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??9月29日一早，花樣年控股與彩生活雙雙發布短暫停牌公告。

??短暫停牌背后原因不難猜測。十幾個小時前，碧桂園服務已經率先發布一則收購公告，宣布與彩生活服務簽訂股權轉讓協議，以最高不超過33億元，同意收購目標公司100%股權。目標公司即為彩生活服務旗下核心資產，如萬象美物業和開元國際等。

??值得注意的是，33億元人民幣的交易對價，實際上已經超過了彩生活的總市值。在宣布停牌前，彩生活的總市值37.63億港元，折合人民幣約為31.23億元。

??“這是一次雙贏交易。”9月29日，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表達了自己對此次交易的看法，其表示，彩生活是物業第一股，具有其他企業沒有的行業地位，二者合作會產生非常好化學反應。

??這是否一次雙贏目前還不得而知，但對于出售資產方的彩生活來說，不免有一些英雄落寞之感。

??尤其是作為物業第一股，彩生活曾經也有宏圖偉志，即2020年物業管理面積達到25億平方米，彼時這在業內看來是天花板級的目標。

??而截至2021年上半年，彩生活的規模愿景還未實現，旗下核心資產卻先被出售，對方還是雖為“后起之秀”但卻是目前上市物企中排行第一的碧桂園服務。

??彩生活方面回應中國房地產報記者稱，關于此次資產出售，是出于彩生活主動行為。由于彩生活的價值長期被低估，此次資產以超過市值的價格進行交易，有助于降低彩生活負債水平，提高競爭能力，實現價值發現。

??彩生活的雙重考量

??花樣年董事局主席兼首席執行官及彩生活董事局主席兼首席執行官潘軍曾說，自己最令人得意的事情就是2014年把大家都不看好的行業——物業管理送上市了，這便是號稱物管行業第一股的彩生活。

??潘軍表示，彩生活也開創了物管行業子公司比母公司市值高的奇特現象。

??但即使如此，潘軍還是把彩生活里的核心資產出售了。

??對于此次資產出售，彩生活方面告訴中國房地產報記者稱，主要是為了有利于公司換賽道，接下來公司將集中資源支持增長潛力更好的、更為廣泛有持續競爭力的業務，從而提升公司的增長動能。至于具體是哪一塊業務，彩生活還并未透露。

??嘉和家業物業服務研究院院長唐卓表示，彩生活作為第一個上市物企，在早期發展過程中，進行了多項收購，但由于早期其業務模式與當時行業發展現狀存在一定的時間錯位，所以早期并未給彩生活帶來盈利能力上的顯著提升。

??其表示，此次彩生活售出一部分核心資產，原因一是為了業務聚焦，另一方面也不排除在花樣年高息美元債壓力下作出的抉擇。

??過去的9個月時間里，花樣年股價腰斬，美元債則是出現了暴跌，標普、惠譽、穆迪等國際評級機構均將花樣年的評級展望調整為負面。

??資本市場的一系列反應都在指向一個問題：花樣年可能已處于風險邊緣。

??為了自救，今年5月份開始，花樣年就開始頻繁回購美元債，根據公開資料統計，僅9月份以來，花樣年在公開市場已經進行了6次回購，回購的美元債總額共計3170萬美元（約2.05億元人民幣）。

??除了公司層面回購，9月份，花樣年控股創始人曾寶寶還通過其全資擁有公司真寶藝術基金會有限公司，在二級市場先后3次回購470萬美元債券（3038.79萬元人民幣）。

??但即使如此，花樣年股價依然沒有起色，9月以來其股價已經下跌超20%，資本市場信心不足。

??在這種情況下，花樣年想到了養了多年的“現金奶牛”——物業公司。

??關聯公司出事，首先想到的就是出售旗下較為優質的資產——物業，畢竟物業目前仍處于發展上升期，尤其是隨著房地產行業進入存量時代，物業行業的價值也正逐步被放大。

??相關業內人士表示，“三條紅線”等調控政策之下的房地產企業，短期投明顯會放緩、融資渠道受阻，部分房地產企業為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優質物業的資產來度過低谷。

??例如此前藍光發展出售藍光嘉寶，富力地產出售富力物業，也包括近期傳言的金科服務在與新力物業洽談收購事項。

??雖然將彩生活核心資產售予碧桂園服務能夠為母公司貢獻一筆充裕的現金流，但失去核心資產的彩生活又該何去何從？

??關于彩生活未來規劃發展，彩生活方面對中國房地產報記者表示，公司整體定位將由物業管理邁向民生服務，為廣大業主、百姓提供保安、消防、公共衛生等服務、保障，擴大服務人口數量，實現與客戶“最后50米親密距離”的數據資源變現，真正作為業主的守夜人，實現社區的政府補位功能。

??但短期來看，唐卓認為，大概率會使企業凈利率水平出現下探的情況，進一步對本就因盈利能力不高、服務模式有待優化的彩生活股價產生一定的拖累。短期內會對彩生活在資本市場上有較大的影響，對其股價可能產生較大的下挫壓力，若彩生活長期盈利能力提升不上去，則仍不可避免會有持續下跌風險。

??碧桂園服務的“算盤”

??出售資產的一方多少都會有些失落，但對于收購方碧桂園服務而言，喜悅之余也存有擔憂。

??作為如今上市物管企業中的“超級航空母艦”，碧桂園服務一直被看作行業內的“圍獵者”。但并不是任何企業都有資格成為“圍獵者”。

??就碧桂園服務而言，其規模夠大，手握充裕的現金流，有收并購的底氣。今年以來，物業行業的多起大型收并購事件，收購方均為碧桂園服務，例如以約49億元收購藍光嘉寶、斥資百億元收購富力物業。

??如今，碧桂園服務再次出手，背后原因為何？

??首先還是出于規模的訴求。

??牛曉娟表示，目前物業管理行業正處于加速整合階段，頭部物企通過并購優質物企鞏固行業地位的意向強烈。

??目前，碧桂園服務在上市物企中已經是在管面積和合約管理面積雙料第一，但其并不滿足于此。碧桂園服務管理層表示，從2021年到2025年，碧桂園服務的年收入要達到1000億元，收入和利潤年復合增長率要達到50%以上。

??要達到上述目標，碧桂園服務的擴張步伐就不能停止。

??除此以外，唐卓表示，碧桂園服務對于彩生活核心資產的收購，還出于發展商業物業的考量。

??碧桂園服務首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬曾在今年中期業績會上直言，“團隊已立下軍令狀，我們期待用5年的時間實現商業百億營收的突破。”

??今年上半年，碧桂園服務的商業運營服務營業收入為1.4億元，收入占比1.21%，距離百億營收還頗有差距。

??唐卓認為：“此次收購將會對碧桂園服務商業板塊的競爭力提升再添活力，尤其是在華南區域商業項目密度方面，將在富力物業商業項目基礎上再提升，對于碧桂園服務商業項目集中度及運營能力提升有較大的協同效用。”

??物業并購現“窗口期”

??在牛曉娟看來，目前，物業企業并購“窗口期”出現，一方面是企業積極地并購策略集中體現，通過收購和自身業務發展良性互補的優質標的，鞏固市場地位；另一方面大宗并購案例是市場價值規律的外化表現，當市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時，也正說明物業行業具備高度的市場活躍性和巨大的市場潛力，值得投資者的高度關注。

??此外，物業企業的現金流穩定、輕資產運營等優勢特征顯著，在行業市場出現波動的情況下，抗周期能力較強，具備較大的發展潛力。

??在目前的背景下，牛曉娟建議物企需擇機而動，主動把握市場機會。

??具體來看，伴隨著房地產行業的調整出清，未來或將有更多的房地產企業選擇出售物業資產。對于具備充足現金儲備的頭部物企而言，通過收購優質資產，可以高效、高質的促進企業管理規模、服務質量和經營效益等提升，是絕佳的發展機遇。同時，未來行業資源將會加速向頭部企業聚集，促進行業集中度進一步加速提升。

??而對于其他市場參與者而言，IPO或許不再是物業做大的唯一路徑，頭部企業的競賽為中小物業企業提供一條退出的新道路。

??“部分優秀物企審時度勢紛紛調整上市策略，轉而成為最具價值的投資標的，成為收并購市場的‘香餑餑’，高溢價估值為相關股東和控股人回籠資金等創造良好條件，增加公司的現金流，促進公司核心業務的經營和拓展，實現企業市場價值最大化，由此看來，也不失為企業當前形勢下一種更好的選擇。”其表示。