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??有著“代建第一股”之稱的綠城管理又“拿下”了一家全國性資產(chǎn)管理公司（AMC）。

??7月24日，長城資產(chǎn)宣布：綠城中國、綠城管理分別與長城資產(chǎn)、長城國富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在地產(chǎn)不良處置領(lǐng)域進行戰(zhàn)略合作。

??雙方約定，將重點依托雙方控股的子公司及下屬運營公司平臺，在股權(quán)收購、投資投行和并購重組等方面加強合作。

??“綠城管理與長城國富置業(yè)的戰(zhàn)略合作，有助于批量鏈接來自中國長城資產(chǎn)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務，助力其投前風控及投后管理，發(fā)揮‘1+1＞2’的優(yōu)勢，實現(xiàn)合作共贏。”綠城管理人士對中國房地產(chǎn)報記者回復道。

??在簽下長城資產(chǎn)后，綠城的地產(chǎn)不良業(yè)務“朋友圈”正式集齊四大AMC，其余3家分別是中國信達、中國華融、東方資產(chǎn)。

??前述綠城管理人士表示，從市場層面來看，行業(yè)分析師預測，當下遇困項目規(guī)模估計有3億平方米，同時金融機構(gòu)進入涉房涉地不良資產(chǎn)項目越來越多，需要具有專業(yè)開發(fā)能力的代建商承接其開發(fā)端業(yè)務，需求爆發(fā)、供給不足。

??牽手AMC參與紓困代建

??此次綠城與長城資產(chǎn)的首次聯(lián)手，以武漢當代科技產(chǎn)業(yè)集團的天譽項目為切入點，該項目總建筑面積近50萬平方米，規(guī)劃有別墅、高層及部分商業(yè)配套產(chǎn)品。

??這一項目是2019年長城資產(chǎn)與武漢當代科技產(chǎn)業(yè)集團合作建設的項目，后者曾是湖北大型民營企業(yè)之一。2022年4月，武漢當代科技產(chǎn)業(yè)集團爆雷，集團旗下當代天譽、當代銘山筑、當代璞譽等多個項目陷入停工。

??為盤活當代天譽項目，項目大股東長城資產(chǎn)找來了綠城。前期綠城管理在市場化公開流程下，經(jīng)過兩輪比選成為項目代建方。接下來，雙方將采取實質(zhì)性重組手段，共同努力妥善解決項目歷史問題，推動調(diào)整方案規(guī)劃，盡快實現(xiàn)項目復工復產(chǎn)復銷。

??天譽項目僅僅是雙方合作的開始。中國長城資產(chǎn)目前已接觸恒大、泰禾、陽光城、奧園、金科等知名地產(chǎn)企業(yè)大量急需“保交樓”風險項目，主要集中于長三角、珠三角、成渝、京津冀等區(qū)域。

??前述綠城管理人士表示，長城資產(chǎn)需要聯(lián)合專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)服務商承接其開發(fā)端業(yè)務，以變現(xiàn)不良資產(chǎn)、提升資產(chǎn)價值；綠城管理憑借專業(yè)性和服務屬性，良好契合上述需求。雙方將發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢、核心功能，圍繞保交樓、保民生、保穩(wěn)定的工作要求，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式創(chuàng)新，共促行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??自2021年下半年起，綠城管理就積極對接各類資方介入地產(chǎn)不良市場，參與紓困項目有恒大江陰項目、廣州奧園項目、杭州泰禾項目、河北唐門一品項目等。

??綠城管理還與多家AMC及信托機構(gòu)進行了不良紓困項目的簽約，包括華融資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中信信托、中航信托、平安信托等。

??在綠城的代建版圖中，保障類代建業(yè)務需求爆發(fā)，國企央企及城投公司拿地以后的代建需求增長，紓困類業(yè)務代建需求同樣有提升。其中，與金融機構(gòu)合作代建的紓困類業(yè)務比例尚不足10%，但卻是其利潤最豐厚的一塊。

??綠城管理董事長兼CEO李軍表示，中國房地產(chǎn)市場中期開發(fā)規(guī)模將保持在每年10億平方米左右。其中，政府主導的保障房、租賃類物業(yè)新增供應占比將超過30%，金融機構(gòu)的主動房地產(chǎn)投資占比將進一步提升至20%左右，剩下50%市場規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國企、央企主導。

??“2022年國企央企和地方城投公司成為拿地主導，但拿地后城投公司拿地開工率非常低，當年能實現(xiàn)開工占比僅8%。目前，我們對城投類業(yè)務已形成系統(tǒng)承接能力，與金融機構(gòu)合作代建紓困業(yè)務還在探索期。這部分業(yè)務難度非常高，收益也非常高，是未來需要大力開展、努力提升能力的方面。”李軍表示。

??是藍海，也蘊藏風險

??2021年下半年以來，房地產(chǎn)步入新一輪深度調(diào)整周期。截至2023年5月，共有“保交樓”項目1114個，但交付率僅34%。

??“大量房企因資金鏈斷裂和融資違約形成金融不良資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)無論是金融機構(gòu)還是受讓的AMC都需要通過經(jīng)驗豐富的代建企業(yè)來完成項目開發(fā)與續(xù)建，再加上大量中小房企由于資源有限和管理能力、品牌溢價能力較差而需要項目管理和品牌溢價能力更強的代建企業(yè)賦能與加持，代建業(yè)務有望成為下一個萬億元級藍海市場。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示。

??東吳證券研報顯示，代建的凈利率普遍高出傳統(tǒng)開發(fā)10～15個百分點，預計到2026年代建業(yè)務新簽約金額規(guī)模達到397億元，2022～2026年總規(guī)模可達1729億元，增速維持在6%～11%，有望顯著跑贏房地產(chǎn)銷售市場。

??對頭部房企而言，聯(lián)手AMC入局紓困代建業(yè)務，無疑是一片值得重點挖掘的新業(yè)務。目前已有碧桂園、龍湖、旭輝、華潤、雅居樂等60多家房企入局。綠城管理的市場份額仍然在行業(yè)領(lǐng)先，達到25%。

??但值得注意的是，雖然不少房企也開始走“代建”路線，但要想從四大AMC手中分享這塊業(yè)務并不容易。

??一位房企人士稱，房企要參與“保交樓”首先要有主體信用作為支撐，要有強大的品牌賦能，以在市場低迷下助力項目獲得更高市場認可度；其次，要有強大的資源整合能力、協(xié)調(diào)落地能力，協(xié)調(diào)處理好政府、資方、供應商、購房者等多方主體關(guān)系，取得諒解與支持；第三，要具備專業(yè)開發(fā)管理能力、經(jīng)營兌現(xiàn)能力，以助力資方及項目通過銷售去化和品牌溢價變現(xiàn)資產(chǎn)，實現(xiàn)現(xiàn)金流回正和投資回報。

??代建業(yè)務是一塊利潤豐厚的蛋糕，但同時也蘊藏著風險。

??“還須有足夠的風險甄別和區(qū)隔能力，不良紓困項目往往具有非標化、個案化、風險大、涉及面廣、訴求復雜等特征，需要在接手前做好盡調(diào)及風險區(qū)隔。”前述綠城管理人士表示。

??記者了解到，對于不良項目選擇，綠城管理有一套甄別與準入標準，包括項目債權(quán)債務要清晰；項目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監(jiān)管賬戶及相應資金，能支付各種建設費用；產(chǎn)品設計及工程品質(zhì)要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質(zhì)風險；紓困項目還需解決好各類供應商的款項梳理，有較大經(jīng)濟糾紛的須注意其法律風險；可能存在逾期交付的，須與以前的購房業(yè)主簽諒解備忘錄等。

??在項目前中后期，綠城管理還采取了多項措施以隔離風險：

??簽約前，充分盡調(diào)，全面、真實、準確地梳理并披露風險情況；針對不利因素、免責事由及管控紅線等盡量書面約定并落實協(xié)議。

??履約過程中，做到就項目資料、檔案及相關(guān)工作全面交接，如有不符應書面確認；針對歷史遺留問題、目標調(diào)整等事項，快速處置并全面留痕；就委托方、資方等履約能力情況進行持續(xù)風險監(jiān)控，避免阻礙項目進展。

??項目結(jié)束后，按照公司品牌管理要求全面退出；全面交接項目管理資料及管理工作，并留痕記錄；針對已完結(jié)管理工作進行責任豁免及確認；就應支付費用全面結(jié)算。