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??近五年是房企探索多元化業(yè)務(wù)的關(guān)鍵幾年，尤其隨著融資“三條紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地等政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生了本質(zhì)改變，行業(yè)已不再支持高速增長，在夯實開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，尋找“第二增長曲線”已成行業(yè)共識。

??目前，房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成，從房企布局的賽道來看，經(jīng)歷了最初爆發(fā)式的多點開花，目前聚集到七大主要的賽道：商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養(yǎng)、以長租為核心的租賃，以及創(chuàng)投。

??從典型房企的多元收入數(shù)據(jù)來看，房企多元化收入超過10%的有5家，而在5年前這一比例僅僅不足4%。其中物業(yè)板塊收入增長促進房企多元化收入占比持續(xù)增加，隨著物企上市潮的到來，物業(yè)管理收入將成為房企多元化發(fā)展過程中收入持續(xù)增長的一個重要構(gòu)成部分。

??在中國房地產(chǎn)多元化的這5年歷程中，也面臨著很多實實在在的問題：賽道的具體選擇是哪些？核心運營方式和模式又有哪些？未來的趨勢又會怎樣？

??房企多元化已進入穩(wěn)定期

??早在2010年前后，就有房企開始提出進行多元化轉(zhuǎn)型。2016年恒大地產(chǎn)更名中國恒大集團后掀起了一波改名浪潮，這意味著房企紛紛探索多元化，在地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注多元化的十余年間，多元化成為了其實現(xiàn)業(yè)績突圍的主要渠道。

??從2016到2020年的關(guān)鍵5年，如果對多元化做一個簡單的判定，大致可為三個階段。

??第一階段，2016年、2017年是房企多元化探索的爆發(fā)期。這一時期，有近5成的房企涉及到各類型多元化的嘗試。彼時，特色小鎮(zhèn)，長租公寓、聯(lián)合辦公等賽道，開始迎來黃金布局或者說是“風口”。

??第二階段到了2018至2019年左右，整個多元化的熱度進入“高峰期”。這一階段的核心特征是去房地產(chǎn)化，為各房企的多元化集團戰(zhàn)略奠定了一個基礎(chǔ)。

??第三階段，2019年至2020年多元化發(fā)展進入了穩(wěn)定期。具體特征有兩個：一是大量物企開始上市，同時也有商管平臺的上市，物管和商管的頻頻上市，也使得房地產(chǎn)多元化從原來的嘗試到現(xiàn)在進入了穩(wěn)定的“標配”時期。

??從房企多元化布局的賽道來看，主要聚集在七大主要的賽道：商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養(yǎng)、以長租為核心的租賃，以及創(chuàng)投。

??其中，商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標配，TOP10房企布局全面深入，TOP11-50房企更側(cè)重康養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。值得注意的是，這一部分房企對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和康養(yǎng)的涉足大多已跨越了5年甚至5年以上的周期，而且越是頭部企業(yè)，產(chǎn)城和康養(yǎng)的進入越早。

??此外，近幾年數(shù)字化應(yīng)用在整個產(chǎn)業(yè)鏈的興起，促使很多頭部房企成立了基金或投資公司，專門用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈當中數(shù)字化應(yīng)用科技公司投資或者參股，創(chuàng)投板塊日漸興盛。

圖：2020年各梯隊房企多元化布局情況

??主業(yè)開發(fā)多元模式：城市更新+TOD+代建

??房企多元化布局發(fā)展經(jīng)歷了一個快速累積資源的過程，前期房企多元化以自主發(fā)展為主，后續(xù)隨著對于規(guī)模的要求或者進入賽道之后開始深度下潛到運營層面，便逐漸開始了收并購。與此同時，房企出于投入產(chǎn)出的考慮也開始進行多元化的股權(quán)投資，目前已經(jīng)進行了股權(quán)投資的房企比例已接近5成。

??除了非住宅開發(fā)和存量市場，以及大部分的多元化運營之外，以住宅開發(fā)為核心的主業(yè)運營也開始進入到多元模式，其中，TOP50房企開始進入到城市更新、TOD，以及代建領(lǐng)域，并且已經(jīng)到了價值布局階段。

??城市更新：TOP房企中62%涉足，城市更新基金成立將改變發(fā)展模式。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前已有超6成TOP50房企參與城市更新，大部分房企早在5到10年前邊涉足。近期，上海成立了800億的城市更新基金，由此開始，未來房企在核心城市進入到城市更新的模式也會發(fā)生變化。

??未來2到3年當中，整個城市更新的格局會發(fā)生非常大的變化：尤其是央企介入會加大，頭部房企通過城市基金的方式參與到城市更新會變成接下來的主流模式。

??不同于海外及港資房地產(chǎn)企業(yè)，TOP50房企城市更新重點布局以珠三角、長三角、山東半島和蘭西等7大城市群。而港資和外資房企則在商管領(lǐng)域中優(yōu)秀的資源稟賦和運營能力。

圖：不同類型房企涉足城市更新重點區(qū)域及業(yè)務(wù)特征

數(shù)據(jù)來源：克而瑞整理

??TOD：六大開發(fā)模式，房企以三種合作模式為主。

??受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD，龍頭房企已形成TOD產(chǎn)品線，其核心的是城際高鐵跟城市結(jié)合的規(guī)則，促使城市立體布局。這些政策也助推很多房企開始進入TOD領(lǐng)域，布局“站城一體化”。一些房企開始形成了自己的TOD產(chǎn)品線，比如華潤萬象城、龍湖天街，作為第三代的TOD做到了“站城一體化”。

??目前，房企參與TOD模式不少，其中主要有三種合作模式，均是與國內(nèi)的交通企業(yè)展開合作。公交站點、車輛的建設(shè)和經(jīng)營交給軌道公司，房企主要負責開發(fā)和整個流程的把控。

??表：房企參與TOD的主要模式及代表項目

數(shù)據(jù)來源：克而瑞整理

??代建：TOP50房企中，32%涉足代建領(lǐng)域。

??隨著代建企業(yè)逐步資本化運作，TOP50房企涉及到代建的大概占到整體的3成左右，已經(jīng)成立了專門代建公司的有5家，其中2家已經(jīng)上市。

??就參與房企的類別劃分來看，大致可以分為國資背景為主的房企，主要從事政府類代建；和以商業(yè)代建為主的房企，其中此類房企又裂變?yōu)閮煞N模式：一是產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模型房企，包括做住宅代建的綠城管理和商辦類代建為主的金地管理，還有就是以一些區(qū)域型代建為主的房企，在企業(yè)所聚焦的區(qū)域會有較大的市場份額，包括建業(yè)、藍光等，還有一類是產(chǎn)品具有獨特競爭力的房企，比如以做綠建為主的朗詩、當代等。

??從2010到2020年10年間，商業(yè)代建總的建面大概是3.5億方，總量緩慢上升，但增速逐步放緩。代建開始向頭部企業(yè)傾斜，綠城加建業(yè)兩家占到整體份額的3成，如果把前5名加到一起的占比達到6成以上。就部分住宅類的代建來說，頭部企業(yè)的增速也會隨著整個行業(yè)的放緩而放緩。而商業(yè)代建隨著城市更新或者TOD帶來的機遇，未來釋放出來的空間會更大。 

??圖：2010-2020年全國新增商業(yè)代建項目建筑面積及增速

數(shù)據(jù)來源：克而瑞整理

??“第二增長曲線”：商辦和物管成TOP50標配

??從房企布局的主流七大賽道來看，商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標配。此外，TOP50房企早早布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和康養(yǎng)，而TOP30到TOP50的梯隊房企在長租和文旅板塊則較少參與。

??克而瑞針對房企典型第二增長曲線進行全面掃描，分析其發(fā)展模式及現(xiàn)狀。

??商辦：房行業(yè)進入管理紅利期，模式向輕資產(chǎn)傾斜。商辦作為房企多元化的標配，TOP50房企已全線布局，并且六成房企已有成熟的產(chǎn)品線。隨著行業(yè)進入管理紅利期，商辦下沉至運營階段，資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)運營將逐漸成為商辦的未來的兩個主流發(fā)展模式。

??商辦資產(chǎn)的價值在于資產(chǎn)管理，輕資產(chǎn)化運營對資產(chǎn)本身的要求較高，無論是整租，還是分租，對規(guī)模的發(fā)展和拓展方式作用非?？臁Ｄ壳吧鲜械纳坦芷脚_也主要是這種模式，未來輕資產(chǎn)也有望成為上市新風口。

??圖：百強房企布局商業(yè)地產(chǎn)情況

注：未布局商業(yè)地產(chǎn)的房企有朗詩、陽光大地

數(shù)據(jù)來源：克而瑞整理

??物業(yè)：百強房企分拆上市潮來臨。物業(yè)經(jīng)歷上市潮之后，進入到運營和服務(wù)為本質(zhì)的深水區(qū)。據(jù)克而瑞梳理，在運營服務(wù)下沉的過程中，從“四保”基礎(chǔ)服務(wù)到基于住宅的增值服務(wù)以及非住宅的布局，再到后續(xù)整套服務(wù)和城市服務(wù)。物企其實已經(jīng)在嘗試從原來以純粹住宅為核心的服務(wù)進入到新的領(lǐng)域。

??對于物業(yè)企業(yè)來說，上市僅僅只是在運營探索過程當中的一種模式，不是唯一。未來物業(yè)企業(yè)會分化兩種，頭部物業(yè)實現(xiàn)全國化布局，多元賽道占領(lǐng)，市場占比持續(xù)提升；區(qū)域型物企憑借獨特的資源優(yōu)勢深耕并占據(jù)本土市場份額，最終形成全國大規(guī)模的企業(yè)和地方的深耕型的企業(yè)。

??產(chǎn)城：TOP50房企7成進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，模式尚在探索實踐。目前，TOP50房企當中有7成以上參與到產(chǎn)城領(lǐng)域中，或者有專門的平臺公司，或者已經(jīng)開始有相對標準化的產(chǎn)品落地。在整個產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)和運營對于資金和資源的要求非常高，產(chǎn)業(yè)深耕的門檻也相對較高，未來的產(chǎn)城發(fā)展的一個主要賽道是跟戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)綁定的，主要集中在人工智能、智能制造、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。

??產(chǎn)城的運營也在下沉，產(chǎn)品標準化被提上日程，整個體系將包含業(yè)態(tài)、載體和服務(wù)。在這個過程當中數(shù)字轉(zhuǎn)型會不斷推進，一方面是為了提質(zhì)增效，另一方面是為了尋找盈利空間，而這將會帶來整個行業(yè)的迭代。

圖：部分房企在產(chǎn)業(yè)賽道已實現(xiàn)規(guī)模和營收增長

數(shù)據(jù)來源：克而瑞整理

??文旅：百強房企過半涉足文旅， 呈現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)兩種發(fā)展模式。目前百強房企中已有9家專門成立了文旅集團，長三角、云貴川仍然是布局主要區(qū)域，主要是以康養(yǎng)、主題樂園、親子為主題。頭部企業(yè)進入到文旅的方式有三種：第一是以數(shù)據(jù)運營為核心；第二借助自然資源展開度假地產(chǎn)或者休閑商業(yè)運營；第三是通過IP進行整體的區(qū)域開發(fā)。文旅分文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)兩個方向。文旅產(chǎn)業(yè)的趨勢首先是多領(lǐng)域，打造文旅+康養(yǎng)，文旅+新零售，文旅+各種業(yè)態(tài)形成的組合拳，通過文旅小鎮(zhèn)來落地。同時托管的方式也多樣化。

??康養(yǎng)：超過7成百強房企已經(jīng)布局，產(chǎn)業(yè)投資比例提高，輕資產(chǎn)模式受重視。康養(yǎng)已成為一個熱點。從去年開始由于政策的推進，超過7成百強房企已經(jīng)布局，部分頭部房企已經(jīng)開始形成自己的康養(yǎng)品牌。

??就康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)整體趨勢來看：第一，規(guī)模在放量，到2030年整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將近達到20萬億的體量。第二，客群開始迭代和升級，40、50、60，甚至70都開始考慮養(yǎng)老產(chǎn)品。智慧型養(yǎng)老或者新技術(shù)在養(yǎng)老賽道的運營已經(jīng)非常廣泛，康養(yǎng)已成為房企加速布局的領(lǐng)域。

??租賃：百強房企半數(shù)已進入長租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢。整個租賃進入到了行業(yè)下沉期，所有資源以及市場規(guī)模已經(jīng)開始向頭部傾斜，運營能力的運營商開始在各多元賽道脫穎而出。租賃仍享有政策紅利，行業(yè)發(fā)展空間大，發(fā)展也更加關(guān)注細分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現(xiàn)在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍領(lǐng)公寓、人才公寓等。隨著行業(yè)發(fā)展深化，租賃將向兩個方向突破：一個是大租賃社區(qū)的運營，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營。

??房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成，開發(fā)主業(yè)圍繞城市更新、TOD、代建三大新模式展開，多元化聚焦七大賽道。

??隨著多元化賽道已經(jīng)進入真正運營階段，未來將是以運營服務(wù)為核心才能獲取可持續(xù)收益。此外，行業(yè)對于數(shù)字化的應(yīng)用越來越廣泛，也越來越深入，從開發(fā)建設(shè)，到運營管理，數(shù)字化在提質(zhì)增效、精準營銷等方面的作用愈發(fā)突出。產(chǎn)品和體系的標準化也越來越清晰，也越來越落地，將助力企業(yè)快速規(guī)?；?、品牌化的擴張。未來，房企多元化肩負著挖掘“第二增長曲線”的重任，投資布局邏輯也將發(fā)生轉(zhuǎn)變。