)，并有意向就未來(lái)發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏。

??但這宗交易仍有讓人費(fèi)解的地方，wind顯示，截至4月27日上午11點(diǎn)17分，綠城中國(guó)股價(jià)盡管有上漲也僅7.62港元每股，但新湖中寶公告中認(rèn)購(gòu)價(jià)格卻為9.50港元/股，溢價(jià)賣(mài)地，高價(jià)收購(gòu)股權(quán)，這筆看似雙贏的買(mǎi)賣(mài)或許也為下一個(gè)故事埋下伏筆。

??“有兩種可能，雙方聯(lián)手，可以推進(jìn)新湖中寶手中項(xiàng)目的進(jìn)展，綠城也獲得優(yōu)質(zhì)地塊滿足規(guī)模訴求；另外一種可能就是，新湖中寶打算將自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)徹底金融化，慢慢的變成一家純金融投資公司。”中鑫投資機(jī)構(gòu)副總裁張金源（化名）在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??漫長(zhǎng)的“牽手”

??梳理一下兩者的之間曾有過(guò)的交易路徑，會(huì)發(fā)現(xiàn)這宗聯(lián)姻的建立早已有跡可循。

??2019年12月17日，新湖中寶與同處杭州黃龍商圈、僅一路之隔的浙系地產(chǎn)商綠城房產(chǎn)有了第一次交集。彼時(shí)新湖中寶以36億元向綠城中國(guó)旗下子公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，轉(zhuǎn)讓上海新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱上海新湖）合計(jì)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利權(quán)益，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款約5.5億元，同時(shí)，綠城房產(chǎn)向上海新湖提供的借款30.5億元。交割完成后，此次交易將產(chǎn)生收益約4.5億元，但彼時(shí)4.5億元的收益對(duì)于千億負(fù)債的新湖中寶來(lái)說(shuō)可謂杯水車(chē)薪，在彼時(shí)的公告中，新湖中寶將其稱：雙方有意向就長(zhǎng)三角特別是上海區(qū)域的未來(lái)發(fā)展加大投入力度，發(fā)揮各自品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，擬就上海新湖房地產(chǎn)有限公司以及正在開(kāi)發(fā)的明珠城項(xiàng)目三期4標(biāo)開(kāi)展合作。

??今年4月19日，新湖中寶再次將其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益予綠城中國(guó)，總交易對(duì)價(jià)合計(jì)22.79億元。此次交易方式依然是“股+債”形式，上海中瀚35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為5.17億元，另外13.83億元為財(cái)務(wù)資助，浙江啟豐35%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓代價(jià)為1.86億元，另外綠城提供財(cái)務(wù)資助約1.93億元。根據(jù)協(xié)議，雙方將為共同開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)“仙林金谷”項(xiàng)目、“新湖灣”項(xiàng)目和“新湖美麗洲”項(xiàng)目系以及青藍(lán)國(guó)際城項(xiàng)目二期（合稱“目標(biāo)項(xiàng)目”）。

??時(shí)隔7天，雙方再次“親密接觸”，根據(jù)4月26日，新湖中寶方面發(fā)出的公告顯示，此次交易的項(xiàng)目為浙江1個(gè)項(xiàng)目和南通3個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議，新湖中寶向綠城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓浙江啟智100%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益、南通啟新與南通啟陽(yáng)各50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，價(jià)格為11.51億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為3.98億元；轉(zhuǎn)讓南通新湖50%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，價(jià)格為6.72億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為7154.74萬(wàn)元，此次交易總價(jià)為18.23億元。

??“聯(lián)姻”背后的各取所需

??“從轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目來(lái)看，整體項(xiàng)目堪稱優(yōu)質(zhì)，但共同的特點(diǎn)是，都已在新湖中寶的賬面上趴了近十年，此次聯(lián)姻，肉眼可見(jiàn)的是，雙方合作將會(huì)推動(dòng)這些項(xiàng)目的加速周轉(zhuǎn)。雙方聯(lián)姻，可以互相支持，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。”上海地產(chǎn)研究院陳碩表示。

??在他看來(lái)，此次聯(lián)姻對(duì)于新湖中寶來(lái)說(shuō)，或許會(huì)更有利于其未來(lái)轉(zhuǎn)型，走輕資產(chǎn)路線，新湖系在金融、科技等金融領(lǐng)域布局是強(qiáng)項(xiàng)，但在重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域一直進(jìn)展緩慢；對(duì)于綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)，相比從一級(jí)土拍市場(chǎng)獲取，找對(duì)合作伙伴，通過(guò)并購(gòu)形式拿地才是眼下最劃算的，增規(guī)模，少增負(fù)債，同時(shí)，近期從新湖中寶手中接手的地塊品質(zhì)都不錯(cuò)，而且雙方以互相持股的形式建立起最親密的合作關(guān)系，在眼下市場(chǎng)下行環(huán)境壓力下，是有必要的。一個(gè)強(qiáng)開(kāi)發(fā)，一個(gè)強(qiáng)金融，未來(lái)應(yīng)該會(huì)有更多的合作。

??根據(jù)資料顯示，新湖中寶曾先后入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財(cái)證券、長(zhǎng)城證券等，是這些公司的重要股東。在科技領(lǐng)域曾陸續(xù)參股趣鏈科技、51信用卡、萬(wàn)得信息、邦盛科技、趣鏈科技、通卡聯(lián)城、晶晨科技等。

??從土地儲(chǔ)備來(lái)看，其在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的業(yè)務(wù)布局，近年來(lái)發(fā)展為以上海內(nèi)環(huán)為核心的環(huán)上海城市帶、以及長(zhǎng)三角的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部分，公司兩個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于溫州平陽(yáng)、江蘇啟東。目前，據(jù)新湖中寶2019年半年報(bào)顯示，公司在全國(guó)30余個(gè)城市開(kāi)發(fā)50余個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（不含海涂開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），項(xiàng)目土地面積約1200萬(wàn)平方米，權(quán)益面積約1100萬(wàn)平方米；總建筑面積約2300萬(wàn)平方米，權(quán)益總建筑面積約2200萬(wàn)平方米。 2019年1-9月公司新增土地儲(chǔ)備25.93萬(wàn)平方米，新增建筑面積51.86 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積131.67萬(wàn)平方米，新竣工面積133.67萬(wàn)平方米。