??導(dǎo)語

??熱度有望向改善客群擴(kuò)散，局部“小陽春”似有可期。

??◎  文 / 楊科偉、姚鄭康

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年1月陸續(xù)超過20個地級市發(fā)文下調(diào)首套房貸利率下限。截至2月8日典型城市中累計(jì)33城房貸利率進(jìn)入“3時代”。

??跟蹤這一類城市當(dāng)前樓市變化情況來看，市場情緒在春節(jié)后向樂觀轉(zhuǎn)變。二線城市已出現(xiàn)明顯到訪量和認(rèn)購量激增現(xiàn)象，如南寧、鄭州、福州、廈門、天津；三四線城市在售項(xiàng)目尚沒有可見變化，仍需等待后續(xù)政策發(fā)酵和國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

??01 33城首套房貸利率低于4%
節(jié)后低利率城市成交率先復(fù)蘇且增幅超6成

??從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，33個上述城市中二線城市力度較大，如南寧首套房貸利率已降至3.7%、鄭州、廈門、福州、長春、石家莊、太原等也降至3.8%。而三四線城市多數(shù)房貸利率維持在3.9%及以上，僅珠海、株洲和韶關(guān)房貸利率下降已降至3.7%。

??首套房貸利率下限降低后成交復(fù)蘇，超過2022年年末水平。武漢、福州等8個典型城市第6周共計(jì)網(wǎng)簽5099套，超過春節(jié)前1周成交規(guī)模（4488套）并與11-12月周均成交規(guī)模上漲60%。

??值得注意的是，部分三四線網(wǎng)簽成交尚沒有顯著回暖變化。三四線城市如襄陽、瀘州、阜陽、安慶等成交規(guī)模尚未超過前期高點(diǎn)，如溫州第6周僅成交831套，不及春節(jié)前一周第4周一半。

??02 “低首付、低利率”刺激剛需
福州、天津、鄭州等諸多項(xiàng)目到訪與認(rèn)購創(chuàng)新高

??典型如福州、天津、鄭州3城2022年樓市規(guī)模均大幅下滑，春節(jié)后案場到訪認(rèn)購已出現(xiàn)顯著回暖，客戶到訪和認(rèn)購創(chuàng)新高。

??首套房貸利率低至4%以內(nèi)后，多數(shù)在售項(xiàng)目維持“低首付、零首付”的營銷策略，購房門檻與還款壓力雙雙降低后，優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目銷售升溫現(xiàn)象突出，購房者加快回歸售樓處并形成認(rèn)購。

??福州認(rèn)購量環(huán)比翻倍，創(chuàng)11月以來新高。春節(jié)后一周福州五區(qū)79個熱點(diǎn)在售項(xiàng)目認(rèn)購231套，超過春節(jié)兩周認(rèn)購量總和，同時也創(chuàng)11月以來新高。優(yōu)質(zhì)板塊的剛需項(xiàng)目是本次銷售主要熱點(diǎn)。在維持前期促銷優(yōu)惠下，如金山板塊建發(fā)璽云推出特價房及分銷漲傭，累計(jì)認(rèn)購14套；大東海璽悅純新入市，低首付低房貸利率下認(rèn)購20套。

??天津認(rèn)購?fù)黄苾汕ЫM，到訪認(rèn)購轉(zhuǎn)化率回升至8%。春節(jié)后一周天津全市在售項(xiàng)目共計(jì)接待客戶2.5萬組，平均單盤接待92組，“小陽春”提前到來認(rèn)購?fù)黄?000組，轉(zhuǎn)化率超過8%。典型項(xiàng)目如博納海、和溪園客戶到訪量均超過200組，認(rèn)購量均超過20組。

??鄭州單盤平均到訪超過80組，熱銷項(xiàng)目認(rèn)購套數(shù)近百套。鄭州樓市也出現(xiàn)顯著升溫，春節(jié)后一周限購區(qū)域內(nèi)300個在售項(xiàng)目平均客戶到訪量80組，較此前高點(diǎn)翻番。購房者陡然拔升的看房熱情下熱點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)購激增，佳源名門橙邦和萬科大都會客戶認(rèn)購量均接近百套。

??此外，三四線城市中如珠海也出現(xiàn)認(rèn)購好轉(zhuǎn)的信號。春節(jié)后一周珠海45個在售項(xiàng)目累計(jì)完成認(rèn)購84套。主要以前期關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目為主，如湖心明悅花園和海上半島花園分別認(rèn)購9套和5套。

??03 熱度有望向改善客群擴(kuò)散
局部“小陽春”似有可期

??總而言之，首套房貸利率下降后首要刺激的主要是首套房剛需購買者。從當(dāng)前市場變化來看，部分強(qiáng)二線城市新房成交已超過去年年末水平，但多數(shù)城市尚未體現(xiàn)在成交中。

??城市“低首付、低房貸”的雙重減負(fù)下剛需購房者有顯著回歸動作。天津、福州、鄭州、珠海等春節(jié)后一周到訪和認(rèn)購雙雙創(chuàng)新高即可說明。后續(xù)更多低房貸利率城市或?qū)⒓尤脒@一行列。

??當(dāng)前案場回暖主要局限于剛需項(xiàng)目。隨著激增的客戶認(rèn)購在短期轉(zhuǎn)化為實(shí)際網(wǎng)簽成交，整體市場熱度持續(xù)升溫后有望進(jìn)一步將本輪“小陽春”熱度向改善客群擴(kuò)散。

??需要注意的是，本輪“小陽春”已提前但后續(xù)持續(xù)性具有一定阻礙。一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)下，剛需客群購買力仍較為脆弱。“低首付、低利率”難以持續(xù)刺激剛需并帶動入場。另一方面是前期超過兩年市場下行期為二三線城市積累了較多存量隱患，對后續(xù)市場情緒和新房銷售均有較大消極影響。