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??22城集中供地對(duì)各參與主體都有利好之處，但房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企分化背景下，對(duì)規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢(shì)，可以參與更多土地出讓，合作機(jī)會(huì)也會(huì)增加，而中小房企在拿地、融資、戰(zhàn)略布局等方面的整體競(jìng)爭(zhēng)力顯然不比規(guī)模房企，這意味著中小房企未來(lái)發(fā)展賽道正在變窄。

??隨著各大城市集中供地政策推行，中小房企機(jī)會(huì)點(diǎn)聚焦于主攻次優(yōu)地塊，部分深耕型中小房企可聚焦區(qū)域集中發(fā)力，此外，進(jìn)一步深化合作模式，分散資金壓力，對(duì)于核心城市非22城的中小房企來(lái)說(shuō)影響不大，但此類房企關(guān)鍵要繼續(xù)鞏固深耕優(yōu)勢(shì)，同時(shí)防范外來(lái)沖擊的影響。

??01

??中小房企或?qū)o(wú)緣熱門地塊

??從目前企業(yè)戰(zhàn)略和市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房企投資回歸基本面良好的高能級(jí)城市將是大勢(shì)所趨，集中供地的22個(gè)城市，主要為一線城市和重點(diǎn)二線城市，這些城市已成為規(guī)模房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，中小房企由于資金受限，本身拿地能力比較弱，投資重心不斷下沉。

??集中供地模式下，土拍市場(chǎng)信息披露更加公開透明，多地塊可綜合評(píng)估比較，規(guī)模房企將更加集中于聚焦優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)中，未來(lái)也不排除會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化“搶地”預(yù)期。在這樣的情況下，中小房企拿地難度進(jìn)一步加大，未來(lái)將考慮從熱門地塊轉(zhuǎn)向次優(yōu)地塊尋求機(jī)會(huì)。

??中小房企在參與競(jìng)拍次優(yōu)地塊時(shí)要做好價(jià)值評(píng)估工作，地塊比較結(jié)果直接影響投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此次優(yōu)地塊的盈利、開發(fā)等問題都必須在企業(yè)承受范圍內(nèi)。

??實(shí)際上，22個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)去化情況不同，因此“搶地”預(yù)期也存在一定的差異。從各城市商品住宅去化周期與土地消化周期來(lái)看，鄭州、福州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市供應(yīng)量過(guò)多，去化壓力大，市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚。

??在這去化壓力較大的城市深耕型房企，新政后競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較弱。此類深耕型房企優(yōu)勢(shì)在于，他們對(duì)地塊價(jià)值判斷更準(zhǔn)確，能夠聚焦資金集中發(fā)力，未來(lái)需要重點(diǎn)投資戰(zhàn)略深耕城市的優(yōu)質(zhì)地塊，繼續(xù)鞏固核心城市優(yōu)勢(shì)，對(duì)企業(yè)發(fā)展才更有利。

??圖：22城商品住宅去化周期與土地消化周期

??注：橫軸是商品住宅去化周期（月）、縱軸是土地消化周期（年）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??02

??合作模式深化但邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變

??面對(duì)一二線城市拿地高門檻、高成本，部分房企減少獨(dú)立拿地開發(fā)，以合作模式開拓市場(chǎng)，典型如朗詩(shī)、大悅城、金融街等房企。

??其中，朗詩(shī)最為典型，在一二線城市的項(xiàng)目開發(fā)中以小股操盤與代建模式為主，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的平均權(quán)益保持在30%左右。再如大悅城，其項(xiàng)目主要布局在北京、上海、成都、南京等重點(diǎn)城市，與22城高度重疊，但從項(xiàng)目權(quán)益來(lái)看，大悅城仍以合作形式為主。

??表：大悅城主要項(xiàng)目分布情況

??注：根據(jù)2020年中報(bào)土地儲(chǔ)備明細(xì)整理

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??隨著集中供地政策推行，中小房企的合作模式將進(jìn)一步深化，但合作邏輯有所變化。在此之前房企合作拿地的目的，主要是希望分?jǐn)偝杀緣毫Α⒔柚?jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)謀求快速拓展市場(chǎng)。

??而集中供地模式下，一方面，22城競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地出讓期限內(nèi)城市公司的可流動(dòng)資金需求增加，是驅(qū)動(dòng)合作的一個(gè)重要因素。由于集中供地模式下，補(bǔ)貨等待期拉長(zhǎng)、競(jìng)拍的不確定性也加大，房企面臨更高的機(jī)會(huì)成本，一些規(guī)模房企為了成功獲取目標(biāo)地塊，在成本壓力下，將更傾向?qū)で蠛献鳌Ｒ虼耍诨谧陨響?zhàn)略需求下，具備一定資金能力的中小房企，盡管不具備獨(dú)立拿地能力，但可以通過(guò)“抱團(tuán)”開拓市場(chǎng)。

??另一方面，參拍資格或?qū)⒊蔀橹行》科笾\求合作的重要籌碼。當(dāng)前，22城集中供地細(xì)則仍未出臺(tái)，但就市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政策調(diào)控基調(diào)而言，存在房企參拍次數(shù)、資質(zhì)等條件限制的預(yù)期。這也就意味著，假設(shè)企業(yè)在城市土地出讓期間擁有足夠的資金，但可能因?yàn)閰⑴拇螖?shù)、資質(zhì)條件等影響，只能競(jìng)拍少數(shù)目標(biāo)地塊，而放棄一些價(jià)值地塊，一些規(guī)模房企或?qū)⒁院献餍问浇柚行》科蟮膮⑴馁Y格獲取更多的優(yōu)質(zhì)地塊。

??總體來(lái)說(shuō)，集中供地新政加大了中小房企在22城的拿地難度，但在資金壓力、資質(zhì)限制預(yù)期下，合作將增加，也為中小房企在一二線城市布局帶來(lái)一些機(jī)會(huì)。

??03

??核心城市非22城房企影響有限

??集中供地新政對(duì)房企的影響主要取決于22城在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占的權(quán)重，對(duì)于多個(gè)核心城市均涉及22城的房企來(lái)說(shuō)，顯然影響會(huì)更大。

??但目前很大一部分中型房企已下沉至弱二線及三四線城市，主要核心城市并非在22城，或只有少數(shù)城市，因此影響更有限，如俊發(fā)地產(chǎn)、敏捷控股、大唐地產(chǎn)等。以俊發(fā)為例，一直以來(lái)，俊發(fā)深耕云南區(qū)域，昆明作為核心城市，從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2020年上半年末昆明土儲(chǔ)占比達(dá)到九成，此外土儲(chǔ)中上海三個(gè)項(xiàng)目均為合作項(xiàng)目。

??這類房企地方性和深耕特征明顯，盡管22城集中供地政策對(duì)其直接影響并不大，企業(yè)可以繼續(xù)深耕鞏固優(yōu)勢(shì)，但也并不排除受到部分房企投資轉(zhuǎn)移的影響。由于22城競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分規(guī)模房企以及競(jìng)爭(zhēng)力偏弱的一二線城市戰(zhàn)略型中小房企可能會(huì)因?yàn)槟貌坏降兀瑥亩?2城周邊城市外溢，尋求優(yōu)質(zhì)地塊，那么這些核心城市非22城的中小房企可能就會(huì)受到外來(lái)擠壓。

??隨著土地紅利、資本紅利消失，疊加各類政策調(diào)控影響，新環(huán)境下更加考驗(yàn)房企的戰(zhàn)略打法，而中小房企整體競(jìng)爭(zhēng)力偏弱，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化需要更為謹(jǐn)慎，在供應(yīng)大增、自身資金有限的情況下，中小房企也應(yīng)結(jié)合自身情況，統(tǒng)籌管理現(xiàn)金流，做好資金安排尤為重要。

??集中供地政策下，中小房企在22城的投資難度進(jìn)一步加大，或徹底放棄熱點(diǎn)城市熱門地塊；但由于參拍次數(shù)、資質(zhì)條件限制等預(yù)期存在，中小房企應(yīng)好好利用參拍資格作為籌碼，深化與規(guī)模房企合作，獲取重點(diǎn)城市項(xiàng)目。對(duì)于核心城市并非在22城的中小房企，繼續(xù)鞏固深耕優(yōu)勢(shì)是關(guān)鍵，但也要防范外來(lái)沖擊影響。

??表：部分城市關(guān)于“集中供地”的具體進(jìn)展