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??一場上海首輪拍地鏖戰(zhàn)，將大家房產(chǎn)推到了鎂光燈下。

??6月1日，大家房產(chǎn)和浙江錢江房產(chǎn)聯(lián)合體以總價12.23億元斬獲上海浦東新區(qū)惠南東城區(qū)地塊，溢價率8.66%。這是上海土地市場重啟后的第一拍，也是大家房產(chǎn)自2019年重返上海住宅市場以來，緊跟嘉定、奉賢之后再度落子。

??作為曾經(jīng)杭州的“老十八家”之一，大家房產(chǎn)近兩年動作逐漸多了起來。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年前5月，大家房產(chǎn)以255.6億元新增土地貨值排名TOP9，以143.7億元新增土地價值位列TOP8。同期大家房產(chǎn)的全口徑銷售額只有86.3億元，權(quán)益金額42.4億元。

??盡管根基在杭州，但從3年前提出“歸零出發(fā)”后，大家房產(chǎn)開始嘗試往外走，無論是二三線城市的開疆?dāng)U土，還是土地市場的開放合作，這背后是大家房產(chǎn)對于規(guī)模的渴求。

??“規(guī)模還要上，不會停留在四五百億元，沒有規(guī)模就沒有行業(yè)地位。”大家房產(chǎn)董事長趙炎林此前在接受采訪時表示，在3年800億元目標(biāo)上我心里還有一個5年大目標(biāo)，但不會盲目追求規(guī)模，要跟利潤、品質(zhì)平衡好。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2018年銷售額只有130億元的大家房產(chǎn)，在2019年、2020年、2021年分別實現(xiàn)了301.7億元、434.56億元和510.4億元銷售額，年復(fù)合增長率超過70%。

??“不惑之年”的大家房產(chǎn)正在撕去“老派、保守”的刻板標(biāo)簽，加速發(fā)展之下業(yè)界更為關(guān)注的是在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控重壓下曾經(jīng)未能出現(xiàn)在銷售百強(qiáng)名單內(nèi)的大家房產(chǎn)，3年如何實現(xiàn)超千億元銷售規(guī)模？

??6月8日，中國房地產(chǎn)報記者針對上述問題致電大家房產(chǎn)，電話一直無人接聽。

??逆勢擴(kuò)張

??大家房產(chǎn)在加速前進(jìn)。

??6月1日，浦東新區(qū)惠南東城區(qū)地塊拉開2022年上海首批集中供地序幕。大家房產(chǎn)拿下該地塊的意愿頗為堅決，整場競拍耗時一個多小時，經(jīng)過23輪快速報價和3輪書面報價激烈角逐后，最終由大家聯(lián)合體以12.23億元競得。

??在大家房產(chǎn)拓展版圖里，上海市場份量雖然不重，項目數(shù)量擴(kuò)張也不算快，但這次上海首批集中供地大家房產(chǎn)顯示出高度參拍意向。

??中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，上海溢價再高還是有穩(wěn)定利潤，今年房企投資都很謹(jǐn)慎，但上海必須去投，大家房產(chǎn)能在上海殺出重圍奪得一塊地，除了需要資金實力外，還需要運氣和技巧。

??按照趙炎林給大家房產(chǎn)制定的拿地戰(zhàn)略，40%份額堅守杭州大本營，50%深耕浙江省，10%擇機(jī)進(jìn)入其他城市。

??這直接讓大家房產(chǎn)在拿地投入上大膽了很多。

??在4月25日杭州首批集中供地中，大家房產(chǎn)共計耗資59.73億元斬獲杭州主城區(qū)牛田單元、未來總部社區(qū)、蕭山區(qū)蜀山單元3宗地塊，其中有2宗地塊溢價率達(dá)到12%。

??上海某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，大家房產(chǎn)在杭州和上海拿地是常規(guī)的補(bǔ)倉動作，與其國資背景直接相關(guān)。

??公開數(shù)據(jù)顯示，前5月不到4成百強(qiáng)房企在2022年有土地入賬，TOP30房企中有16家房企在2022年上半年幾乎零拿地，這與大家房產(chǎn)在土地市場上的闊綽形成強(qiáng)烈反差。255.6億元的新增貨值比龍湖高出近15億元，同期招商蛇口、碧桂園僅為141.3億元和127.8億元。

??“大家房產(chǎn)骨子里是很開放、果斷的，想好了就堅決去執(zhí)行。”大家房產(chǎn)總經(jīng)理顧飛表示。

??2019年大家房產(chǎn)新增14宗地塊，2020年新增地塊23宗，同比增長64%。僅2020年4~5月，大家房產(chǎn)就在杭州獲取4宗地塊。彼時顧飛坦言：“拿地之時覺得有些壓力，現(xiàn)在回頭看利潤還好，還可以做”。

??過去的2021年，大家房產(chǎn)獲得23宗地塊，新增土地貨值607.8億元，新進(jìn)廣州、蘇州、武漢等7座城市。拿地銷售比46.3%（按權(quán)益金額）；50家代表房企全年拿地銷售比均值為24%。

??同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，在土地市場大刀闊斧反映出大家房產(chǎn)逆勢拿地的投資策略和規(guī)模訴求。從其拿地布局來看，從區(qū)域型房企向全國型房企擴(kuò)張的雛形逐漸成型。但快速擴(kuò)張肯定會帶來風(fēng)險，這就需要自身融資、銷售、回款和運營能力等支撐，政策的中長期方向以及市場趨勢都會對投資造成影響，受制于市場下行，未來大家房產(chǎn)的銷售毛利率或?qū)⒊惺芟滦袎毫Α?/p>

??小股操盤，私募助推

??趙炎林有個觀點，就是企業(yè)不在于做多大，關(guān)鍵要做長。

??創(chuàng)建于1982年的大家房產(chǎn)從市政公建起步，以杭州最早最大規(guī)模的舊城改造項目——中東河綜合治理工程開篇。彼時，大家房產(chǎn)還有另外一個名字“杭州市城建開發(fā)集團(tuán)”，1999年注冊“大家房產(chǎn)”品牌商標(biāo)。

??從成立時間來看，大家房產(chǎn)算得上是全國資歷最老的地產(chǎn)公司之一，但發(fā)展規(guī)模始終止步不前。過往近40年里一直在浙江省內(nèi)擴(kuò)張，觸角延伸至省內(nèi)二三四線城市。

??2021年，大家房產(chǎn)在浙江省拿地金額占46%，泛長三角拿地金額占46%，其他城市占8%。銷售額貢獻(xiàn)上，長三角占比高達(dá)98%；其中，浙江省銷售額占集團(tuán)總銷售額68%。

??坊間一度戲稱，大家房產(chǎn)類似于盤踞河南多年的建業(yè)地產(chǎn)。

??在趙炎林看來，沒有利潤的規(guī)模很難持續(xù)。“規(guī)模肯定要上，投資拿地就是跟著人走，跟著產(chǎn)業(yè)走。只要有人有產(chǎn)業(yè)，天南海北都可以去。”

??拿地的錢從哪里來？

??因是非上市公司，更詳細(xì)的財務(wù)數(shù)據(jù)無法獲取。但在大家房產(chǎn)一體兩翼戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)中，金融投資平臺是一個關(guān)鍵角色。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者查閱，這家金融平臺名為大家祥馳資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司（以下簡稱“大家祥馳”），定位為綜合性投資及資產(chǎn)管理平臺，由大家房產(chǎn)100%持有。

??起初，大家祥馳是為了打理集團(tuán)自有資金，作為大家房產(chǎn)的一個“蓄水池”和“調(diào)壓器”，以保證在不同市場周期下，資金始終能夠有效運用。如今已變成“發(fā)動機(jī)”，成為了大家房產(chǎn)不可小覷的一個增長極。2013年至今，累計投資規(guī)模超750億元，與數(shù)十家房企建立了長期合作，60%以上投資集中在浙江省。

??大家祥馳常務(wù)副總經(jīng)理宋吉表示，在地產(chǎn)投資方面大家祥馳偏好期限較短，流動性較高的優(yōu)質(zhì)項目，采取與大家房產(chǎn)互相協(xié)作的打法；在風(fēng)控上著重股權(quán)控制，通常需要交易對手轉(zhuǎn)讓大比例股權(quán)，與傳統(tǒng)股權(quán)質(zhì)押模式相比，能夠讓大家祥馳獲得更加實質(zhì)性的保障，在合作中處于更優(yōu)勢的地位。

??顧飛也曾表示，2020年大家房產(chǎn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上能夠取得出色業(yè)績，其金融板塊飛速發(fā)展功不可沒。

??“小股操盤合作開發(fā)，明股實債輕資產(chǎn)運作是最主要方式。”前述某房企內(nèi)部人士表示，大家房產(chǎn)擴(kuò)張少不了地產(chǎn)金融平臺助推，用少部分資金以股權(quán)投資形式與其他房企在具體項目上達(dá)成合作，在財報發(fā)布前期退出。一進(jìn)一出大家房產(chǎn)獲得的不只是投資利潤，還有更高的銷售數(shù)據(jù)。

??實際上，大家房產(chǎn)是杭州較早一批試水合作開發(fā)的房企。過去數(shù)年，大家房產(chǎn)與萬科、融創(chuàng)、綠城、龍湖、德信、上坤等房企均有合作開發(fā)、聯(lián)合操盤的項目。

??公開信息顯示，2021年，大家房產(chǎn)發(fā)生多筆參股公司股權(quán)出讓動作，如將杭州潤旻項目49%的股權(quán)售予德信地產(chǎn)等。當(dāng)年大家房產(chǎn)實現(xiàn)銷售額510.4億元，銷售增速達(dá)17.4%；操盤金額282.9億元，權(quán)益金額233億元，。

??肖云祥認(rèn)為參與合作開發(fā)與大家房產(chǎn)國資持股的背景不無關(guān)系，杭州城投是其第二大股東，持股45%，借助國資背景優(yōu)勢，較其他民營房企在融資上存在優(yōu)勢。此外，大家房產(chǎn)有自己的私募融資平臺，為其逆勢拿地提供支撐。

??“當(dāng)前行業(yè)邏輯已經(jīng)變了，要防止一味高價拿地，抬高負(fù)債規(guī)模而回到出險房企的老路上。”肖云祥說。

??根據(jù)趙炎林此前判斷，房地產(chǎn)行業(yè)再做10年20年沒有問題。中國城鎮(zhèn)化還未完成、改善性需求仍有機(jī)會及城市更新機(jī)會，都讓他對房地產(chǎn)行業(yè)未來持樂觀態(tài)度。但伴隨房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則被改寫，在這條規(guī)模追趕的路上，大家房產(chǎn)仍有不少挑戰(zhàn)需要面對。