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??不到一個(gè)星期，又一家物企敲響了港交所的鐘聲。

??7月8日，朗詩綠色生活正式于港交所主板上市，開盤報(bào)6港元，漲88.68%，總市值約24億港元。

??截至目前，港股市場(chǎng)總共有45家上市物企。接下來，港股市場(chǎng)上還將迎來康橋悅生活、領(lǐng)悅服務(wù)、融信服務(wù)等多家物企。

??物企IPO的熱度始終沒有退卻，反而愈發(fā)熱火朝天。

??目前，潤(rùn)華物業(yè)、融匯悅生活、珠江城市管理服務(wù)、魯商生活服務(wù)以及上房物業(yè)等五家物企分別在港股及A股遞交了上市申請(qǐng)。

??事實(shí)上，隨著港交所今年5月新規(guī)的頒布，越來越多的物企，尤其是體量較小的物企，會(huì)在今年下半年努力沖刺港股IPO，一波上市熱潮即將到來。

??中小型物企密集上市的背后邏輯是什么？

??中小型物企居多 九成均有房企背景

??根據(jù)2021年已經(jīng)上市物企與遞表物企的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這33家物企中，位于四川的明宇商服的在管面積最小，為290萬平方米。在管面積最大的是長(zhǎng)城物業(yè)，為1.15億平方米。其中，少于1000萬平方米的物企有4家，占比為12%；1000萬～3000萬平方米的物企有19家，占比為58%；3000萬～5000萬平方米的物企有6家，占比為18%；5000萬～7000萬平方米的的物企有2家，占比為4%；7000萬～10000萬平方米以上的物企有1家，占比為3%；1億平方米的物企有1家，占比為3%。

??可以看出，1000萬～3000萬平方米的中小型物企最多，數(shù)量超過了一半。

??2021年上市物企與遞表物企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源港交所  梁笑梅整理

??根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP50物企在管面積的門檻值為4010萬平方米，在此體量以上的只有海悅生活、世紀(jì)金源服務(wù)、富力服務(wù)和長(zhǎng)城物業(yè)4家企業(yè)。這四家屬于中型企業(yè)，其他的便都可以歸為中小型企業(yè)了。

??值得關(guān)注的是，不管是中小型，還是中型企業(yè)物企，他們的母公司大都和房地產(chǎn)企業(yè)離不開關(guān)系。

??33家物企中，比較特別的是長(zhǎng)城物業(yè)，其作為國(guó)內(nèi)最大的獨(dú)立第三方物業(yè)備受關(guān)注。此外，上方物業(yè)也是一家非開發(fā)商背景的物企。剩下31家物企的母公司均有房地產(chǎn)開發(fā)背景，這個(gè)比例達(dá)到了近94%。

??例如，富力服務(wù)的母公司是富力地產(chǎn)，世紀(jì)金源服務(wù)是世紀(jì)金源集團(tuán)旗下物企，海悅生活是海倫堡旗下旗下物企，中南服務(wù)是中南集團(tuán)旗下物企，越秀服務(wù)的母公司是越秀地產(chǎn)。

??為何這般洶涌？

??問題來了。為何如此多的中小型物企急于上市？

??中信證券房地產(chǎn)分析師張全國(guó)認(rèn)為，“資本市場(chǎng)是個(gè)好工具，借助資本市場(chǎng)能更快發(fā)展。”

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持同樣觀點(diǎn)，“中小型企業(yè)物企上市能夠獲得一個(gè)比較好的融資機(jī)會(huì)，提升品牌價(jià)值。”

??特別是今年以來，中小型物企占據(jù)了這波上市潮的c位。

??上半年已上市的物企有宋都服務(wù)、榮萬家、星盛商業(yè)、借殼的華發(fā)物業(yè)、新希望服務(wù)和越秀服務(wù)。除了容萬家，其他的都屬于中小型企業(yè)，中小型占比為83%。

??數(shù)據(jù)顯示，2018年共有5家物企成功赴港上市，2019年有9家，2020年則達(dá)到了18家，2021年有望突破28家。

??值得注意的是，中小型物業(yè)比較著急的原因還和港交所新出的政策有一定關(guān)系。

??這個(gè)政策內(nèi)容這樣的：5月20日，港交所公告稱，將提高主板上市申請(qǐng)人于三年?duì)I業(yè)期的盈利要求，其中必須符合包括最近一個(gè)財(cái)年盈利不低于3500萬港元以及前兩個(gè)財(cái)年累計(jì)不低于4500萬港元，即三年累計(jì)應(yīng)以不低于8000萬港元。該要求將在2022年1月1日開始執(zhí)行。不同的是，此前的主板盈利要求是三年累計(jì)盈利不低于5000萬港幣，最近一年不低于2000萬港幣，前兩個(gè)年度不低于3000萬港幣。

??這就意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的物企將被直接攔在港交所大門之外。

??目前來說，新規(guī)對(duì)已經(jīng)遞表的絕大部分物企都不造成影響，除了明宇商服和祥生活服務(wù)。

??一位物業(yè)行業(yè)分析師表示，如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，這兩家物企就要受到新規(guī)的制約。

??不可否認(rèn)的是，新規(guī)越來越嚴(yán)，越早上市對(duì)這些有想法上市的物企優(yōu)勢(shì)更加明顯。

??顯而易見，港交所的新規(guī)背后的政策導(dǎo)向也更加明確，就是更加關(guān)注盈利，而不是那些所謂的高估值概念炒作。

??在房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖看來，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，物業(yè)企業(yè)估值會(huì)掉下來，市盈率保持20左右比較正常。”

??另一個(gè)問題來了。就是今年上市物企與遞表物企九成都有房地產(chǎn)背景，為什么？

??值得一題的是，這些年以來，在房地產(chǎn)調(diào)控和“三條紅線”的雙重壓力下，房企分拆物業(yè)板塊業(yè)務(wù)單獨(dú)上市成為大概率事件。

??黃立沖表示，“相對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)行業(yè)是穩(wěn)定行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較小。物企是開發(fā)商的‘救生衣’，一旦物企上市，既能解決融資緊縮問題，也有業(yè)務(wù)的拓展機(jī)會(huì)，可謂兩全其美。”

??看來，更多物企（包括中小型物企）踏進(jìn)港交所大門的腳步聲越來越近了。