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??不少人說(shuō)孫宏斌變了。證據(jù)是，在近幾年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，昔日金句頻出的“段子王”孫宏斌發(fā)言比過(guò)去克制、低調(diào)不少。

??變化的不止發(fā)言風(fēng)格，一向以“拿地大師”“收并購(gòu)大師”形象出現(xiàn)在人們視野中的融創(chuàng)中國(guó)，也開(kāi)始喊話“降低風(fēng)險(xiǎn)”“安全第一”。

??“我們現(xiàn)在需要安全，如果還像過(guò)去一樣拿地會(huì)吞掉很多利潤(rùn)；目前所有企業(yè)無(wú)論開(kāi)什么價(jià)都沒(méi)有辦法并購(gòu)。”8月31日，融創(chuàng)中國(guó)召開(kāi)2021年中期業(yè)績(jī)投資人會(huì)議，孫宏斌在會(huì)上表示。

??“融創(chuàng)未來(lái)3年第一目標(biāo)是降低融資成本，我們要把信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)。為此我們不僅僅要降低負(fù)債率，還要降低負(fù)債規(guī)模，因?yàn)樵谶@種情況下才能把融資成本降下來(lái)。”他認(rèn)為，“三條紅線”是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)。

??根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)披露的2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)，孫宏斌所言非虛，融創(chuàng)中國(guó)“三道紅線”指標(biāo)正在持續(xù)改善。截至6月30日，融創(chuàng)中國(guó)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76%，較2020年底下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比約為1.11。

??營(yíng)業(yè)收入方面，截至今年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)合同銷(xiāo)售金額約為3207.6億元，同比增長(zhǎng)約64.3%；收入約958.2億元，同比增長(zhǎng)23.9%；毛利約為199.8億元，同比增長(zhǎng)12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤(rùn)119.9億元，同比增長(zhǎng)9.4%；核心凈利潤(rùn)約為131.5億元，同比增長(zhǎng)0.8%。

??截至8月31日收盤(pán)，融創(chuàng)中國(guó)報(bào)19.9港元/股，漲幅1.95%。

??“2021年下半年可能比較慘烈”

??2021年年初，融創(chuàng)中國(guó)提出了6400億元銷(xiāo)售目標(biāo)。2021年過(guò)半，這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了一半。

??在營(yíng)收類(lèi)各方面數(shù)據(jù)都漲勢(shì)喜人情況下，毛利率同比略有下降。但根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，扣除重估影響，毛利仍處于行業(yè)較好水平，毛利約為人民幣253.1億元，毛利率約為26.4%。”

??同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)提供的資料顯示，2021年下半年總可售資源超6600億元，將為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打好基礎(chǔ)。

??在眾多投資者看來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)是大概率事件。

??對(duì)于2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，孫宏斌略有些悲觀。他稱，今年上半年市場(chǎng)比較好，下半年市場(chǎng)壓力很大，“今年的市場(chǎng)特別像2018年上半年銷(xiāo)售比較好，貸款比較難；下半年貸款一樣難，但銷(xiāo)售大幅下滑，我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)比較慘烈。”

??在孫宏斌看來(lái)，2021年下半年市場(chǎng)不好有兩方面原因：第一，一些企業(yè)壓力比較大會(huì)降價(jià)；第二，國(guó)家政策比較堅(jiān)決，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有了不上漲預(yù)期，加之經(jīng)濟(jì)壓力比較大，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到影響。

??對(duì)于市場(chǎng)上一些企業(yè)出現(xiàn)的“暴雷”“資金鏈斷裂”等事件，有投資者呼吁孫宏斌總結(jié)一下“暴雷”企業(yè)特征。

??對(duì)此，孫宏斌表示，“要了解別人公司挺難，出現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)其實(shí)兩年前就已經(jīng)看到了，問(wèn)題的出現(xiàn)一定是綜合性的，要么是布局出現(xiàn)問(wèn)題，要么地買(mǎi)貴了，要么戰(zhàn)略有問(wèn)題，要么產(chǎn)品有問(wèn)題，要么把錢(qián)挪走了。”

??“如果2017年買(mǎi)的地現(xiàn)在還沒(méi)賣(mài)，現(xiàn)在就虧很多錢(qián)了。”孫宏斌表示，很多企業(yè)在2017年和2018年上半年買(mǎi)了貴的地，發(fā)現(xiàn)一賣(mài)就虧錢(qián)然后還不賣(mài)，我就告訴他們，虧的要趕緊賣(mài)，賣(mài)了之后干新的事，你留著虧得更多，也不知道在等什么。

??“要留出安全邊界”

??這不是孫宏斌第一次在業(yè)績(jī)會(huì)上表示要“控制拿地”。不過(guò)，說(shuō)著“控制拿地”的融創(chuàng)中國(guó)2021年上半年拿地并不少。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，在集中供地中融創(chuàng)共拿地41宗，位居全國(guó)房企首位，比第二名萬(wàn)科還多11宗。

??在5月股東大會(huì)上，有投資者就拿地問(wèn)題向融創(chuàng)中國(guó)發(fā)起提問(wèn)。對(duì)此，孫宏斌回應(yīng)是，融創(chuàng)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地規(guī)模大概占新增土地儲(chǔ)備1/3左右，雖然這幾個(gè)月拿地?cái)?shù)額看上去比較多，但很多項(xiàng)目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多。

??“以杭州為例，融創(chuàng)拿了4塊地，其中3宗報(bào)價(jià)都未達(dá)到競(jìng)自持階段，這幾塊地自持部分最后都由合作伙伴原價(jià)拿走，保證了利潤(rùn)空間。此外，4宗地融創(chuàng)整體權(quán)益比為52.5%，實(shí)際出資一半。”孫宏斌表示。

??7月，有報(bào)道稱，房企拿地銷(xiāo)售比不得超過(guò)40%,被納入“三道紅線”試點(diǎn)房企已被監(jiān)管要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，統(tǒng)計(jì)范圍包括公開(kāi)市場(chǎng)拿地、通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示，上述拿地銷(xiāo)售比計(jì)算依據(jù)為權(quán)益口徑，非全口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

??根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)報(bào)，2021年上半年公司獲取權(quán)益土儲(chǔ)貨值2135億元，權(quán)益拿地銷(xiāo)售比37.9%，剛好在標(biāo)準(zhǔn)之下。若把時(shí)間拉長(zhǎng)至一年（2020年7月至2021年6月），公司權(quán)益拿地銷(xiāo)售比僅為28.5%。

??同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)表示，2021年下半年將主動(dòng)控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)權(quán)益拿地銷(xiāo)售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷(xiāo)售比預(yù)計(jì)控制在30%以內(nèi)。

??對(duì)于這一拿地目標(biāo)，孫宏斌表示，“2021年下半年市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，包括融資市場(chǎng)和銷(xiāo)售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過(guò)去一樣拿地會(huì)吞掉很多利潤(rùn)，我們現(xiàn)在需要安全。”

??“不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模”

??會(huì)上，孫宏斌還談到了收并購(gòu)與負(fù)債關(guān)系，“目前所有企業(yè)無(wú)論開(kāi)什么價(jià)，都是沒(méi)有辦法并購(gòu)的，因?yàn)槲疫€要同時(shí)并購(gòu)你的債務(wù)。”

??關(guān)于降低負(fù)債，融創(chuàng)中國(guó)態(tài)度堅(jiān)決。

??“融創(chuàng)不僅要降負(fù)債率，也要降負(fù)債規(guī)模。”孫宏斌稱，公司要在3年內(nèi)將融資成本從目前8%降到5%以內(nèi)，信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)。

??2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)主體評(píng)級(jí)上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定；穆迪及惠譽(yù)將其評(píng)級(jí)展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng)強(qiáng)勁的基本面、較高的凈利水平以及預(yù)期將持續(xù)下降的財(cái)務(wù)成本與杠桿水平，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。全球領(lǐng)先的ESG評(píng)級(jí)公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評(píng)級(jí)，評(píng)分位列70家境內(nèi)參評(píng)房企首位。

??不過(guò)，不愿意并購(gòu)的融創(chuàng)中國(guó)就在今年4月剛花費(fèi)99.1億元收購(gòu)彰泰集團(tuán)80%股權(quán)。據(jù)悉，并購(gòu)項(xiàng)目多達(dá)54個(gè)總資產(chǎn)超487億元。

??這次收購(gòu)邏輯是什么？

??從數(shù)據(jù)上看，彰泰作為廣西規(guī)模最大本土房企，2018-2020年連續(xù)3年銷(xiāo)售額均超過(guò)200億元，其中2020年廣西區(qū)域的全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到224.5億元、權(quán)益銷(xiāo)售金額達(dá)到161.4億元，均位列第一。根據(jù)廣西2020年商品房銷(xiāo)售額4251.5億元計(jì)算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續(xù)以47.44億元領(lǐng)跑，增長(zhǎng)預(yù)期向好。

??至于負(fù)債方面，彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤曾在接受采訪時(shí)表示，“我們‘三條線’全部都是綠的，凈負(fù)債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢(qián)比我們從銀行借的錢(qián)還要多，沒(méi)有欠政府一分錢(qián)，沒(méi)有任何違約，資金情況也非常良好。”

??或許這是孫宏斌打消收購(gòu)疑慮的原因。

??對(duì)于2021年下半年收并購(gòu)市場(chǎng)，孫宏斌卻并不看好，“收并購(gòu)市場(chǎng)目前來(lái)看機(jī)會(huì)很小，因每家企業(yè)都有負(fù)債上限，并購(gòu)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額上升，政策雖然沒(méi)有對(duì)房企負(fù)債總規(guī)模下降有明確要求，但對(duì)負(fù)債上限是有要求的。”