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??2021年8月27日，正榮地產(chǎn)（06158，HK）報(bào)收 4.40 港元，總市值 193.9 億港元。在過去三年時(shí)間內(nèi)，這家公司以 250 億港元為市值中樞，上下波動(dòng)。股價(jià)的箱體波動(dòng)像極了這家公司當(dāng)前面臨的現(xiàn)實(shí)，生存暫且無(wú)憂，但發(fā)展并不容易。畢竟，比起同行同等規(guī)模的房企泰禾、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等曝出的債務(wù)違約問題，穩(wěn)健地活著就是一種幸運(yùn)。

??活著

??8 月下旬，正榮地產(chǎn)交出中期成績(jī)單。

??這份業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司上半年的合約銷售金額 823億元，同比增長(zhǎng)47％，已完成全年目標(biāo)的55％；營(yíng)業(yè)收入160 億元，同比增長(zhǎng)10％；凈利潤(rùn)15億元，同比增長(zhǎng)18％；歸母凈利潤(rùn)12億元，同比增長(zhǎng)33％。客觀說(shuō)，這是份還看得過去的財(cái)報(bào)。時(shí)至今日，在行業(yè)債務(wù)違約頻繁發(fā)生的背景下，能夠穩(wěn)妥穿越寒冬就是勝利。

??此時(shí)此刻，或許沒有人會(huì)否認(rèn)，對(duì)相當(dāng)數(shù)量的中小房企而言，當(dāng)年萬(wàn)科的“活下去”，正在成為現(xiàn)實(shí)。

??三年前，當(dāng)萬(wàn)科主席郁亮喊出“活下去”的口號(hào)時(shí)，曾引發(fā)全行業(yè)軒然大波，在那個(gè)房?jī)r(jià)依然在快速攀升，一線城市仍在快速去化的時(shí)刻，這種過分的危機(jī)感，容易讓人感覺矯情。

??然而，在房?jī)r(jià)飛漲的年代，房地產(chǎn)擠占大量金融資源之后，金融政策全面轉(zhuǎn)向，金融行業(yè)去地產(chǎn)化急劇提速，2020年底的《房貸集中度管理制度》又加劇了金融行業(yè)對(duì)地產(chǎn)業(yè)的信貸調(diào)整速度，全行業(yè)均面臨資金緊張的狀況，一些房企“十個(gè)鍋五個(gè)蓋子”的游戲玩不下去了。正是在這樣的背景下，近五年高速擴(kuò)張的正榮地產(chǎn)，能在劇變世道急踩剎車而無(wú)意外，本身就是一個(gè)幸事。因?yàn)椋瑥臅r(shí)間維度上說(shuō)，企業(yè)的發(fā)展，就是個(gè)比拼存續(xù)時(shí)間的殘酷游戲。

??標(biāo)簽

??在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，福建房企是一個(gè)特殊的存在。

??正榮地產(chǎn)是其中一員，盡管這個(gè)群體都在努力撕掉閩系房企的標(biāo)簽。但正所謂贏虧同源，享受了高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的高速擴(kuò)張，就必然要承擔(dān)高負(fù)債所帶來(lái)的信貸收縮壓力。客觀來(lái)說(shuō)，福建的中小房企，由于早年大多激進(jìn)擴(kuò)張，融資成本普遍偏高。與頭部房企相比，今天也面臨著兩倍、甚至更高倍數(shù)的融資成本壓力。比如，正榮地產(chǎn)中報(bào)披露的融資成本在6.35%，而一些頭部房企，其融資成本在3%至4%之間。

??但是，起家于福建不應(yīng)該成為房企不能說(shuō)的秘密。《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》觀察到，在某些階段，金融業(yè)確有這種近乎地域性的偏見，但并非全部現(xiàn)實(shí)。與一批掙扎于信貸收縮中的房企不同，今日A股市場(chǎng)上，深證市場(chǎng)市值第一名的股王，更是來(lái)自福建的寧德時(shí)代。

??據(jù)說(shuō)，曾有早年的投資人看到寧德時(shí)代董事長(zhǎng)曾毓群辦公室掛有“賭性更堅(jiān)強(qiáng)”的書法，該投資人心想這果然是福建人，便調(diào)侃說(shuō)“你為什么不掛愛拼才會(huì)贏呢？”，曾正色道：“光拼是不夠的，那是體力活；賭才是腦力活。”今天，新能半年報(bào)看點(diǎn)源動(dòng)力電池領(lǐng)域笑傲全球，個(gè)人財(cái)富超越馬云的曾毓群，仍然以福建地名打頭的企業(yè)，在硬科技道路上，演繹福建人的精彩。

??試圖撕掉福建房企標(biāo)簽的房企，本質(zhì)上代表的是不自信，無(wú)論提與不提，金融機(jī)構(gòu)的偏好與偏見就在那里。

??中局

??與撕掉閩系標(biāo)簽相比，練好內(nèi)功才是關(guān)鍵。

??“三道紅線”事關(guān)融資大局。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率 57.2%，較 2020 年底下降 7.5 個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 72.4%，相比上年末下降 4.2 個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比 2.2 倍，短期負(fù)債在債務(wù)中的占比繼續(xù)下降至 28.5%。根據(jù)“三條紅線”政策，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超閾值，歸為“黃檔”行列。公司表示，爭(zhēng)取年底“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

??此外，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》認(rèn)為其公司財(cái)報(bào)背后，仍有一些看點(diǎn)值得注意。正榮地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，盡管上半年毛利增速放緩，但凈利潤(rùn)依舊保持較快增長(zhǎng)，主要得益于出售子公司的收益。報(bào)告期內(nèi)出售附屬公司收入8.53億元，該項(xiàng)收入貢獻(xiàn)了上半年凈利的 56.75%，而去年同期凈利僅為0.13億元。這種非經(jīng)常性損益，并非常態(tài)，半年報(bào)錄得不錯(cuò)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能否在下半年延續(xù)仍然是個(gè)挑戰(zhàn)。

??無(wú)論如何，面對(duì)持續(xù)高壓的政策環(huán)境，去化趨緩的項(xiàng)目，對(duì)于棋到中局的中小房企來(lái)說(shuō)，活下去仍是危機(jī)驅(qū)動(dòng)下的冰冷現(xiàn)實(shí)。