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??“坦誠地講，2022年是公司上市以來經營承壓最重、最為困難的一年。” 走上業(yè)績會發(fā)言臺后，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”）董事、總裁王曉雯說。

??這一幕發(fā)生在3月31日，當天下午3點，華僑城A舉行線上業(yè)績發(fā)布會。年度業(yè)績顯示，2022年，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤由盈轉虧，虧損109.5億元，同比下滑387.05%。

??值得注意的是，這是華僑城A上市以來首次出現(xiàn)虧損。對此，王曉雯表示既有市場演變的客觀因素，也有當前公司對房地產行業(yè)判斷過于樂觀、對價格和市場規(guī)模持續(xù)上漲的預期較高的主觀原因。

??王曉雯亦在業(yè)績會上表示，對華僑城A未來發(fā)展充滿信心。“文化旅游行業(yè)作為永不落幕的朝陽產業(yè)發(fā)展前景光明，各地旅游市場展現(xiàn)出回暖跡象，有望持續(xù)復蘇；房地產行業(yè)是國民經濟支柱產業(yè)，對穩(wěn)定經濟大盤有舉足輕重的作用，目前整體外部環(huán)境都有利于行業(yè)逐步恢復。”

??基于這份信心，聚焦核心區(qū)位，補充優(yōu)質貨源將成為華僑城A2023年重點工作方向之一。

??“過去一年十分艱難”

??業(yè)績會上，多位管理層均表示，對華僑城A而言，過去一年十分艱難。

??財報顯示，2022年，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤由盈轉虧，虧損109.5億元，同比下滑387.05%。

??由盈轉虧的原因有四點：一是公司主營業(yè)務全年僅實現(xiàn)收入766億元，同比下降25%;二是由于本年度結轉項目的區(qū)域差異，房地產行業(yè)平均毛利率降為23%，同比下降3%；三是根據(jù)謹慎性原則，公司基于當前的市場情況，對存貨項目和資產進行重新評估，確認資產減值損失金額約為127億元;四是房企投資策略普遍趨于謹慎，公司2022年通過股權轉讓的方式獲得投資收益，較上年減少11億元。

??“2022年是充滿挑戰(zhàn)的一年，華僑城所面臨的形勢之嚴峻，問題之復雜超出了預期。”華僑城A總會計師馮文紅表示。

??華僑城A的營業(yè)收入主要來源為房地產業(yè)務和旅游綜合業(yè)務。從營業(yè)收入構成來看，截至2022年末，華僑城A房地產開發(fā)業(yè)務貢獻493.7億元，占營業(yè)收入比重的64.31%，同比下滑16.27%；毛利率22%，同比持平；年內簽約銷售金額553億元，同比下降33%。

??具體來看，2022年，房地產開發(fā)業(yè)務收入水平受區(qū)域市場波動影響明顯。作為公司年度重要利潤來源的華南區(qū)域，2022年收入減少了266億元至224.47億元，下滑明顯，也是收入減少的主要區(qū)域。

??旅游綜合業(yè)務下滑更嚴重。年報顯示，截至2022年末，華僑城A旅游綜合業(yè)務貢獻272.2億元，占營業(yè)收入比重的35.46%，同比下滑37.16%；毛利率 25%，同比降低 8 個百分點。“旅游景區(qū)商業(yè)租賃、酒店業(yè)務的人工折舊攤銷等剛性成本是不會變的，但2022年的收入下滑較大，影響了整體的毛利率。” 馮文紅解釋。

??相比兩項主營業(yè)務的經營狀況，確認資產減值損失金額約為127億元顯然也是業(yè)績虧損主要原因。

??馮文紅亦在業(yè)績會上承認產減值損失問題較為突出，并稱在預計房地產市場短期調整壓力仍然較大的情況下，公司對存貨進行了盤查和評估，對公司的存量房地產項目進行了存貨跌價測試，導致預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值低于賬面價值的存貨，計提了存貨跌價準備115億元，應對長期股權投資固定資產及其他資產減值準備是12億元，與存貨合計資產減值損失是127億元。

??馮文紅表示，華僑城A在2022年的減值測試是基于市場的環(huán)境，產品的結構以及銷售去化等因素做出來的，后續(xù)是否會存在進一步減值的風險，取決于上述因素是否能得到根本的改善。

??從債務結構來看，2022年，華僑城A有息負債余額是1281億元，較上年下降了8%，其中公司短期債務是208億元，較年初減少了65億元，占有息負債的比是16%，較年初下降了3個百分點。

??馮文紅解釋，2022年公司積極推動債務結構及高成本債務置換，全年共置換短期債務超過400億元，完成資金成本超過5%的債務置換是331億元。“2022年公司在面臨經營壓力的情況下，全年經營活動凈流出是負的6億元，基本能保持經營活動現(xiàn)金流收支平衡。”

??“抓銷售是年度工作重中之重”

??不過，華僑城A對投資者表達了未來業(yè)務增長信心。按照管理層說法，雖然公司短期壓力巨大，但文化旅游產業(yè)、房地產行業(yè)都是長期向好的、很有潛力的大產業(yè)，具有相對廣闊的市場空間，整體韌性很強。

??“從市場來看，多地陸續(xù)出臺了刺激市場復蘇的政策，也呈現(xiàn)出了點狀回暖的現(xiàn)象，包括一部分城市的改善需求的釋放，同時我們也看到有一部分城市還是持續(xù)承壓，現(xiàn)在存在一種分化的情況。” 華僑城A企業(yè)管理部總監(jiān)李崢表示。

??好消息是，隨著今年以來信貸、債券、股權支持政策三箭齊發(fā)，部分城市限購政策全面開放且全面向好，華僑城A銷售情況開始好轉。數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，華僑城A實現(xiàn)合同銷售面積17.4萬平方米，環(huán)比增長41.46%，同比增長23.4%；合同銷售金額26.3億元，環(huán)比增長36.98%，同比增長25.24%。

??對于2023年的工作，李崢透露，抓銷售、促回款、強周轉是年度工作重中之重。“采取靈活的價格策略，積極把握每個城市、每個窗口機會，爭分奪秒抓銷售。”

??聚焦核心區(qū)位，補充優(yōu)質貨源也是華僑城A2023年重點工作方向之一。陳洪江介紹，2023年將主要從以下三個方面獲取拿地資源：

??一是將重點聚焦核心城市核心板塊的招拍掛項目，緊密跟蹤北京、上海、廣州、深圳、杭州等地供地信息，適時補充一批高周轉項目；

??二是以項目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)的競爭優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質土地資源；

??三是進一步探索房地產行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國家政策導向，把握行業(yè)發(fā)展的大趨勢，將積極介入工程代建、保障房建設等領域，豐富公司收入結構。

??在拿地標準方面，華僑城A戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江表示，在新獲取項目銷售物業(yè)中，擴大住宅占比，經營性物業(yè)中降低資產支持的比例，同時還將引導新增投資向收益率高、凈現(xiàn)金流高、資產周轉速度快、團隊綜合能力強的項目和區(qū)域傾斜。

??談及公司新一屆領導班子將如何規(guī)劃未來發(fā)展戰(zhàn)略時，華僑城A副董事長劉鳳喜提到了三個堅持：

??一是堅持長期價值主義，持續(xù)增強企業(yè)價值創(chuàng)造能力。以價值創(chuàng)造為最終導向，堅決杜絕犧牲長遠利益而追求短期效益的短期沖刺行為。

??二是堅持專業(yè)化的發(fā)展，強化市場競爭能力。從優(yōu)化公司架構、聚焦開發(fā)業(yè)務專業(yè)能力、增強總部和各級單位的能力建設、強化產品標準化體系建設等方面力爭有效實現(xiàn)控本降本和增效。2022年，華僑城A己把全國71個項目公司整合成為22家城市公司進行集中管理口徑的三級企業(yè)，數(shù)量減少了69%，管理層級由4級壓降為3級，完成了公司從上到下的地產業(yè)務的城市公司的組建。

??三是堅持精益管理，通過提質增效持續(xù)提升管理能力。