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??內容提要

??? 合約銷售：百強房企8月業績同環比雙降 

??? 企業拿地：投資仍在底部，央國企是主力軍 

??? 企業融資：規模環比增加1.5%，仍處于近年較低水平 

??? 營銷策略：“金九”營銷開始鋪墊 滯重項目折扣力度加大 

??? 組織動態：關翀升任金茂華東新區首，龍湖高級副總裁李楠將退休 

??? 戰略動態：萬科終止A股增發并撤回申請 金科服務稱本地生活大有可為

??01 合約銷售：百強房企8月業績同環比雙降

??核心觀點：

??1、2023年8月，TOP100房企實現銷售操盤金額3430.1億元，單月業績規模延續下半年以來的低位，保持同環比雙降。環比降低1.3%、同比降低33.9%，同比降幅較上月進一步擴大。累計業績來看，1-8月百強房企實現銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%。目前，雖然政策層面釋放一定利好，但樓市復蘇動能不足、企業整體的去化壓力仍然較大。9月以及四季度，企業仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。

??2、2023年以來，百強房企格局繼續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-8月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比微降0.2%至1133.9億元，TOP20門檻降低8.6%至446.6億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低18.3%和18.7%至275.8億元和166.7億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期增長0.8%至76.9億元。

??3、從企業表現來看，2023年8月逾7成百強企業單月業績同比降低，近半數百強房企同環比雙降。具體來看，8月有22家百強房企的單月業績環比降幅大于30%，28家的環比降幅在0-30%之間。但同時，也有一些企業的業績表現相對突出。如中海地產、華潤置地、建發房產、龍湖集團、金地集團、越秀地產、大華集團、國貿地產等房企8月均實現了單月業績環比增長。

??02 企業拿地：投資仍在底部
央國企是主力軍

??核心觀點：

??1、8月，在核心城市土拍帶動下，30家重點監測房企單月拿地金額、面積環比微張。其中，30家房企8月拿地金額758億元、拿地面積512萬平方米，環比分別上漲2.4%和1.1%，但單月仍有近三分之二的重點企業未有新增土儲入賬。本月，重點監測房企拿地樓板價僅為14850元/平方米，環比下降1.3%。

??2、五成百強房企仍未拿地，拿地TOP10企業聚焦一二線。1-8月，有近五成百強房企尚未拿地，銷售下滑、現金流危機導致大部分房企投資暫緩。且從新增拿地TOP100房企來看，有近60家企業8月未有新增土入賬，拿地節奏大幅放緩。單月拿地主要集中在頭部的央國企，華潤、保利、綠城單月拿地超過百億，相較之下民企投資仍無起色。

??拿地選擇上，謹慎、聚焦是投資共識，一二線是核心地塊是企業爭奪的聚焦點，多數三四線則無人問津。以拿地金額TOP10房企來看，華潤、招商、越秀、中海等拿地均分布在核心一二線城市，一二線拿地金額占前8月拿地金額比例超過90%。此外，從城市分布的數量來看，與以往全面開花相比，近兩年企業拿地范圍急劇收縮，“保安全、求流速”是首要選擇，除保利、建發外，其他企業拿地城市均分布在10個左右。

??3、土地市場仍將低位運行，頭部央國企仍為主力軍。房企在資金有限的壓力之下，押寶優質核心地塊成為常態，優質地塊競拍還將延續高熱，非核心區地塊更可能低溢價或底價成交，流拍風險也進一步增加。隨著8月份二線城市平均供地規模的下降，“有的放矢”之下9月份土地流拍率或繼續邊際改善。但是隨著第二輪預供地截止時點的臨近，以及年末傳統供地高峰的來臨，預計四季度土地流拍率仍將持續高位。

??企業端，銷售的萎靡、資金壓力導致房企投資意愿處在歷史低位，暫緩拿地是多數面臨債務危機、資金壓力、出險房企的首選。能夠活躍在土地市場的依舊僅有頭部的央國企和少量財務健康的民企，未來土地資源將愈發集中。聚焦一二線核心地塊的同時，隨著前7月核心城市優質地塊的補充，頭部房企或將放緩投資腳步，拿地選擇將更加謹慎、回歸理性。

??03 企業融資：規模環比增加1.5%
仍處于近年較低水平

??核心觀點：

??1、融資總量：2023年8月80家典型房企的融資總量為573.92億元，環比增加1.5%，同比增加52.4%。本月房企融資規模的環比增長主要是因為華發、雅居樂和碧桂園進行了增發配股，共融資約66.11億元。但是單月融資規模整體來看仍然處于近年來的較低水平，房企境內債權融資為433.22億元，環比減少0.8%，同比增加79.7%；境外債權融資55.66億元，環比減少23%，同比減少2.1%；資產證券化融資為18.93億元，環比減少66.5%，同比減少72.4%。

??2、融資成本：2023年1-8月80家典型房企新增債券類融資成本3.57%，較2022年全年下降0.66個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個百分點，境內債券融資成本3.42%，較2022年全年降低0.12個百分點。單月來看，8月房企融資成本為3.12%，環比下降0.37pct，同比下降0.06pct，本月仍然沒有房企境外發債，而由于境內發債的企業仍然主要是招商蛇口、廈門國貿、金融街等國企央企，因此境內融資成本繼續保持在較低的水平。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是招商蛇口，其融資總量為142.66億元，主要是因為企業發行了2筆共50億元的公司債、1筆20億元的中期票據以及2筆共26億元的超短融，同時還有46.66億元的銀行貸款。從企業梯隊來看，2023年1-8月TOP10房企的平均融資額為79.32億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP31-50的房企融資規模同比增加了4.12%，是唯一一個融資規模增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.84pct，降幅最大。

??04 營銷策略：“金九”營銷開始鋪墊
滯重項目折扣力度加大

??核心觀點：

??1、市場成交持續探底，房企營銷力度加大。從CRIC調研情況看，本月房企營銷為“金九”做準備，TOP10房企中7家房企推出區域/集團營銷活動。整體折扣力度加大，可達到93折，少部分清棟、清盤特價房接近7折。去化壓力較大的項目折扣進一步下探，并搭配車位優惠，如無錫桂語云間上月折扣為75折，本月最低降至73折并加送車位，無錫華發中央首府上月折扣9折搭配5折裝修包，本月88折搭配5折裝修包并加贈5萬元的車位優惠券。

??2、本月房企營銷活動以“818”、“七夕”為主要造節熱度話題，日常營銷為“金九”營銷鋪墊。根據CRIC監測，本月保利、萬科、中海、新城、卓越等多家房企均推出“818購房節”營銷活動，其中僅龍湖“冰爽購房節”為集團營銷活動，同時華潤華東區域的“MIC超級潤粉節”已連辦四屆。從營銷方式上看，除特價房外，團購、工抵房、員工內購等形式的變相營銷方式重回熱度。

??3、月內珠海金灣寶龍城“五折”銷售的資訊引起市場較大反映，根據實際情況來看，該項目經過兩輪調價，調價后的特價房是項目最高價的5折，但較最近一批次備案價在85折。不僅如此，本月官媒《中國房地產報》發布“允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快資金回籠”。整體來看，政府、市場對房企調價給出了寬容的態度。

??4、“認房不認貸”政策放松，恰逢“金九”，房企營銷或將迎來年內新高點。展望后市，短期來看，“金九”房企或將以“營銷組合拳”的方式表達誠意，伴隨多地出臺“認房不認貸”、下調首付比例等利好政策，折扣配合車位優惠的方式在一定程度上促進庫存去化；長期來看，“金九銀十”后迎來年末沖刺，房企要結合自身財務狀況，合理安排營銷活動。

??05 組織動態：關翀升任金茂華東新區首
龍湖高級副總裁李楠將退休

??核心觀點：

??8月，正值房企中季報節點，不少企業順勢宣布人事調整，8月人事變動活躍度略高于上月。重點監測企業人事變動方面：

??1、關翀，原金茂杭州公司總經理兼華東區域副總，已于8月14日正式升任為金茂華東區域公司總經理。據了解，與眾多來自工程、營銷等職能背景的區域總經理不同，關翀是來自產品領域，曾經帶領團隊將大寧金茂府、虹口金茂府和杭州濱江金茂府等品質住宅區域打造成優秀作品，奠定了華東金茂科技住宅的樣本地位。

??在房地產行業進入新周期之際，保持開發基線、穩定銷售和適時拿地，已成為大多數房企的主要行動準則。華東區域作為金茂內部的第一大糧倉（目前金茂已在華東區域拓展至17個城市，啟動超過150個項目），其戰略地位十分重要。因應新形勢，金茂華東區域公司在今年提出了“全面提升產品力”的重要課題，可能以產品換市場，這正好是關翀的強項，也符合金茂“業績+品質”的人才選擇標準。

??2、市場消息稱，龍湖集團的高級副總裁兼商業航道總經理李楠，將徐徐步入退休的行列。目前處于過渡階段，仍是龍湖商業航道顧問。后續接替人是前華潤萬象生活商業華南大區總經理包偉。

??隨著高周轉時代已經結束，房地產行業進入存量時代，產品開始向改善類及高端產品傾斜，商業地產也要從以往的規模擴張轉向追求質量和效益。在這樣的大背景下，龍湖集團選擇了華潤萬象的高級管理人員包偉接任，這可能預示著龍湖商業航道希望進一步向高端市場轉型的戰略動向。

??06 戰略動態：萬科終止A股增發并撤回申請
金科服務稱本地生活大有可為

??核心觀點：

??1、 本月房企多元化主要集中在物業管理以及商業運營方面，在戰略合作領域也有所涉及。本月物業上市企業集中發布半年報及召開業績會，多企業管理層表達了對當前市場的預判，包括世茂服務、金科服務、雅生活等。另外商業管理領域較為火熱，碧桂園文商旅月內完成3個商場的簽約合作；龍湖落地滬第三座輕資產項目；大連萬達商管公司注冊資本增500%至271.64億元。戰略方面，因股價處于低位，萬科決定終止A股增發并撤回申請；華僑城簽約南陽高鐵新城文旅項目。此外租賃方面，中建壹品與湖北省保租房簽訂戰略合作協議，探索城市更新等合作。

??2、 金科服務稱后房地產時代，本地生活大有可為空間。8月29日，金科服務召開業績發布會及投資者交流會。對于未來發展，董事長夏紹飛指出，要把原來房地產結構下的服務體系（其業務開展是為了服務地產的客戶和房屋交付去設立的），升級為以客戶為導向業務結構。另于本地服務板塊，在夏紹飛看來中國由于人口基數的龐大，所以服務型企業在中國做密度是最好的一個戰略選擇，在房地產后時代，本地生活服務有非常大的空間，該業務也是金科服務基于自身優勢和戰略出發下的一個選擇。事實上，關于本地生活布局金科服務已經付諸行動，在7月金科服務宣布擬2.33億收購上海線下團餐服務供應商66.85%股權。

??3、 因股價處于低位，萬科決定終止A股增發并撤回申請。8月30日，萬科企業發布關于終止向特定對象發行A股股票事項并撤回申請文件的公告。公告顯示，萬科本次向特定對象發行股票預案公布后，與相關中介機構積極推進各項相關工作，并得到監管部門鼎力支持。基于當前公司A股股價處于低位，經審慎分析，并充分聽取投資者意見，萬科決定終止向特定對象發行股票，向深交所申請撤回申請文件。（今年2月萬科披露A股定增計劃，擬通過定增募資不超過150億元，募集資金凈額用于補充流動資金以及11個地產項目）。