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??執(zhí)行遠(yuǎn)航任務(wù)的潛艇兵，一旦駛離碼頭，就沒有回頭的的退路。

??有著4年海軍潛艇兵服役經(jīng)歷的俞建午，更明白其中的道理。在封閉性極強(qiáng)的海底潛艇里，沒有超出常人的耐力和堅(jiān)韌，是當(dāng)不了潛艇兵的。

??今年7月份，宋都服務(wù)首次赴港IPO折戟后，俞建午沒有放棄。9月3日，俞建午重振旗鼓，再度向港交所發(fā)起沖刺。

??對(duì)于54歲的宋都地產(chǎn)董事長(zhǎng)俞建午而言，這并非挑戰(zhàn)，更像是一場(chǎng)資本市場(chǎng)的征服之旅。

??在遞交招股書之前，俞建午花了22年的時(shí)間培育宋都物業(yè)，又花3年多的時(shí)間進(jìn)行一系列的股權(quán)騰挪。

??25歲女兒掌舵

??1987年，俞建午結(jié)束了4年的海軍服役生涯，彼時(shí)年僅21歲的俞建午進(jìn)入宋都股份（600077）的前身——杭州市江干區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)公司，并在這里開啟了宋都發(fā)展的新篇章。

??1995年，杭州宋都房地產(chǎn)有限公司成立，并被核準(zhǔn)為一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

??就在同一年，俞建午在杭州成立了宋都物業(yè)，注冊(cè)資本30萬元，江干區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)總公司宋都分公司及宋都裝飾裝璜建材有限公司分別擁有66.7%和33.3%的股份。

??成立后，俞建午進(jìn)行了一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資。2010年，宋都物業(yè)的注冊(cè)資本增至500萬元，由宋都地產(chǎn)全資擁有。

??6年后，即2016年12月29日，宋都地產(chǎn)以2670.8萬元將宋都物業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予俞建午全資擁有的宋都控股。

??2017年12月29日，宋都控股又將宋都物業(yè)5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給源瑞。源瑞為一間于香港注冊(cè)成立的有限公司，其唯一股東為張?jiān)９狻?/p>

??2018年6月25日，杭州興潤(rùn)從宋都控股和源瑞手中收購(gòu)了宋都物業(yè)全部股權(quán)。經(jīng)查閱，杭州興潤(rùn)的法人不是別人，正是俞建午25歲的女兒俞韻。

??2019年12月11日，俞建午及招商永隆信托有限公司成立俞建午信托。9天后，俞建午將宋都和業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予招商永隆。 

??而宋都和業(yè)持有宋都服務(wù)95%權(quán)益，宋都物業(yè)是宋都服務(wù)的主要中國(guó)運(yùn)營(yíng)附屬公司，因此，宋都和業(yè)及俞建午是宋都服務(wù)的控股股東。

??俞建午的良苦用心，不僅為自己，也是在給自己的掌上明珠俞韻鋪平職業(yè)道路。

??2018年3月，俞昀正式擔(dān)任宋都物業(yè)董事職位；2019年12月俞昀獲委任宋都服務(wù)的董事會(huì)成員，并于一個(gè)月后，被又任命為宋都服務(wù)的執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)整體策略規(guī)劃及整體管理以及監(jiān)督業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)及人力資源。

??初入物管行業(yè)，俞昀接手宋都服務(wù)，作為地產(chǎn)二代并非高枕無憂，等待她的將是新挑戰(zhàn)。

??體量依舊“袖珍”

??宋都服務(wù)IPO首戰(zhàn)敗陣，原因在于存在規(guī)模過小、關(guān)聯(lián)方依賴以及盈利能力偏弱等問題。據(jù)宋都服務(wù)披露新版的港股招股書，其仍然沒有擺脫三大問題。

??在物業(yè)服務(wù)這條賽道上，管理面積是衡量一家企業(yè)規(guī)模的重要關(guān)鍵指標(biāo)。截止今年6月30日，宋都服務(wù)在14個(gè)城市設(shè)有9家附屬公司及15家分公司，當(dāng)中大多數(shù)位于浙江省；宋都服務(wù)共為33項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，其中住宅物業(yè)16項(xiàng)，非住宅物業(yè)17項(xiàng)，在管總建筑面積約為640萬平方米。

??雖然與去年9個(gè)月前相比，宋都服務(wù)的體量有了較大進(jìn)步，新增物業(yè)項(xiàng)目6項(xiàng)、新增在管面積240萬平方米，但依舊沒有擺脫小規(guī)模物企范疇。

??2020年已遞交招股書待上市的物企隊(duì)列中，金科服務(wù)規(guī)模較大，在管面積達(dá)到1.2億平方米；新晉上市的建業(yè)新生活，在管面積約為5700萬平方米；金融街物業(yè)約1900萬平方米等。

??或許是為迎合資本市場(chǎng)的喜好，此次遞表，對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴性比之前大幅降低。

??據(jù)招股書，2017-2019年及2020年上半年里，來自第三方物業(yè)管理面積從2017年12月31日的約5萬平方米增加到2020年6月30日約260萬平方米。

??第三方物業(yè)管理服務(wù)收入從2019年上半年的245.7萬元增長(zhǎng)到今年上半年的1799.9萬元，同比增長(zhǎng)633%。物業(yè)管理服務(wù)收入占比從2019年上半年的5.4%增長(zhǎng)到30.3%。

??而來自母公司的物業(yè)在管總建筑面積占比，從2017年底的98.4%降到今年上半年的58.9%。物業(yè)管理收益分別約5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)總收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。

??凈利率下滑

??宋都服務(wù)2017年至2019年的營(yíng)收分布為8400萬元、1.33億元、2.23億元。2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.93億同比增加25.75%至1.17億元，營(yíng)收雖有增長(zhǎng)但在29家上市物業(yè)股中仍然處于尾部。

??在2020年上半年，宋都服務(wù)的整體毛利率為27.6%，相較2019年的29.2%下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，低于2019年26家上市物企平均水平。

??宋都服務(wù)的收入，主要來自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及酒店業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

??受疫情影響，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑7.6個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)毛利率更是下滑9.2個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，青客公寓、蛋殼公寓接連曝出負(fù)面消息，疫情的影響?yīng)q如“雪上加霜”，長(zhǎng)租公寓的收入表現(xiàn)難言樂觀。

??此外，據(jù)其招股書的風(fēng)險(xiǎn)因素一欄，宋都服務(wù)提及，“或會(huì)不時(shí)與我們?yōu)槠涮峁┪飿I(yè)管理及增值服務(wù)的客戶產(chǎn)生糾紛并遭到索賠。”

??企查查數(shù)據(jù)顯示，宋都服務(wù)的國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)主體杭州宋都物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司涉37起司法案件及10起行政處罰。

??樂居財(cái)經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，宋都服務(wù)所涉司法案件多為物業(yè)服務(wù)合同糾紛和財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中其均為原告，財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛其均為被告。而2020年最近一次行政處罰為違反特種設(shè)備安全管理規(guī)定，被罰款9萬元。

??優(yōu)化了收入結(jié)構(gòu)占比的宋都服務(wù)，在調(diào)整了獨(dú)立第三方物業(yè)收入之后，二次遞表能否通過，還有待時(shí)間給出答案。