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??4月7日，持續低迷的地產股又迎來一次暴漲行情，130只個股有119只股票全部上漲。不過，短暫的上漲依然難以扭轉地產股的整體頹勢。

??在剛剛過去的一季度，根據中國房地產報記者統計，百強房企市值依然處于下跌態勢，百強房企市值總和環比2022年末縮水超1700億元，跌幅超4%，四成房企市值不足200億元。

??統計的100家樣本房企（含地產開發和服務類企業）中，超六成房企市值下跌，不足四成房企市值上漲。其中，張江高科、濱江服務、貝殼-W、越秀地產、我愛我家、中新集團、綠城管理控股、華發股份、財信發展以及中海物業一季度市值環比漲幅居于TOP10，而旭輝控股集團、碧桂園服務、萬物云、中天金融、雅生活服務、雅居樂集團、美的置業、中交地產以及新城控股則是一季度市值環比漲幅跌幅較大的10家企業。

??在一位TOP30上市房企證券代表看來，影響房企市值變動的因素比較復雜，以往房企一季度恰逢業績發布，強勢的業績表現往往能夠為房企股價錦上添花，助推股價漲一波，現在房企業績普遍不如以往，但對比之下還是能夠發現，經營基本面具備韌性的企業股價也相對穩定，穩步向好，而基本面較差或者業績不達投資者預期的企業，可能會有短期的股價下跌波動，市值能夠修復還是要看公司經營層面是否穩定健康。

??3年百強房企市值門檻

??從100億元跌至58億元

??自2021年下半年以來，房地產市場急速遇冷，房企業績和經營也受到較大影響，不斷增多的出險企業也讓行業信心和信用缺失，反映到資本市場，上市房企股價下跌、市值不斷縮水。當下，上市房企市值仍處于低位運行，今年一季度超六成百強房企市值下跌，且分化進一步加劇。

??根據中國房地產報記者持續觀察，在2020年之前，房企市值百強的門檻在100億元左右，而至2022年末，房企百強市值榜的最低入榜門檻為62億元，今年一季度末，這一門檻進一步下探至58億元。

??從去年四季度至今，百強市值房企中多數市值不足200億元。截至2022年末，市值在200億元以上的房企僅有38家，接近70%的房企市值在200億元以下；總市值500億元以上的房企共有19家。今年一季度，總市值500億元以上的房企進一步減少至16家，市值200億元以上房企有37家，63家房企市值在200億元以下。

??長期以來，相比銷售額突破千億元，市值達到千億元被認為“更有含金量”。即使是在房地產行業蓬勃發展、銷售額突破千億元的房企多達40多家時，市值超千億元的房企也不足20家。而自2021年市場下行以來，在連續陰跌后，不少房企市值也跌破千億元。

??至去年三季度，市值超千億元的房企數量已經降至9家。去年四季度，隨著供給端的寬松政策接連發布，房企市值也進入修復階段，市值超千億元的房企增至11家。今年以來，供需兩端政策持續發力，房地產市場明顯回暖，上市資本市場對地產股的態度也逐步回歸理性，一些經營韌性較強的房企迎來市值修復，這一點在頭部房企中表現得較為明顯。

??從統計數據來看，今年一季度，市值超千億元房企相比去年四季度繼續增加至12家，其中新增企業為招商蛇口。數據顯示，招商蛇口去年末總市值為977億元，截至今年一季度末總市值漲至1054億元，漲幅7.84%，在千億元市值房企中漲幅居前。

??究其原因，招商蛇口作為頭部央企最近兩年憑借自身優勢逆勢擴張，在房地產市場緩慢復蘇得當下，今年一季度，招商蛇口累計實現簽約銷售額722.66億元，同比增加超50%，穩健的經營業績也讓招商蛇口在資本市場獲得青睞，市值也平穩恢復至第一陣營。

??除了招商蛇口，市值超千億元的房企中，一季度市值出現上漲的還有貝殼-W和新鴻基地產，漲幅分別為27.81%、0.94%，另外9家市值均有不同程度下跌。

??值得注意的是，新鴻基地產依然在市值榜上排行第一，截至一季度末其市值為2790億元。對比之下，排名第100位的保利置業集團市值僅有58億元，與第一名市值相差2732億元。

??地產股將迎短期估值提升

??雖然今年一季度地產股普遍表現不佳，整體呈下跌趨勢，但在供需兩端政策逐步“松綁”后，房地產板塊活躍度也有所提升。2023年一季度，地產股在震蕩中運行，其中A股房地產板塊指數有27個交易日上漲，上漲日和下跌日幾乎相當。

??在多重利好政策的加持下，房地產市場已經出現復蘇趨勢，2月和3月市場行情以及房企銷售數據均印證了這一點。

??在近期召開的房企業績交流會上，不少房企管理層也表達了對2023年房地產市場的看法。中海地產董事局主席顏建國認為，房地產仍是一個好行業，對房地產市場企穩回升有信心；萬科集團董事會主席郁亮也表示，房地產市場處于溫和復蘇階段，未來的市場需求，上有天花板，下有保底線；建業集團董事長胡葆森也直言，房地產行業的支柱地位不可替代，長期看好地產行業。

??除了房企的掌舵者看好行業發展，不少券商機構也表示看好2023年房地產板塊的走勢，認為存在短期估值提升機會。

??瑞銀證券表示，隨著中國境內的經濟活動不斷活躍，以及相關政策支持力度進一步加大，房地產對經濟的拖累會在2023年逐步消散。瑞銀認為，如果房地產板塊還有利好政策推出，板塊會有不錯的機會，總體來看，地產股會逐漸從底部反彈，卻不會出現大幅上漲。然而，由于政策出臺存在不確定性，瑞銀維持“中性”判斷。

??中國銀河證券表示，短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升，政策會導致房企分化邏輯加強，優質資源將向頭部房企聚集。

??招商證券認為，短期來看，政策呵護會帶來地產板塊估值提升，碧桂園、美的置業、金地集團等民企和混合所有制企業更具有彈性；中長期來看，具備穿越周期能力的優質房企、持續內生性現金流創造能力的高質量周轉公司，如保利、萬科、中海、華潤、龍湖等更值得關注。