??【熱點聚焦】

??1月18日，上海市第三中級人民法院發(fā)布案件公開公告，該院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司破產清算一案，公告顯示，該公司關聯(lián)近千條限制消費令，多次被列為失信執(zhí)行人，未履行金額近3000萬元。此外，據(jù)此前報道，由于股價已長期低于1美元，青客還面臨著從納斯達克退市的風險。

??【熱點評析】

??連續(xù)三年虧損，資本市場表現(xiàn)平平

??青客公寓雖然為長租公寓上市第一股，但其在資本市場的表現(xiàn)卻一直不盡人意。2019年11月5日，青客公寓在納斯達克上市，發(fā)行價17美元/股，當天開盤價17.35美元/股，上市三天后漲至19.05美元/股，市值突破9億美元。上市第二周起股價一路走低，截至美東時間1月26日收盤，青客公寓每股報0.45美元，股價已經跌去97%。

??目前，青客公寓未披露2021年的營收情況，按照此前公報數(shù)據(jù)，2020財年，青客公寓凈虧損達15.34億元，同比擴大了208%。在此之前，2018財年、2019財年，青客公寓的凈虧損分別為4.99億元及4.98億元。其資產負債表顯示，截至2021年8月，青客期末資產總額合計約7.54億元，負債合計約10.32億元，所有者權益合計約為-2.78億元。三年合計虧損11億，負債27億。

??在進入資本市場的26個月里，爆雷、倒閉、高管離職、租客及房東大規(guī)模維權等負面消息頻發(fā)，公司5位高管也在今年年初全部辭職。

??長租公寓的困境與其商業(yè)模式緊密相關

??青客在資本市場遭遇重創(chuàng)，源于2020年疫情之后長租公寓盈利模式短板的暴露。此前頭部企業(yè)蛋殼公寓的暴雷引起了社會面廣泛關注，而相同運營模式下青客的失敗從另一個角度印證了，分散式經營模式難以為繼。對于運營商而言，長租公寓本質上還是“二房東”的角色，一方面通過賺取房租差價獲得利潤，但存在盈利模式過于單一、抗風險能力較弱的問題；另一方面，許多運營商選擇在短時間內快速擴張搶占市場，盡管早期保持了較為可觀的增長速度，但一直未實現(xiàn)穩(wěn)定盈利，加之運營風險控制能力不足，最終導致爆雷。

??高峰時期，青客公寓曾經布局上海、北京、杭州、南京、武漢、蘇州等城市，房源規(guī)模一度高達10萬套左右。對行業(yè)而言，經歷了幾年的高速發(fā)展后，長租公寓依然缺乏穩(wěn)定的盈利模式，只能通過頻繁融資輸血，而過度的資本注入，又再度使長租公寓陷入盲目擴張、監(jiān)管斷層等問題。隨著疫情的沖擊、租金貸的整治，風險加速暴露，行業(yè)的整體信用受損。

??從市場的角度來看，目前我國長租公寓市場仍然面臨供需錯配的局面，從供給端來看，長租房企業(yè)在經營中面臨回報率低等問題，行業(yè)吸引力不足；從需求端來看，由社會監(jiān)督力度不足和信息透明度不高，導致消費者對“暴雷”的擔憂也影響了租賃行業(yè)的發(fā)展。

??緩解行業(yè)痛點仍需多方支持

??2021年起，由于爆雷事件頻發(fā)，長租公寓監(jiān)管政策紛紛出臺，加大規(guī)范住房租賃市場，但重點更多地是傾向保護租房者權益，維護行業(yè)秩序。長租公寓穩(wěn)健經營與穩(wěn)定盈利之間矛盾遲遲未能破解。對企業(yè)而言，進一步加大長租房的政策和資金支持力度，也成為長租房運營企業(yè)的普遍呼吁。

??從政策端來看，中央層面上，2020年底中央經濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議相繼明確，要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。2021年，中央經濟工作會議要求加快發(fā)展長租房市場，發(fā)展住房租賃市場已成為構建城市住房體系建設、實現(xiàn)“房住不炒”、解決“住有所居”必不可少的環(huán)節(jié)。

??地方層面上，也已有多個城市啟動住房租賃市場發(fā)展試點工作，出臺相關政策鼓勵長租房企業(yè)運營。就近期發(fā)布的政策來看，1月25日，西安市住建局、財政局聯(lián)合印發(fā)《西安市支持住房租賃市場發(fā)展財政資金補助和獎勵辦法（修訂）》的通知，對房地產企業(yè)出租自持普通商品住房的情況予以每年100元/平方米的標準進行經營獎勵；對年度信用評級A+和A級企業(yè)分別給予100萬和50萬元的信用獎補，反映出西安市對于住房租賃市場的大力支持，后續(xù)成效也對其他城市具有重要的參考意義。

??國資背景運營企業(yè)有望成為行業(yè)的推動者

??目前，我國長租公寓的參與方主要包括房地產開發(fā)商、地產中介、酒店品牌、互聯(lián)網+資本平臺等類型，經歷行業(yè)洗牌之后，未來行業(yè)的推動更需要具備資本實力、物業(yè)資源及品牌忠誠度的企業(yè)參與，輕重資產相結合，才能實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)租賃行業(yè)的良性循環(huán)。從這個角度來講，具備拿地優(yōu)勢、資金雄厚、信譽度高的國有長租公寓運營企業(yè)優(yōu)勢凸顯。

??長遠來看，國企有望成為未來租賃住房市場的主力軍。目前，部分持有租賃住房用地的國企已著手布局租賃行業(yè)，預計未來，長租房市場會形成國家主導，國企先鋒，民企協(xié)同的格局，共同實現(xiàn)租購并舉的戰(zhàn)略目標。