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??4月部分城市四代宅等新規(guī)項(xiàng)目入市帶動(dòng)短期市場(chǎng)熱度回升，5月“好房子”助力住房消費(fèi)需求釋放趨勢(shì)延續(xù)。

??◎  文 / 俞倩倩

??據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測(cè)算，2025年五一假期5天全國(guó)國(guó)內(nèi)出游3.14億人次，同比增長(zhǎng)6.4%；國(guó)內(nèi)游客出游總花費(fèi)1802.69億元，同比增長(zhǎng)8.0%。相較而言，樓市表現(xiàn)則略顯平淡，19個(gè)重點(diǎn)城市認(rèn)購(gòu)面積同比微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回調(diào)，廣州、天津、武漢等城市延續(xù)弱修復(fù)行情，當(dāng)前熱銷項(xiàng)目仍集中在核心區(qū)改善盤和大折扣力度剛需盤，二手房整體漲幅略好于新房，預(yù)期5月整體成交仍將好于4月，延續(xù)止跌企穩(wěn)行情。

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??新房認(rèn)購(gòu)：18城同比微降4%

??京滬深增長(zhǎng)乏力、穗津漢等弱修復(fù)

??考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時(shí)結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，五一認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)較為平淡，19個(gè)重點(diǎn)城市五一假期認(rèn)購(gòu)面積僅為122.2萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降4%，回暖動(dòng)力略顯不足。

??結(jié)合項(xiàng)目來訪數(shù)據(jù)來看，不同城市還是呈現(xiàn)出顯著的差異化行情：

??一是前期新政利好型城市北京、上海、深圳等，增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足，其中北京、深圳項(xiàng)目來訪量環(huán)比均有了不同程度回落，認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比“腰斬”，深圳少部分項(xiàng)目通過降價(jià)6%-9%拉動(dòng)成交，但效果相對(duì)有限。究其原因，一方面受到供給制約，在售適銷對(duì)路樓盤有限；另一方面，前期政策利好積累的存量購(gòu)房需求釋放殆盡，居民購(gòu)房迎階段性瓶頸，今年假期居民對(duì)于外出旅游熱情顯著高于購(gòu)房熱情。

??二是廣州、武漢、天津等維持弱修復(fù)行情，廣州五一期間前后房企對(duì)外宣傳聲量明顯加大，項(xiàng)目提前釋放“五一”優(yōu)惠搶客，部分項(xiàng)目以固定價(jià)格可任選不同樓層吸客，人氣暢旺，重點(diǎn)項(xiàng)目來訪激增200%以上，而盤均認(rèn)購(gòu)24套，同比倍增191%。值得關(guān)注的是，多個(gè)項(xiàng)目在五一假期前一周便開始入市搶客，在市區(qū)、近郊多個(gè)熱點(diǎn)新盤首開刺激下，全市去化率升至近三年同期最高。

??武漢受限于新增供應(yīng)不足，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，五一假期來訪環(huán)比4月周均上漲45%，認(rèn)購(gòu)提升70%，整體轉(zhuǎn)化率較4月明顯提升；同期來看，來訪上漲16%，認(rèn)購(gòu)基本持平。從熱銷項(xiàng)目產(chǎn)品檔次來看，品改、功改為五一市場(chǎng)貢獻(xiàn)主力，少量中心城區(qū)剛需項(xiàng)目表現(xiàn)突出。多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不如同期，主要受限于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足影響；僅華潤(rùn)業(yè)績(jī)超同期，其作為新周轉(zhuǎn)代表房企，去年12月拿地兩項(xiàng)目于今年4月底迅速入市，同時(shí)在五一貢獻(xiàn)了約六成業(yè)績(jī)。

??天津假期成交水平基本持平去年同期，改善類項(xiàng)目以及待入市的蓄客項(xiàng)目假期高熱。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，五一假期天津重點(diǎn)項(xiàng)目單盤來訪均值和認(rèn)購(gòu)均值分別為114組和6套，同比上漲39%和5%，調(diào)研來看，改善類項(xiàng)目特別是近市區(qū)低密型項(xiàng)目配合案場(chǎng)優(yōu)惠點(diǎn)位，銷售人員話術(shù)逼定等方式。客戶轉(zhuǎn)化速度快，假期到訪客戶多為前期觀望型客戶，意向度高，項(xiàng)目了解程度深，訪購(gòu)量為平時(shí)假期的2-3倍，其中市區(qū)多待入市項(xiàng)目假期蓄客效果明顯，借助新產(chǎn)品、核心區(qū)位、品牌優(yōu)勢(shì)等，蓄客階段客戶認(rèn)可度較高。

??三是諸如合肥、南京、長(zhǎng)沙等城市復(fù)蘇動(dòng)能明顯不足，整體認(rèn)購(gòu)面積同比降幅均在4成以上。以合肥為例，五一市場(chǎng)典型項(xiàng)目來訪量、認(rèn)購(gòu)均走低，不及預(yù)期，據(jù)典型項(xiàng)目反饋，五一期間單盤日均來訪約40組，較去年同期（約50組/天）下滑20%，認(rèn)購(gòu)1組，同比去年同期（日均2-3組）下滑88%，來訪以分銷帶看居多，但認(rèn)購(gòu)明顯下滑，無明顯折扣優(yōu)惠刺激，客戶仍選擇觀望。

??南京如是，雖然五一期間重點(diǎn)項(xiàng)目來訪量與4月周末相比提升10-20%，但客戶觀望情緒濃厚，認(rèn)購(gòu)量與4月周末相比基本持平，單盤基本都在5套以下。房企營(yíng)銷動(dòng)作以特價(jià)房源為主，部分房企如華潤(rùn)、龍湖、保利個(gè)盤推出限時(shí)1-2%優(yōu)惠。而五一期間僅有2盤加推，推出136套房源，去化5套，整體去化率4%。五一期間房企推盤意愿維持低位，且以平推續(xù)銷為主。

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??項(xiàng)目去化表現(xiàn)：核心區(qū)產(chǎn)品力強(qiáng)改善盤+大折扣剛需盤熱銷

盤點(diǎn)各城市五一假期項(xiàng)目去化情況，熱銷盤除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，居民購(gòu)房更多會(huì)權(quán)衡區(qū)位配套、產(chǎn)品、價(jià)格等綜合因素，強(qiáng)調(diào)極致性價(jià)比。

??總體來看，五一市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能略有放緩，熱點(diǎn)城市北京、上海、深圳市場(chǎng)熱度略有回落，而廣州、天津、武漢延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇。預(yù)判5月，我們認(rèn)為，整體成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續(xù)止跌企穩(wěn)。值得關(guān)注的是，4月部分城市四代宅等新規(guī)項(xiàng)目入市帶動(dòng)短期市場(chǎng)熱度回升，5月“好房子”助力住房消費(fèi)需求釋放趨勢(shì)延續(xù)，尤其是針對(duì)廣州、重慶等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品集中入市的城市，整體新房成交還有進(jìn)一步放量的空間。