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??不少人說孫宏斌變了。證據(jù)是，在近幾年業(yè)績發(fā)布會上，昔日金句頻出的“段子王”孫宏斌發(fā)言比過去克制、低調(diào)不少。

??變化的不止發(fā)言風(fēng)格，一向以“拿地大師”“收并購大師”形象出現(xiàn)在人們視野中的融創(chuàng)中國，也開始喊話“降低風(fēng)險(xiǎn)”“安全第一”。

??“我們現(xiàn)在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤；目前所有企業(yè)無論開什么價都沒有辦法并購。”8月31日，融創(chuàng)中國召開2021年中期業(yè)績投資人會議，孫宏斌在會上表示。

??“融創(chuàng)未來3年第一目標(biāo)是降低融資成本，我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負(fù)債率，還要降低負(fù)債規(guī)模，因?yàn)樵谶@種情況下才能把融資成本降下來。”他認(rèn)為，“三條紅線”是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)。

??根據(jù)融創(chuàng)中國披露的2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)，孫宏斌所言非虛，融創(chuàng)中國“三道紅線”指標(biāo)正在持續(xù)改善。截至6月30日，融創(chuàng)中國剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76%，較2020年底下降約2.3個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比約為1.11。

??營業(yè)收入方面，截至今年6月30日，融創(chuàng)中國合同銷售金額約為3207.6億元，同比增長約64.3%；收入約958.2億元，同比增長23.9%；毛利約為199.8億元，同比增長12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；核心凈利潤約為131.5億元，同比增長0.8%。

??截至8月31日收盤，融創(chuàng)中國報(bào)19.9港元/股，漲幅1.95%。

??“2021年下半年可能比較慘烈”

??2021年年初，融創(chuàng)中國提出了6400億元銷售目標(biāo)。2021年過半，這個目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了一半。

??在營收類各方面數(shù)據(jù)都漲勢喜人情況下，毛利率同比略有下降。但根據(jù)業(yè)績報(bào)告，扣除重估影響，毛利仍處于行業(yè)較好水平，毛利約為人民幣253.1億元，毛利率約為26.4%。”

??同時，融創(chuàng)中國提供的資料顯示，2021年下半年總可售資源超6600億元，將為業(yè)績增長打好基礎(chǔ)。

??在眾多投資者看來，融創(chuàng)中國完成全年銷售目標(biāo)是大概率事件。

??對于2021年下半年房地產(chǎn)市場，孫宏斌略有些悲觀。他稱，今年上半年市場比較好，下半年市場壓力很大，“今年的市場特別像2018年上半年銷售比較好，貸款比較難；下半年貸款一樣難，但銷售大幅下滑，我們預(yù)計(jì)下半年市場會比較慘烈。”

??在孫宏斌看來，2021年下半年市場不好有兩方面原因：第一，一些企業(yè)壓力比較大會降價；第二，國家政策比較堅(jiān)決，市場對房價有了不上漲預(yù)期，加之經(jīng)濟(jì)壓力比較大，購買力會受到影響。

??對于市場上一些企業(yè)出現(xiàn)的“暴雷”“資金鏈斷裂”等事件，有投資者呼吁孫宏斌總結(jié)一下“暴雷”企業(yè)特征。

??對此，孫宏斌表示，“要了解別人公司挺難，出現(xiàn)問題的企業(yè)其實(shí)兩年前就已經(jīng)看到了，問題的出現(xiàn)一定是綜合性的，要么是布局出現(xiàn)問題，要么地買貴了，要么戰(zhàn)略有問題，要么產(chǎn)品有問題，要么把錢挪走了。”

??“如果2017年買的地現(xiàn)在還沒賣，現(xiàn)在就虧很多錢了。”孫宏斌表示，很多企業(yè)在2017年和2018年上半年買了貴的地，發(fā)現(xiàn)一賣就虧錢然后還不賣，我就告訴他們，虧的要趕緊賣，賣了之后干新的事，你留著虧得更多，也不知道在等什么。

??“要留出安全邊界”

??這不是孫宏斌第一次在業(yè)績會上表示要“控制拿地”。不過，說著“控制拿地”的融創(chuàng)中國2021年上半年拿地并不少。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，在集中供地中融創(chuàng)共拿地41宗，位居全國房企首位，比第二名萬科還多11宗。

??在5月股東大會上，有投資者就拿地問題向融創(chuàng)中國發(fā)起提問。對此，孫宏斌回應(yīng)是，融創(chuàng)通過公開市場拿地規(guī)模大概占新增土地儲備1/3左右，雖然這幾個月拿地?cái)?shù)額看上去比較多，但很多項(xiàng)目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多。

??“以杭州為例，融創(chuàng)拿了4塊地，其中3宗報(bào)價都未達(dá)到競自持階段，這幾塊地自持部分最后都由合作伙伴原價拿走，保證了利潤空間。此外，4宗地融創(chuàng)整體權(quán)益比為52.5%，實(shí)際出資一半。”孫宏斌表示。

??7月，有報(bào)道稱，房企拿地銷售比不得超過40%,被納入“三道紅線”試點(diǎn)房企已被監(jiān)管要求買地金額不得超年度銷售額40%，統(tǒng)計(jì)范圍包括公開市場拿地、通過收并購方式獲地的支出。同時，有業(yè)內(nèi)人士表示，上述拿地銷售比計(jì)算依據(jù)為權(quán)益口徑，非全口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

??根據(jù)融創(chuàng)中國業(yè)績報(bào)，2021年上半年公司獲取權(quán)益土儲貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比37.9%，剛好在標(biāo)準(zhǔn)之下。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權(quán)益拿地銷售比僅為28.5%。

??同時，融創(chuàng)中國表示，2021年下半年將主動控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比預(yù)計(jì)控制在30%以內(nèi)。

??對于這一拿地目標(biāo)，孫宏斌表示，“2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，我們現(xiàn)在需要安全。”

??“不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模”

??會上，孫宏斌還談到了收并購與負(fù)債關(guān)系，“目前所有企業(yè)無論開什么價，都是沒有辦法并購的，因?yàn)槲疫€要同時并購你的債務(wù)。”

??關(guān)于降低負(fù)債，融創(chuàng)中國態(tài)度堅(jiān)決。

??“融創(chuàng)不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模。”孫宏斌稱，公司要在3年內(nèi)將融資成本從目前8%降到5%以內(nèi)，信用評級做到投資級。

??2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)主體評級上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定；穆迪及惠譽(yù)將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng)強(qiáng)勁的基本面、較高的凈利水平以及預(yù)期將持續(xù)下降的財(cái)務(wù)成本與杠桿水平，維持“買入”評級。全球領(lǐng)先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評級，評分位列70家境內(nèi)參評房企首位。

??不過，不愿意并購的融創(chuàng)中國就在今年4月剛花費(fèi)99.1億元收購彰泰集團(tuán)80%股權(quán)。據(jù)悉，并購項(xiàng)目多達(dá)54個總資產(chǎn)超487億元。

??這次收購邏輯是什么？

??從數(shù)據(jù)上看，彰泰作為廣西規(guī)模最大本土房企，2018-2020年連續(xù)3年銷售額均超過200億元，其中2020年廣西區(qū)域的全口徑銷售額達(dá)到224.5億元、權(quán)益銷售金額達(dá)到161.4億元，均位列第一。根據(jù)廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計(jì)算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續(xù)以47.44億元領(lǐng)跑，增長預(yù)期向好。

??至于負(fù)債方面，彰泰集團(tuán)董事長黃海濤曾在接受采訪時表示，“我們‘三條線’全部都是綠的，凈負(fù)債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢比我們從銀行借的錢還要多，沒有欠政府一分錢，沒有任何違約，資金情況也非常良好。”

??或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。

??對于2021年下半年收并購市場，孫宏斌卻并不看好，“收并購市場目前來看機(jī)會很小，因每家企業(yè)都有負(fù)債上限，并購勢必會導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額上升，政策雖然沒有對房企負(fù)債總規(guī)模下降有明確要求，但對負(fù)債上限是有要求的。”