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??7月7日，弘陽(yáng)集團(tuán)高管層在南京為弘陽(yáng)服務(wù)上市舉行敲鑼儀式。從3月23日遞表到7月7日正式上市，弘陽(yáng)服務(wù)僅用了106天的時(shí)間，創(chuàng)下了近期物管公司在港上市的最快紀(jì)錄。

??6月最后一周的時(shí)間內(nèi)，榮萬(wàn)家、合景悠活、佳源服務(wù)等5家物業(yè)公司相繼向港交所提交招股書(shū)。

??截至2019年底，24家在港上市物業(yè)公司全年股價(jià)漲幅的平均值為63.8%。2020年，物業(yè)上市潮熱度不減。越秀集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、陽(yáng)光城、華潤(rùn)置地等房企紛紛有分拆物業(yè)上市的計(jì)劃。

??今年以來(lái)，物業(yè)股在疫情中逆勢(shì)上揚(yáng)。興業(yè)物聯(lián)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團(tuán)、弘陽(yáng)服務(wù)陸續(xù)成功上市。7月7日最新上市的弘陽(yáng)服務(wù)，不僅創(chuàng)下了上市用時(shí)最短的紀(jì)錄，也是同等規(guī)模物業(yè)上市公開(kāi)發(fā)行倍數(shù)最高的物企，最終實(shí)現(xiàn)了112倍公開(kāi)發(fā)行倍數(shù)。

??港交所規(guī)定，如果公司未能在遞表后6個(gè)月內(nèi)完成上市，則需要重新提交申請(qǐng)。目前來(lái)看，在年初遞表的星盛商管和宋都服務(wù)即將到達(dá)此期限。

??地產(chǎn)二代接手物業(yè)

??物業(yè)作為房地產(chǎn)下半場(chǎng)的重要板塊，地產(chǎn)老一輩們?cè)趯⑽飿I(yè)公司推向資本市場(chǎng)的同時(shí)，逐漸讓后代們走上高位，接管物業(yè)板塊。

??宋都股份董事長(zhǎng)俞建午的女兒俞昀，年僅25歲就擔(dān)任宋都服務(wù)董事會(huì)主席。黃楚龍次子黃德林則擔(dān)任星河控股旗下子公司星盛商管的董事會(huì)主席，上市之前，黃楚龍以“獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”的方式將20%股權(quán)轉(zhuǎn)給了黃德林。

??鴻坤集團(tuán)創(chuàng)始人趙彬之子趙偉豪持有旗下物業(yè)公司燁星集團(tuán)約78.17%的股份。成立于2015年的中鴻凱盛持有榮盛發(fā)展旗下物業(yè)榮萬(wàn)家8.8%股權(quán)，而中鴻凱盛的第一大股東和實(shí)際控制人為榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明的女兒耿凡超，擔(dān)任董事兼總經(jīng)理的她持股為46.03%。

??規(guī)模差距懸殊

??在已上市的物業(yè)公司中，不同企業(yè)的規(guī)模也有所不同。從在管面積來(lái)看，興業(yè)物聯(lián)的體量最小，截至2019年底，其在管總建筑面積僅有240萬(wàn)平方米。另兩家在管面積未超過(guò)千萬(wàn)方的物企是宋都服務(wù)和燁星集團(tuán)，據(jù)招股書(shū)，截至2019年9月底，宋都服務(wù)的在管面積僅有590萬(wàn)平方米，2019年底，燁星集團(tuán)的在管面積為490萬(wàn)平方米。

??金科智慧服務(wù)的規(guī)模在行業(yè)中已處于中上的位置，截至2019年底，在管總建筑面積約1.2億平方米，合約總建筑面積約2.49億平方米。也是2020上市物業(yè)中規(guī)模最大的一家物業(yè)公司。

??據(jù)往期業(yè)務(wù)記錄，金科智慧服務(wù)幾乎承接了金科集團(tuán)開(kāi)發(fā)的所有物業(yè)，但同時(shí)，來(lái)自第三方的項(xiàng)目占比持續(xù)提高，2017-2019年，外拓項(xiàng)目占在管總建筑面積的33.4%、47.3%及52.9%。

??相比之下，榮萬(wàn)家的外拓能力遜色不少。雖其在管面積的總體量并不小，但其對(duì)母公司的依賴較為嚴(yán)重。2017-2019年，榮盛發(fā)展集團(tuán)提供的物業(yè)在管面積分別占總在管建筑面積的100%、99.98%和99.5%，對(duì)應(yīng)的收入占同期物業(yè)管理服務(wù)收入的比重分別為100%、99.9%、99.8%。

??興業(yè)物聯(lián)在2017-2019年來(lái)自母公司的收益占總收入的比重分別為93.46%、89.89%、94.18%，對(duì)母公司的依賴度較高。從數(shù)據(jù)變化可以看出，正商集團(tuán)在不斷加大對(duì)興業(yè)物聯(lián)的扶持力度。

??體量較小的金融街物業(yè)來(lái)自母公司金融街集團(tuán)的收入也一直維持在80%以上。雖其一直在努力外拓市場(chǎng)，但近幾年來(lái)進(jìn)展緩慢。2017年至2019年9月底，金融街物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方的在管建筑面積占總在管建筑面積的比重分別為36.5%、37.7%和40.7%，對(duì)應(yīng)的收入占比分別為13.1%、13.7%和16.1%。

??從公司名稱見(jiàn)異同

??雖都是物業(yè)公司，但根據(jù)公司所用的名稱就可見(jiàn)每家公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的側(cè)重點(diǎn)，從最常用的“服務(wù)”二字到各式演變。

??今年最先上市的興業(yè)物聯(lián)，用“物聯(lián)”二字將自己定位為非住宅物業(yè)的中高端物業(yè)管理服務(wù)商，欲實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)向物聯(lián)網(wǎng)智慧服務(wù)的轉(zhuǎn)型。從其高于行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率也可以看出，興業(yè)物聯(lián)用信息技術(shù)賦予了傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)更大的利潤(rùn)空間。

??1月31日，燁星集團(tuán)二次向港交所遞交招股書(shū)。不同于一般物企上市名稱沿用與母公司或兄弟公司一致的做法，而是新選取了“燁星”二字，或是與這家“蚊型”物企的規(guī)模大小契合。

??從名字即可直觀看出，正榮服務(wù)是典型的物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，為住宅和非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。類似的還有弘陽(yáng)服務(wù)、金融街物業(yè)、正榮服務(wù)、榮萬(wàn)家等，他們共同的特點(diǎn)是關(guān)注住宅物業(yè)。

??金科智慧服務(wù)則在服務(wù)的基礎(chǔ)上加入了“智慧”二字，招股書(shū)介紹，其主攻方向?yàn)樯鐓^(qū)服務(wù)及智慧體系的建設(shè)，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)外，其還有部分收入來(lái)自于智慧科技服務(wù)。對(duì)于上市募得資金的用途，金科智慧服務(wù)表示在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模以外會(huì)用來(lái)升級(jí)數(shù)字化及智慧管理系統(tǒng)。

??不同于其他以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司，卓越商企的主要定位為商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。據(jù)招股書(shū)，截至2019年底，公司近7成的收入來(lái)自于商業(yè)物管，來(lái)自于公共及工業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理的收入僅占一成左右。除此之外，卓越商企還提供金融服務(wù)、公寓租賃服務(wù)及其他與提供軟件開(kāi)發(fā)和技術(shù)維護(hù)有關(guān)的服務(wù)。

??與卓越商企同樣帶有“商”字的星盛商管，則是一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供貨商，主要從事委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)和整租服務(wù)。二者的主要服務(wù)對(duì)象都為商業(yè)。

??合景悠活則在使用合景泰富名稱的基礎(chǔ)上，加入了“悠活”二字，因此顯得別具一格。其主要為住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)，圍繞創(chuàng)造“無(wú)處不悠活”的美好生活體驗(yàn)，融合生活所有層面的悠享服務(wù)。

??盈利比拼：高低相差近17個(gè)百分點(diǎn)

??因業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不同，各家物業(yè)公司之間的營(yíng)收差距也較大。以2019全年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，金科智慧服務(wù)最高，為23.28億元，已上市的興業(yè)物聯(lián)僅1.84億元。

??14家已上市和待上市物企在2019年的平均凈利率為16.34%。在管規(guī)模和營(yíng)收都最小的興業(yè)物聯(lián)盈利水平最高，為25.54%，最低的榮萬(wàn)家僅有8.79%，二者的差距近17個(gè)百分點(diǎn)。

??從主營(yíng)業(yè)務(wù)上來(lái)看，興業(yè)物聯(lián)和榮萬(wàn)家的側(cè)重點(diǎn)不同，前者的服務(wù)對(duì)象是非住宅物業(yè)，后者為住宅物業(yè)。除非住宅物業(yè)本身的盈利水平較高外，興業(yè)物聯(lián)的運(yùn)營(yíng)模式為其節(jié)約了很多成本。

??但興業(yè)物聯(lián)不僅規(guī)模小，自身外拓能力又有限，資本市場(chǎng)對(duì)此并不是很樂(lè)觀。從其股價(jià)來(lái)看，自上市以來(lái)的股價(jià)從未打破上市首日股價(jià)的最高點(diǎn)和收盤(pán)價(jià)，市盈率也一直低于行業(yè)均值。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì)，在26家已上市的物企中，截至6月16日收盤(pán)，興業(yè)物聯(lián)的市盈率為15.99，比至低的僅有3家物業(yè)公司。

??卓越商企、金科智慧服務(wù)等專注于非傳統(tǒng)物業(yè)的物企，盈利水平則明顯高于均值。