張家界市人民政府關(guān)于印發(fā)《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法（試行）》的通知

張政發(fā)〔2019〕11號

ZJJCR—2019—00010

各區(qū)縣人民政府，市政府各局委:

??現(xiàn)將《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

張家界市人民政府

2019年11月14日

??（此件公開發(fā)布）

張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法

（試 行）

??第一章   總    則

??第一條　為順利推進城鄉(xiāng)居民合作建房改革試點工作，根據(jù)中共湖南省委農(nóng)村改革專項小組關(guān)于同意《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房改革試點實施方案》的批復（湘農(nóng)改發(fā)〔2019〕1號）及有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。

??第二條  本辦法所稱城鄉(xiāng)居民合作建房，是指城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民、集體經(jīng)濟組織在符合村莊規(guī)劃的前提下，利用宅基地或者其他存量集體建設用地，聯(lián)合新建、改建、擴建或者裝修裝飾房屋，用于居住或者發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、康體養(yǎng)老、旅游開發(fā)、民宿客棧、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+等產(chǎn)業(yè)，促進美麗鄉(xiāng)村建設的行為。

??第三條  城鄉(xiāng)居民合作建房范圍為永定區(qū)、武陵源區(qū)、慈利縣和桑植縣規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模邊界以及有條件建設區(qū)范圍以外的農(nóng)村宅基地和存量集體建設用地。

??第四條  城鄉(xiāng)居民合作建房應當堅守“土地公有制性質(zhì)不改變，耕地紅線不突破，生態(tài)保護紅線不侵占，農(nóng)民利益不受損”四條底線，堅持總量控制、規(guī)劃先行、合作共享、一戶一宅、面積法定等原則。

??第五條  全市范圍內(nèi)城鄉(xiāng)居民合作建房的行政管理工作，由《中華人民共和國土地管理法》確定的主管部門負責，農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、財政、住房城鄉(xiāng)建設、文化旅游廣電體育、交通運輸、水利、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)督、稅務等有關(guān)部門在各自職責范圍內(nèi)做好城鄉(xiāng)居民合作建房管理相關(guān)服務工作；縣級人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)居民合作建房的審批與監(jiān)督管理工作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)居民合作建房的具體實施工作。

??第六條  各區(qū)縣要打造1—5個城鄉(xiāng)居民合作建房示范村，并報市人民政府作為示范工程。發(fā)展改革、財政、交通運輸、水利、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設等部門應當在項目、資金安排上給予示范村適當傾斜。市人民政府對表現(xiàn)突出、取得顯著成績的單位和個人給予適當獎勵。

??第二章  規(guī)    劃

??第七條  開展城鄉(xiāng)居民合作建房應當根據(jù)因地制宜、合理布局、節(jié)約集約的原則，在符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的基礎上，按照“多規(guī)合一”的要求，積極編制村莊規(guī)劃，統(tǒng)籌規(guī)劃生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地空間。村莊規(guī)劃未經(jīng)批準的行政村不得開展城鄉(xiāng)居民合作建房。

??第八條  村莊規(guī)劃編制采取“剛性管控”與“彈性控制”相結(jié)合方式，本鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）范圍內(nèi)，在保證建設用地規(guī)模總量平衡的基礎上，實行用地指標在空間布局上的彈性控制。

??第九條  實行城鄉(xiāng)居民合作建房應當符合村莊規(guī)劃，原則上在規(guī)劃的農(nóng)村集中居住點選址布局。嚴格實施規(guī)劃，積極開展全域土地整治，通過規(guī)劃引導優(yōu)化集體建設用地空間布局，引導農(nóng)村居民向集中居住點集聚。

??第十條  鼓勵通過拆舊建新、空心村整治、異地置換等方式推進宅基地和存量集體建設用地在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）范圍內(nèi)的跨村（居）集聚，改善鄉(xiāng)村面貌，助力鄉(xiāng)村振興。

??第十一條  城鄉(xiāng)居民合作建房的建筑風格應當與當?shù)剞r(nóng)村自然、人文環(huán)境相協(xié)調(diào)，充分利用土地空間進行建設，突出生態(tài)文明、地域特征、民族特色、鄉(xiāng)土風情、文化傳承，體現(xiàn)鄉(xiāng)村風貌。

??第三章  申    請

??第十二條  申請城鄉(xiāng)居民合作建房的，必須征得村集體經(jīng)濟組織的同意，由合作方共同向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請。

??第十三條  個人利用宅基地合作建房的，申請人應當提交下列材料：

??（一）合作建房申請表、由村（居）委會簽署意見的《城鄉(xiāng)居民合作建房協(xié)議》；

??（二）合作雙方的身份證、戶口本；

??（三）依法登記的不動產(chǎn)權(quán)證或者用地批準文件；

??（四）房屋設計圖紙和效果圖（可從免費提供的圖集中選擇）；

??（五）宅基地資格權(quán)人提供的住房保障證明材料。

??第十四條  村集體經(jīng)濟組織聯(lián)合多戶農(nóng)戶，利用宅基地合作建房的，申請人除提交本辦法第十三條要求的材料外，還應當提交農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟組織簽署的《城鄉(xiāng)居民合作建房宅基地資格權(quán)委托協(xié)議》，由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一代為行使農(nóng)戶在合作建房中與宅基地資格權(quán)相關(guān)的權(quán)利與義務。在不動產(chǎn)登記時，對宅基地資格權(quán)備注委托村集體經(jīng)濟組織管理。

??第十五條  村集體經(jīng)濟組織利用存量集體建設用地合作建房的，申請人除提交本辦法第十三條第（一）至（四）款材料外，還應當提交經(jīng)村（居）委會或者村民小組三分之二以上成員同意并公示無異議的證明材料。

??第十六條  合作建房雙方需共同簽署統(tǒng)一式樣的《城鄉(xiāng)居民合作建房協(xié)議》，協(xié)議應該包含以下內(nèi)容：

??（一）合作方的相關(guān)信息，合作建房的位置、目的、用途、方式、合作期限和起止日期（最高期限不超過40年）；

??（二）土地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)人，房屋所有權(quán)人，土地或者房屋的位置、坐落、面積、不動產(chǎn)權(quán)證或者用地批準文件；

??（三）合作方的權(quán)利與義務，期限屆滿時房屋所有權(quán)的處理辦法，土地被依法征收時征收補償金額的分配辦法；

??（四）在合作期限內(nèi)涉及轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的，相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利與義務的履行方式；

??（五）違約責任和解決爭議的方式。

??第十七條  農(nóng)戶參與城鄉(xiāng)居民合作建房后，不得再申請新的宅基地，符合分戶條件的除外。

??第四章  審    批

??第十八條  實行城鄉(xiāng)居民合作建房的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）受理，并按照下列流程報批：

??（一）現(xiàn)場踏勘。對提交資料齊全的，應當在不超過5個工作日時限內(nèi)組織有關(guān)單位和人員現(xiàn)場踏勘，經(jīng)實地審查建房條件、用地選址、房屋用途等符合相關(guān)規(guī)劃要求后，由經(jīng)辦人員簽署意見。

??（二）公示公告。根據(jù)申報材料及現(xiàn)場踏勘結(jié)果，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作出預審批意見，并將預審批意見通知申請人及所屬村（居）委會，村（居）委會應當在接到通知之日起2個工作日內(nèi)，將預審批結(jié)果張榜公布，公布期限為5個工作日。

??對于公示期滿且無異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）報縣級相關(guān)部門頒發(fā)《城鄉(xiāng)居民合作建房審批單》和《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

??第十九條  利用宅基地合作建房，有下列情形之一的，其建房申請不予批準：

??（一）農(nóng)戶沒有依法取得宅基地的；

??（二）農(nóng)戶住房沒有得到保障的；

??（三）選址布局不符合村莊規(guī)劃的；

??（四）不動產(chǎn)權(quán)證或者用地批準文件與宅基地資格權(quán)人不符的；

??（五）農(nóng)戶有多處宅基地，不符合“一戶一宅”、“面積法定”等宅基地管理原則的；

??（六）農(nóng)戶宅基地權(quán)屬界線尚有爭議和糾紛的；

??（七）借機修建小產(chǎn)權(quán)房，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的。

??第二十條  利用存量集體建設用地合作建房，有下列情形之一的，其建房申請不予批準：

??（一）不屬于依法取得的存量集體建設用地；

??（二）選址不符合村莊規(guī)劃的；

??（三）不符合本辦法規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用途的。

??第二十一條  利用宅基地合作建房的，不得突破《張家界市集鎮(zhèn)和村莊村（居）民建房管理辦法》（張政辦發(fā)〔2017〕19號）中規(guī)定的宅基地面積、房屋層數(shù)、建筑總面積等標準。

??第五章  建    設

??第二十二條  城鄉(xiāng)居民合作建房方式包括利用存量集體建設用地新建，利用宅基地移址新建或者原址改建、擴建，以及在不改變主體結(jié)構(gòu)的前提下對原有房屋進行裝修裝飾等。

??第二十三條 城鄉(xiāng)居民合作建房應當按照《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》的要求施工，不得擅自更改，并在建設現(xiàn)場豎立施工公示牌，接受監(jiān)督。

??第二十四條  合作建房在定點放線、正負零（基礎）建設、封頂建設等重要環(huán)節(jié)，要及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請到場監(jiān)管。

??第二十五條  在建房過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當做到“五到場”，即批前實地踏勘、批后定點放線、開工驗槽、跟蹤監(jiān)督、建后竣工驗收到場。

??第二十六條  房屋竣工后，建設方要及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請竣工驗收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在不超過5個工作日時限內(nèi)，邀請縣級自然資源、住房城鄉(xiāng)建設等相關(guān)職能部門進行綜合驗收，并出具竣工驗收意見。

??第二十七條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在組織竣工驗收時主要核實建房者是否嚴格按照批準的占地位置、占地面積、建筑層數(shù)、建筑總面積和建筑風貌建設，有無超占超建等情況。

??第二十八條  對于按照批準的占地位置、面積和建筑層數(shù)建設的，驗收建筑總面積與批準建筑總面積誤差在3%范圍內(nèi)的不予處罰。

??第六章  登    記

??第二十九條  房屋竣工并驗收合格后，合作方在所屬縣級不動產(chǎn)登記中心共同申請辦理城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記。

??第三十條  城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》按照“房地一體、三權(quán)分置”原則進行統(tǒng)一登記，合作方各執(zhí)一份，并在《不動產(chǎn)權(quán)證書》的“權(quán)利人”一欄備注各自的權(quán)利類型。

??第三十一條  利用宅基地合作建房的，宅基地所有權(quán)登記為村集體經(jīng)濟組織，宅基地資格權(quán)登記為農(nóng)戶，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)則根據(jù)合作建房協(xié)議約定予以登記。農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟組織簽署了《城鄉(xiāng)居民合作建房宅基地資格權(quán)委托協(xié)議》的，宅基地資格權(quán)需備注委托村集體經(jīng)濟組織管理。

??利用存量集體建設用地合作建房的，集體建設用地所有權(quán)登記為村集體經(jīng)濟組織，集體建設用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)則根據(jù)合作建房協(xié)議，登記為村集體經(jīng)濟組織所有、城鎮(zhèn)居民所有或者多方按份共有。

??第三十二條  由于歷史原因造成的超占房屋申請城鄉(xiāng)居民合作建房不動產(chǎn)登記時，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織對超占部分土地收取土地有償使用費后，可對其批準的合法面積依法登記，超占部分視為不合法面積，并在證書中予以備注說明。

??第三十三條  申請城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記應當提交本辦法第十三條（一）、（二）、（三）規(guī)定材料和《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》、房屋竣工圖、房屋竣工驗收意見等材料。

??第三十四條  鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對已經(jīng)取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》的農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民依法開展土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押貸款業(yè)務。

??土地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)不得設定抵押權(quán)。

??第七章  轉(zhuǎn)    讓

??第三十五條  已取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，可以在征得原全部合作方書面同意的前提下，以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)給其他組織和個人。

??第三十六條  土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應當簽訂書面合同，原合作建房雙方的相關(guān)權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，且受讓方可以繼續(xù)申請辦理城鄉(xiāng)居民合作建房《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記。

??第三十七條  土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)出租的，原合作方的相關(guān)權(quán)利、義務不進行轉(zhuǎn)移。出租方與承租方應當簽訂書面合同，就相關(guān)事項進行約定，且不得損害其他合作方的利益。

??第三十八條  城鄉(xiāng)居民合作建房約定年限到期后，農(nóng)戶宅基地資格權(quán)未發(fā)生變化的，其宅基地使用權(quán)可以由宅基地資格權(quán)人收回或者再次約定續(xù)期合作；農(nóng)戶宅基地資格權(quán)發(fā)生變化的，其宅基地使用權(quán)可以由集體經(jīng)濟組織收回或者由依法獲得該宅基地使用權(quán)的資格權(quán)人收回，或者優(yōu)先原合作方再次約定續(xù)期合作。

??利用存量集體建設用地建房的，其集體建設用地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織收回或者優(yōu)先原合作方再次約定續(xù)期合作。

??城鄉(xiāng)居民合作建房約定年限到期后，其所建房屋所有權(quán)按照合作建房協(xié)議處理。國家有另行規(guī)定的，從其規(guī)定。

??第三十九條  市、縣級人民政府制定本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設用地基準地價，作為實行土地有償使用、轉(zhuǎn)讓最低價保護制度，以及土地轉(zhuǎn)讓計稅的依據(jù)。

??第八章  監(jiān)督管理

??第四十條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作為城鄉(xiāng)居民合作建房監(jiān)督管理的實施主體，應當加強對城鄉(xiāng)居民合作建房及質(zhì)量安全的巡查監(jiān)管，落實巡查隊伍，完善相關(guān)臺賬，做到違法違規(guī)建設及時發(fā)現(xiàn)、及時制止、及時上報、及時處理，確保建房規(guī)范有序。

??第四十一條  有下列行為之一的，由縣級人民政府有關(guān)職能部門依法處理：

??（一）沒有城鄉(xiāng)居民合作建房協(xié)議或者審批手續(xù)的；

??（二）未取得或者未按照《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》進行建設的；

??（三）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

??（四）采用欺騙手段進行超占建設的；

??（五）其他違反法律、法規(guī)的情形。

??第四十二條 對國家機關(guān)工作人員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理者在城鄉(xiāng)居民合作建房過程中有玩忽職守、濫用職權(quán)、索賄受賄、徇私枉法、貪污行為的，依紀依法追究相關(guān)責任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

??第九章  附    則

??第四十三條 縣級人民政府可以根據(jù)《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房改革試點實施方案》和本辦法，結(jié)合本地實際，制定相應實施細則，并報市人民政府備案。

??第四十四條 本辦法自公布之日起施行。