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??規(guī)模，是一家物業(yè)管理公司發(fā)展的基礎(chǔ)，與該公司營業(yè)收入息息相關(guān)。過去一年，上市物業(yè)管理公司對規(guī)模的追求仍未停止，擴(kuò)張的戰(zhàn)場也轉(zhuǎn)移至“第三方外拓”。

??4月5日，中國房地產(chǎn)報記者通過梳理31家典型上市物業(yè)公司發(fā)布的2022年業(yè)績報，統(tǒng)計出2022年上市物業(yè)公司在管規(guī)模榜、新增在管面積榜、第三方在管面積榜、營業(yè)收入榜、歸屬母公司凈利潤榜、負(fù)債率榜等若干榜單。

??經(jīng)與2021年上市物業(yè)公司在管面積對比發(fā)現(xiàn)，在31家上市物業(yè)公司中有30家在管規(guī)模實現(xiàn)增長，25家實現(xiàn)了營業(yè)收入增長。不過，僅16家上市物業(yè)公司實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤增長，10家物業(yè)公司出現(xiàn)了“增收不增利”情況。與此同時，31家上市物業(yè)公司中，有19家資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)增長。

??值得注意的是，多家上市物業(yè)公司在業(yè)績發(fā)布會中強(qiáng)調(diào)，正在努力擺脫對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的依賴。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在披露了總在管面積中來自第三方面積數(shù)據(jù)的15家上市物業(yè)公司中，有11家第三方在管面積占比已超50%。

??碧桂園服務(wù)規(guī)模排首位

??從整體規(guī)模上看，2022年在管規(guī)模最大的上市物業(yè)公司仍是碧桂園服務(wù)，在管面積約8.7億平方米；萬物云在管面積數(shù)據(jù)與碧桂園服務(wù)相差最小，約8.4億平方米；排名第三的是保利物業(yè)，在管面積約5.8億平方米，與第2名萬物云之間相差約一個華潤萬象生活。

??雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活、新城悅服務(wù)、建業(yè)新生活、新大正和時代鄰里這12家物業(yè)公司的在管面積也都超過1億平方米。

??在規(guī)模榜中表現(xiàn)出色的萬物云、華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和綠城服務(wù)同樣出現(xiàn)在手持現(xiàn)金榜前5位。

??2022年，31家上市物業(yè)公司中僅有1家在管規(guī)模出現(xiàn)下降。根據(jù)榜單，第一服務(wù)控股在2022年的在管面積減少70萬平方米，下降1%。

??在31家上市物業(yè)公司中，有30家在管規(guī)模實現(xiàn)增長。其中，增長最多的是華潤萬象生活，較2021年新增約1.44億平方米的在管面積，同比增長98%，擴(kuò)張勢頭強(qiáng)勁。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年華潤萬象生活凈新增第三方合約面積1.43億平方米，同比增長297.4%；其中收并購、競標(biāo)直拓及合資合作各渠道面積貢獻(xiàn)占比分別為75.9%、20.7%及3.4%。

??根據(jù)華潤萬象生活的“十四五”規(guī)劃目標(biāo)，到2025年，公司總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積要占50%；商業(yè)方面，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達(dá)到150個。

??保利物業(yè)和碧桂園服務(wù)新增在管面積緊隨其后，分別以1.1億平方米和1億平方米的新增在管面積位列第2名和第3名。

??在本次業(yè)績發(fā)布季，多家上市物業(yè)公司在業(yè)績發(fā)布會中強(qiáng)調(diào)，正在努力擺脫對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的依賴。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在披露了總在管面積中來自第三方面積數(shù)據(jù)的15家上市物業(yè)公司中，有11家第三方在管面積占比已超50%。其中，合景悠活和雅生活服務(wù)的第三方在管面積占比均超過80%，第一服務(wù)控股的第三方在管面積占比也超過60%。

??合景悠活在業(yè)績報告中表示，第三方市場拓展是公司重要發(fā)展戰(zhàn)略。2022年，合景悠活集團(tuán)新增第三方拓展項目235個、建筑面積2730萬平方米。截至2022年12月31日，該集團(tuán)第三方項目的管理建筑面積約1.9億平方米，在總在管建筑面積中占比88%。

??2018年—2022年以來，雅生活服務(wù)第三方在管面積占比、第三方合約面積占比持續(xù)提升。報告期內(nèi)，雅生活服務(wù)新增在管面積和合約面積分別達(dá)5690萬平方米和6840萬平方米，第三方項目占總合約面積的79.8%，第三方在管面積占比高達(dá)83%。

??反思收并購

??物業(yè)公司的規(guī)模與該公司的營業(yè)收入也息息相關(guān)。

??記者注意到，在31家上市物業(yè)公司中有25家在2022年實現(xiàn)了營業(yè)收入增長，其中，在管面積靠前的頭部物業(yè)公司營業(yè)收入同樣名列前茅。不過，在25家實現(xiàn)了營業(yè)收入增長的物業(yè)公司中，有10家歸屬母公司凈利潤出現(xiàn)下滑。其中，包括碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)等多家規(guī)模靠前的頭部物業(yè)公司，“增收不增利”的情況凸顯。

??對此，曾是行業(yè)內(nèi)的最大并購方的碧桂園服務(wù)在業(yè)績發(fā)布會上坦言，去年公司利潤未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購帶來的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達(dá)到約28.5億元。其中，收并購帶來的商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關(guān)系等攤銷達(dá)10.8億元。

??投資后整合問題也出現(xiàn)在碧桂園服務(wù)身上。

??據(jù)碧桂園服務(wù)財報披露，截至2022年底，碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)和財信服務(wù)等幾家物業(yè)管理服務(wù)公司，及若干物業(yè)管理項目，因為這些公司項目的利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期。

??長期以來，收并購是物業(yè)公司擴(kuò)大規(guī)模常見的一種選擇。在實現(xiàn)規(guī)模躍升的同時，也會帶來一些“不良反應(yīng)”。

??萬物云也很重視這個問題。萬物云董事長朱保全在3月28日的業(yè)績會上表示，2022年對大家來說是一個反思年，其中一項便是對收并購的反思。2022年，萬物云此前的收并購帶來了1億元的原開發(fā)商壞賬，客戶關(guān)系攤銷4億元，從而影響了利潤指標(biāo)的表現(xiàn)。他認(rèn)為，過去大家都是基于高市盈率進(jìn)行收并購，都按100%商譽(yù)來計算，高出價對于資產(chǎn)負(fù)債表而言一定是變重了。一旦像萬物云這樣大頭記錄了攤銷，對當(dāng)期利潤、業(yè)績也一定就會產(chǎn)生影響，所以物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該反思商譽(yù)的真正定義。

??另一方面，2022年上市物業(yè)公司資產(chǎn)負(fù)債率排行榜顯示，31家上市物業(yè)公司中有19家資產(chǎn)負(fù)債率增長。其中，合景悠活、濱江服務(wù)和德信服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率增長最多，均超過10%，分別增長了20.92%、14.83%和10.04%；2022年合景悠活、濱江服務(wù)和德信服務(wù)的在管面積分別增長了5%、40%和11%。

??新增在管面積最多的華潤萬象生活的資產(chǎn)負(fù)債率增長了8.89%，排名第5。

??不過，上述物業(yè)公司資產(chǎn)負(fù)債率均在60%以下的合理區(qū)間。31家公司中僅有京城佳業(yè)、中海物業(yè)和東原仁知服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率超過60%。