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??資產(chǎn)管理公司（即AMC）紓困房企的腳步正在加速。

??市場消息稱，融創(chuàng)中國、中國華融資產(chǎn)管理、中信信托和上海浦發(fā)銀行于10月12日簽訂了框架協(xié)議，合作重組上海董家渡項(xiàng)目，中國華融對融創(chuàng)還在商議的流動性支持總額最高可達(dá)80億元。融創(chuàng)方面人士對此消息未置可否，僅對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，后續(xù)有補(bǔ)充信息會給予回復(fù)。

??“信托與AMC聯(lián)手救地產(chǎn)，能夠?qū)⒊鲭U(xiǎn)項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)從地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)由AMC主導(dǎo)，從而借助AMC管理不良資產(chǎn)的優(yōu)勢和信托公司的融資優(yōu)勢，加快項(xiàng)目重整和盤活效率，減少信托融資損失、實(shí)現(xiàn)信托融資的退出和最大限度維護(hù)信托權(quán)益，同時(shí)推動項(xiàng)目保交樓問題的解決。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??AMC參與紓困只是第一步，如何盤活資產(chǎn)才是關(guān)鍵。在對出險(xiǎn)項(xiàng)目背后股權(quán)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離后，信達(dá)地產(chǎn)等房企走到臺前，以操盤代建方式助力盤活出險(xiǎn)項(xiàng)目。

??10月18日，中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約，雙方將在房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目、不動產(chǎn)資源整合、城市更新以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營等領(lǐng)域全面展開戰(zhàn)略合作。

??這不是一次常規(guī)的房企間項(xiàng)目合作，因?yàn)樾胚_(dá)地產(chǎn)背靠的是中國信達(dá)，我國第一家專門處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司。這次中交與信達(dá)地產(chǎn)的聯(lián)手目的很明確，劍指“房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目”，而代建業(yè)務(wù)也是中交地產(chǎn)的一個(gè)重要板塊。

??融創(chuàng)紓困有了新消息

??出險(xiǎn)房企的出路一直備受關(guān)注。

??近日，融創(chuàng)中國與AMC之間的合作有了新進(jìn)展。消息稱，融創(chuàng)中國計(jì)劃與中國華融、中信信托等就重組其上海董家渡項(xiàng)目等事宜展開合作。該項(xiàng)目是3年前融創(chuàng)以125.5億元現(xiàn)金、承擔(dān)23.3億元債務(wù)的代價(jià)從泛海建設(shè)手中接下，一并拿下的還有北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊。同年，融創(chuàng)在董家渡地塊開發(fā)豪宅項(xiàng)目融創(chuàng)外灘壹號院。

??目前，外灘壹號院的二手房成交價(jià)格上漲至25萬元/平方米左右，但融創(chuàng)中國已經(jīng)無力獨(dú)自開發(fā)該項(xiàng)目剩余部分。

??今年3月有消息稱，融創(chuàng)正在與中國信達(dá)洽談出售上海董家渡項(xiàng)目與北京朝陽地塊。隨后，融創(chuàng)方面承認(rèn)，確實(shí)在與包括中國信達(dá)在內(nèi)的四大AMC機(jī)構(gòu)洽談合作。現(xiàn)在來看，融創(chuàng)中國不僅成功保住了董家渡項(xiàng)目，還引進(jìn)了中國華融合作開發(fā)，這次合作或許能為融創(chuàng)爭得一些生機(jī)。

??世茂集團(tuán)也在積極尋求救助。10月12日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告，公司以17.5億元價(jià)格出售南京萬智源置業(yè)（項(xiàng)目公司）45%股權(quán)，項(xiàng)目公司余下55%股權(quán)由獨(dú)立第三方持有。接盤方是蕪湖信思達(dá)投資合伙企業(yè)，由五礦信托與中國信達(dá)聯(lián)合于今年7月份成立，其中五礦信托持股50%，信達(dá)持股50%。

??南京萬智源置業(yè)所在項(xiàng)目是一個(gè)TOD智慧綜合體項(xiàng)目，其中商辦部分由蘇寧負(fù)責(zé)，住宅部分由世茂操盤。今年7月份，已深陷流動性危機(jī)的蘇寧置業(yè)退出該項(xiàng)目，將其持有的55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了五礦信托。現(xiàn)在世茂集團(tuán)又將該項(xiàng)目45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了五礦信托和信達(dá)。也就是說，這個(gè)項(xiàng)目的控制權(quán)已完全掌握在五礦信托手中。

??信托的入局更像是一場“自救”。這也應(yīng)驗(yàn)了那句話，“雪崩時(shí),沒有一片雪花是無辜的”。

??信息顯示，五礦信托、中國信達(dá)與房地產(chǎn)淵源頗深，在地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)代，它們也順勢而上，資產(chǎn)規(guī)模超千億元。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場下行，它們的運(yùn)營和發(fā)展也受到影響，不得不下場“接盤”。

??五礦信托“踩雷”的不僅有世茂，還包括恒大、金科、陽光城、泰禾、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、中國奧園等房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前五礦信托已接下泰禾廣州增城項(xiàng)目及南京秦淮區(qū)路子鋪項(xiàng)目、深圳陽光城實(shí)業(yè)100%股權(quán)，恒大廣州南沙童世界、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良項(xiàng)目等地產(chǎn)項(xiàng)目。

??不止五礦信托，其他頭部信托公司同樣成為地產(chǎn)項(xiàng)目“踩雷”常客。2021年財(cái)報(bào)顯示，中信信托管理信托資產(chǎn)總計(jì)9787.78億元，投向房地產(chǎn)的有1600.86億元，占比16.36%，遠(yuǎn)超其他信托公司；中信信托旗下違約的地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模超百億元。

??國際四大會計(jì)師事務(wù)所之一普華永道近日發(fā)布的《2022年中國不良資產(chǎn)管理行業(yè)改革與發(fā)展白皮書》指出，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)同比增幅高達(dá)38%，顯著高于商業(yè)銀行和非金融企業(yè)的不良資產(chǎn)增幅，主要原因是房地產(chǎn)信托違約大幅增加。

??柏文喜置評道，以往信托接手房企資產(chǎn)或項(xiàng)目股權(quán)更多是房企為調(diào)節(jié)報(bào)表或融資進(jìn)行的資產(chǎn)出表現(xiàn)象；現(xiàn)在信托接手房企資產(chǎn)，更多是為了維護(hù)自身債權(quán)和盤活自身在項(xiàng)目中的權(quán)益。信托拉上AMC則是為了發(fā)揮AMC盤整不良項(xiàng)目與資產(chǎn)的能力，以及為了給出險(xiǎn)項(xiàng)目增信與注入資源盤活項(xiàng)目本身，因此是否盈利已經(jīng)不是主要訴求。

??一位AMC人士亦稱，這次AMC對房地產(chǎn)項(xiàng)目救助與此前主動出擊不同，在本次推進(jìn)“保交樓”過程，AMC及銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入并非以盈利為目的。

??通過代建方式讓項(xiàng)目“活起來”

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來3年一級市場不良資產(chǎn)供應(yīng)量將在10萬億元級別，加上目前銀保監(jiān)會已披露3萬億元存量的不良規(guī)模，這是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場。據(jù)券商測算，截至目前我國房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)2.08萬億元。

??但市場上能落地的房地產(chǎn)收并購項(xiàng)目數(shù)量并不高。一位房地產(chǎn)業(yè)人士稱，“目前市場環(huán)境下，房企想加快資產(chǎn)出售比較艱難，需要項(xiàng)目盡調(diào)、壓價(jià)、議價(jià)等多個(gè)步驟，且長期低價(jià)出售資產(chǎn)也不利于出險(xiǎn)房企債務(wù)化解，所以很多房企今年出售的核心項(xiàng)目并不多。”

??中銀證券認(rèn)為，此前，全國四大AMC更多充當(dāng)?shù)氖恰巴苿觽鶆?wù)展期、注資”角色，但本輪AMC在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中的參與范圍和力度上將有所加大。比如，有可能接手利潤較低的項(xiàng)目。

??很多出險(xiǎn)企業(yè)自身也希望通過代建方式讓項(xiàng)目“活起來”，因?yàn)闃I(yè)主對于出險(xiǎn)房企已經(jīng)變得不那么信任。

??信達(dá)地產(chǎn)與中交地產(chǎn)的“牽手”是一個(gè)積極信號。信達(dá)地產(chǎn)黨委書記、董事長石愛民表示，信達(dá)地產(chǎn)愿意攜手中交地產(chǎn)在房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目、不動產(chǎn)資源整合、城市更新以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營等領(lǐng)域全面展開戰(zhàn)略合作。

??中交地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)始于2019年，但至今僅占總營業(yè)收入的0.05%。代建行業(yè)頭部企業(yè)優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目競標(biāo)激烈。信達(dá)地產(chǎn)作為中國信達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺，在項(xiàng)目獲取和資金實(shí)力上都有天然優(yōu)勢。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，中國華融類似的紓困模式，更多為直接或聯(lián)系其他機(jī)構(gòu)提供資金，繼續(xù)由房企操盤建設(shè)。相對而言，中國信達(dá)的“金融機(jī)構(gòu)接管+代建”的模式復(fù)制落地的更為快速，相對效率也更高。

??“在紓困背景下，代建項(xiàng)目其實(shí)也有巨大風(fēng)險(xiǎn)。”信達(dá)地產(chǎn)方面人士表示，能否有“五個(gè)帶著”去盤活項(xiàng)目非常重要，即帶著資金的解決能力、帶著風(fēng)險(xiǎn)隔離化解的能力、帶著產(chǎn)品適銷的解決能力、帶著項(xiàng)目優(yōu)化提升能力、帶著項(xiàng)目資源整合能力。

??值得注意的是，受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，AMC在助力房企紓困過程中盈利下滑甚至虧損，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

??截至2022年6月底，各大AMC重組不良資產(chǎn)平均占比為45%~50%，相比之下，中國主要銀行對房企的直接貸款敞口僅有5%~6%，另外25%~30%則是對抵押貸款者發(fā)放的房貸，這說明AMC的房地產(chǎn)集中度都很高。

??上半年，中國信達(dá)實(shí)現(xiàn)凈利潤45.08億元，同比下降32.6%。在資產(chǎn)減值損失方面，中國信達(dá)的資產(chǎn)減值損失由2021年上半年的31.79億元增加84.8%至2022年上半年的58.77億元。其中不良債權(quán)資產(chǎn)減值損失由2021年上半年的8.77億元增加至2022年上半年的44.38億元，增幅為406%。

??中國華融上半年虧損188.7億元，持續(xù)經(jīng)營活動收入降幅逾5成。受宏觀經(jīng)濟(jì)承壓及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，相關(guān)客戶履約能力下降，資產(chǎn)質(zhì)量下降，上半年確認(rèn)信用減值損失169億元，同比增加118.5億元。

??對于AMC而言，改變對房企的選擇與支持方式，嘗試“接管+代建”模式，或許能贏得一些利潤商機(jī)。