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??走進(jìn)房企

??房企債務(wù)置換有新花樣

??“三道紅線(xiàn)”壓頂綠地，張玉良：一個(gè)季度降一道線(xiàn)

??合生創(chuàng)展346億拿下廣州最大舊改項(xiàng)目

??金科股份擬發(fā)行19億公司債，用于償還舊債

??國(guó)瑞置業(yè)再啟高息發(fā)債模式

??華夏幸福收上交所監(jiān)管函

??【1】房企融資進(jìn)一步受阻、現(xiàn)金流趨緊已注定。貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將超過(guò)1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，并歷史性地突破萬(wàn)億大關(guān)。不過(guò)已露端倪的是，房企正通過(guò)債務(wù)置換緩解債務(wù)壓力自救。上周開(kāi)始，華北某大行其所在省已有幾個(gè)城市的地方政府和房企合作，試圖通過(guò)地方政府融資平臺(tái)向銀行貸款，置換房企到期債務(wù)，以緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。具體來(lái)看，明面上看，地方政府沒(méi)有出面主導(dǎo)，銀行與項(xiàng)目方洽談時(shí)，對(duì)方也不會(huì)提政府背書(shū)，但銀行是看著政府背景才對(duì)接。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，房企拿到置換的資金并非盲目擴(kuò)張或繼續(xù)亂投資，只為活下去。在多個(gè)地市，這樣的試點(diǎn)解決方案正在鋪開(kāi)。對(duì)銀行和地方政府平臺(tái)來(lái)說(shuō)，這樣的方式或許存在風(fēng)險(xiǎn)，但還款來(lái)源是新項(xiàng)目，地產(chǎn)公司在新的醫(yī)療城和輕軌周邊都囤積了地塊，新項(xiàng)目一方面可以“置換”舊債，另一方面也將有望帶動(dòng)周邊地產(chǎn)升值，獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源，進(jìn)而改善房企現(xiàn)金流。

??【2】2019年報(bào)顯示，綠地集團(tuán)凈負(fù)債率為155.6%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，“三條紅線(xiàn)”全踩雷。截至2020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線(xiàn)”：凈負(fù)債率為183.45%，遠(yuǎn)超100%的標(biāo)準(zhǔn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，超過(guò)70%的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。近日，綠地董事長(zhǎng)張玉良在每年例行的媒體交流會(huì)上表示，針對(duì)三條紅線(xiàn)，綠地已經(jīng)制定了降檔時(shí)間表，先降的是現(xiàn)金短債比，原計(jì)劃2021年6月完成，按現(xiàn)在的情況，2021年一季度降完一條線(xiàn)沒(méi)有問(wèn)題。其他兩條線(xiàn)綠地的目標(biāo)也是按要求提早，希望提早越多越好。

??【3】總投資超346億元的廣州海珠舊改“巨無(wú)霸”，最終花落合生創(chuàng)展。1月21日，經(jīng)村民代表公開(kāi)投票表決，合生創(chuàng)展以100%同意率，成為廣州海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。據(jù)悉，該項(xiàng)目北接中山大學(xué)，與廣州塔直線(xiàn)距離約2公里。項(xiàng)目總占地面積約113萬(wàn)平方米，改造投資總金額約為346.67億元，創(chuàng)下廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來(lái)投資總額紀(jì)錄。

??【4】1月24日，金科股份對(duì)外發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行19億元公司債，募集資金擬用于償還公司債券回售或兌付本金或利息。公告顯示，金科股份該期債券為2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過(guò)19億元，分為兩個(gè)品種，品種一為4年期（附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和債券持有人回售選擇權(quán)）、品種二為5年期（附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和債券持有人回售選擇權(quán)）。據(jù)悉，債券發(fā)行首日為2021年1月27日，起息日為2021年1月28日。

??【5】剛踏入2021年，多數(shù)房企就一如既往地開(kāi)啟了“借新還舊”的發(fā)債模式，不同的是，由于當(dāng)前融資環(huán)境仍處于相對(duì)寬松，因此，部分房企的發(fā)債利率有所下調(diào)，但同時(shí)，也有中小房企的發(fā)債利率依然保持在高位，在港上市的國(guó)瑞置業(yè)即是一例。1月12日，國(guó)瑞置業(yè)公布發(fā)行一筆利率高達(dá)14.5%的三年期美元票據(jù)。從近期房企發(fā)債情況來(lái)比較，國(guó)瑞置業(yè)以逼近15%的債券高利率，創(chuàng)下了自開(kāi)年以來(lái)房企“高息發(fā)債”之最?；仡欉^(guò)去四年，國(guó)瑞置業(yè)的發(fā)債利率呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：2017年—2019年，國(guó)瑞置業(yè)的美元債利率分別為7.0%、10.1%、13.5%。同時(shí)，由于公司被惠譽(yù)二次下調(diào)投資評(píng)級(jí)至“負(fù)面”，加上盈利指標(biāo)連續(xù)4年走低，市場(chǎng)對(duì)公司整體前景難言樂(lè)觀(guān)。

??【6】據(jù)上交所1月21日披露信息，上交所向華夏幸福發(fā)出監(jiān)管工作函，處理事由為：關(guān)于相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函。截至目前，華夏幸福未對(duì)外披露2020年度營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。據(jù)此前發(fā)布的三季報(bào)，2020年1-9月，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額合計(jì)600.85億元，同比下降40.30%；對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售面積為328.72萬(wàn)平方米，同比下降63.92%。具體到各項(xiàng)業(yè)務(wù)方面，2020年前三季度，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額為261.05億元，同比增長(zhǎng)37.06%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽約銷(xiāo)售額309.19億元，同比下降60.64%；其他業(yè)務(wù)（物業(yè)及酒店等）銷(xiāo)售額為30.61億元，同比增長(zhǎng)0.59%。