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??10天前，新城悅服務披露年中業(yè)績預告，預計2020上半年歸母凈利潤同比增長至少50%。2019年同期，新城悅服務歸母凈利潤約1.17億元。也就是說，新城悅服務的歸母凈利潤至少約1.75億元。

??據(jù)新城悅服務，歸母凈利潤的增長主要由于集團的在管面積增加;以及完成收購成都誠悅時代物業(yè)服務有限公司61.5%股權;增值服務收入上升，尤其是社區(qū)增值服務及智慧園區(qū)服務。

??而這都與公司的“圈地”運動關系密切。

??【上市以來僅2項收購】

??新城悅服務于2018年1月16日上市。上市后，公司僅進行了2筆收購。其中一筆是2019年5月6日，2994.15萬元收購海數(shù)淵信息科技有限公司（“上海數(shù)淵”）全部股權，上海數(shù)淵主要從事與智能家居室內產品及智能停車系統(tǒng)產品有關的研究、銷售及施工。另一筆就是，2020年5月7日，1.05億收購成都誠悅時代物業(yè)服務有限公司(“誠悅時代物業(yè)”)。

??其中，上海數(shù)淵可使新城悅服務管理的物業(yè)發(fā)展成智能社區(qū)，此外，還可將公司的服務范圍從公共區(qū)域擴大到室內的能力。而成都誠悅時代物業(yè)服務有限公司主要從事提供以住宅、商業(yè)、寫字樓、產業(yè)園區(qū)為主的綜合性物業(yè)服務。截至2019年底，該公司的總建筑面積約為522萬平方米，其包括在管項目如成都市春熙路商圈的地標性寫字樓項目，成都時代廣場。這項項收購不僅增強了公司管理面積，還將進一步提升其在商業(yè)寫字樓的管理能力，也進一步增強了公司在川渝市場的市場占有率及品牌影響力。

??2018年11月6日，新城悅服務成功上市，上市所得款項總凈額約為5.384億元。據(jù)招股書披露 的計劃用途，其中約60%（約3.23億元）用于收購物業(yè)服務公司及獲取物 業(yè)管理項目，預計在2021年12月31日前 用完。截至目前，兩項收購代價共計約1.35億元，收購資金用途僅約41.8%。

??【別樣的 “圈地”】

??截至2019年12月31日，新城悅服務的在管面積為6020萬平方米，較2018年末凈增加1730萬平方米，增幅約40.3%；公司的合約面積為1.528億平方米，較2018年末凈增加36.2%。

??在并無收購加持下，新城悅服務2019年新增第三方合約面積達到1010萬平方米，其中超過70%是新項目。

??究其原因，新城悅服務2019年增加了拓展的渠道，與中小型區(qū)域房地產開發(fā)商設立了合資物業(yè)管理公司，這些合資物業(yè)管理公司將接管這些開發(fā)商正在開發(fā)的和未來開發(fā)的所有房地產項目。2019年，新城悅服務一共與3個房地產商設立合資公司，一共鎖定了超過800萬平方米的潛在管理面積。

??2019年，新城悅服務物業(yè)管理服務的毛利率達到了28.5%，較2018年提高了0.7個百分點。其中一個原因就是公司的新項目比例持續(xù)提升貢獻了，新項目一般具有更高的毛利率。

??雖然新城悅服務收購事項并不多，但伴隨著規(guī)模擴大，公司隨著上市降下去的負債率也在上漲。2017年至2019年，新城悅服務的資產負債率分別約為76.76%、44.14%、56.04%。