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??2025年以來，供給側延續三年縮量趨勢，土地交易量仍在持續同比下滑，成交建筑面積同比下降17%，已經低于同期商品房成交規模。市場熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價地塊，尤其是取消限價的杭州，其內圈層地塊溢價率突破40%已經是屢見不鮮，全國平均溢價率也由此得以達到連續4個月在8%以上，為2021年下半年以來首次出現。

??當前，地方主管部門對于土地市場“控量提質”的調控思路已經愈發明確。專項債等紓困類利好落地也在進一步緩解地方財政壓力、改善市場預期。據財政部主辦網站披露數據，2025年廣東、四川、合肥等省份新增專項債額度同比增長58%、162%、77%，預計這些省份將進一步加快專項債收儲的腳步，并助力土地市場交易規模維持在合理低位，讓去化預期、利潤空間確定性更強的土地，在土地市場中占據更高的市場份額，并促進房地產一二級市場加快邁向健康發展的新階段。

??1、4月供地規模同比降幅進一步擴大，低密地塊占比延續高位

??截至2025年4月25日，4月土地供應建筑面積4354萬平方米，環比上升2%，同比下降27%,降幅較上月擴大19個百分點。得益于中央轉移支付與專項債對地方財政壓力的緩解，2025年供地規模得以在2024年低位基礎上進一步下行。據官方披露數據，至截稿時，31個省市2025年新增專項債6861億元，同比增幅高達58%，大大緩解了地方政府對于土地財政的依賴。

??3月末新版項目住宅規范正式發行，對高品質住宅作出了新的要求，如層高不小于3米，四層以上住宅必須設置電梯等。4月土地供應平均容積率1.94，連續9個月低于2.0，如杭州、南京、天津等城市供應宅地平均容積率均低于1.9。

??正如我們所預計，4月份土地供應量保持結構性優化并進一步縮量，保證優質宅地供應供應節奏的同時，也克制住了擴大供地規模的傾向。得益于特別國債、專項債額度提升的支持，再加之一二手成交總量同比回正的正反饋，預計后期土地供給側將進一步優化供應規模和時序，確保核心城市土地市場維持應有的熱度，從行業最上游穩定市場預期，助力房地產市場更快達成供求新平衡。

??2、各能級成交建面均同比下降，僅二線城市成交金額同比上升

??土地成交方面，截至4月25日，全國經營性土地招拍掛成交2698萬平方米，同比下降23%，降幅較上月全月擴大了12個百分點；成交環比3月同期上升50%，主要是由于3月基數過低所致。4月杭州、南京、廈門成交總價超過50億元，南京、杭州、惠州、重慶、沈陽等成交建面超過50萬平方米。因優質用地占比持續高位，4月平均樓板價3280元/平方米，同比上升14%。

??具體來看各能級表現，CRIC監測數據顯示，一線城市僅北京有一宗宅地成交，成交建筑面積17萬平方米，同比下降73%，環比下降68%。二線城市成交建筑面積631萬平方米，環比下降10%，同比下降14%，成交金額516億元，環比上升8%，同比增加13%，杭州、南京4月成交金額均突破100億元。4月1日，杭州迎來新一輪土拍，共出讓8宗含宅用地，6宗溢價成交，4宗溢價率超過50%。三四線城市成交規模延續低位運行，至25日成交建筑面積2320萬平方米，環比上升48%，同比下降23%。

??4月三四線城市交易規模雖環比有所恢復，但同比來看仍在低位運行，成交均價1827元/平方米，同比上升9%。4月部分三四線地塊拍出了超高溢價，確定性較強的回購地塊受到開發商青睞，如溫嶺市出讓的2宗回購宅地，溢價率均超過160%。

??3、一二線連續4月溢價率超10%，南京時隔5年再現超40%溢價

??市場熱度方面，至截稿時4月平均溢價率為9.9%，再度回落至10%以下。正如3月所預計，由于三四線等非熱點城市成交占比上升，整體溢價率有所回落，但是一、二線城市本月平均溢價率分別為13%和14%，已經連續4個月超過10%。熱度仍在持續保持。杭州、重慶、蘇州本月平均溢價率均超過20%，北京、寧波也都在10%以上。北京、杭州、廈門、重慶、寧波出現了多宗高總價高溢價地塊，南京住宅用地也迎來了睽違已久的超高溢價，杭州聚彩競得的新街口宅地拍出了43%的高溢價，而上一次南京有地塊溢價率超過40%，還是在5年之前的2020年5月。

??得益于優質地塊熱度的維持，以及投資信心的持續提振，2025年核心城市土地市場競拍信心持續高位。正如我們預計，在上海、杭州等熱點城市之外，南京、重慶等更多城市也迎來了高溢價地塊成交。就全年發展趨勢來看，如若各地主管部門能夠繼續維持當前“量縮質優”的供地策略，并加快落地中央關于高品質住宅建設的相關要求，以產品升級換代催生新質住房需求入市，并帶動行業一二手房、保障房交易構建新的交易鏈條，2025年上半年核心城市的土地市場熱度有望繼續在下半年維持，并有更多供求關系轉好的高流量板塊迎來熱度復蘇。

??從成交金額TOP20城市來看，京滬杭依舊位列前三，杭州以810億元金額高居榜首，北京、上海分列二、三位，成交金額均超600億元形成第二梯隊。二線有9個城市入榜，除成都、西安外，均位于東部沿海省市。三四線城市有4城入榜，分別為常州、威海、揚州、臺州，均來自東部沿海省份。其中常州以112億元超過寧波，排在第9，主要是由于2024年末常州供地節奏變化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，導致常州土地成交規模大幅增長。從常州2025年2-4月土地交易量來看，仍然保持著三成以上的同比降幅。

??熱度方面，得益于供求預期的改善，核心城市土拍熱度明顯回升，在TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%，其中杭州、上海平均溢價率更是分別高達39%和27%，成交了大量高總價高溢價地塊。1-4月上海招拍掛市場共成交了9宗10億元以上總價的土地，溢價率全部高于15%，其中虹口區89億宅地溢價率更是達到38%。杭州表現更為突出，招拍掛市場共成交了44宗含宅地，其中31宗宅地溢價率超過20%，城東新城、湖墅、臨平經開等熱點板塊，更是有15宗地塊溢價率超過50%。

??通過已經獲取供地計劃的351個城市相關數據來看（統計有同口徑可比數據的城市，下同），2025年各能級城市住宅用地計劃供應量同比下降20%，較2024年降幅進一步擴大了2個百分點。

??分城市能級來看，二線城市降幅最大，同比下降31%，一線城市其次，下降22%，三四線降幅最低，下降14%。在控制土地供應方面，二線城市一直都是控增量的“排頭兵”，譬如2024年二線城市住宅用地供應計劃同比下降25%，降幅同樣為各能級最大 。聯系實際土地市場成交來看也是如此，2024年二線城市土地成交金額同比下降30%，同樣顯著高于一線（23%）和三四線（15%）。

??面對恢復市場供求平衡的挑戰，近年來二線城市在控制和減少土地供應規模方面執行的更為突出，一方面是出于更為迫切的去庫存需求，在2021年前的上一擴張周期，二線城市確實供應了過多土地，導致武漢、南京、鄭州等城市的不少高流量板塊也陷入了高庫存境地，而一線城市在供求關系方面把控較好，因此在減少宅地供應方面的訴求也相對較低，尤其是商品住宅用地，2025年一線城市計劃供應量僅減少了9%，為各能級城市最低。另一方面則出于存量盤活的需求，相比三四線城市而言，二線城市通過城市更新、低效用地再開發等方式，可從存量用地中帶來更多高質量的土地資源，對于新增土地供應的依賴度也低于三四線城市。

??分城市來看，2025年有58%的城市宅地供應計劃同比下跌，下調供應計劃的城市占比與2024年相同。其中有21%的城市供應計劃較2024年減少超過一半。不少三四線城市更是計劃在2025年暫停土地供應，如桂林永福縣、陽朔縣，池州石臺縣，阿拉善左旗等，2025年住宅用地供應計劃均為0。

??結合典型城市表現來看，一線城市中，北京、上海宅地計劃供應量均分別同比下降33%和40%。主要是由于2025年京滬減少了保障類住宅用地供應計劃，如果僅看商品住宅供應計劃，北京和上海的降幅分別為20%和15%。廣州宅地供應計劃上升21%，則主要是由于保障類住宅用地供應增長達到207萬平方米，較2024年增長了120%，如果僅看商品住宅類用地供應規模變化，廣州僅同比增長3%。

??二三線城市方面，同比降幅普遍超過三成，如鄭州、成都、廈門同比降幅均在三成以上。其中鄭州表現尤為值得關注，2025年市八區計劃供應住宅用地514萬平方米，同比下降34%，其中只有一半是商品住宅用地（占地267萬平方米），商住用地計劃供應量同比降幅高達66%，按容積率折算，2025年鄭州計劃供應商品住宅用地建面下降至400萬平方米量級。自2020年以來鄭州新房市場進入調整周期后，新房住宅年交易量已經從1000萬平方米下降至400萬平方米級別，2025年也是鄭州商品住宅用地供應計劃首次與上年商品住宅成交量規模相若。再加上鄭州在2025年初早早列出了全年計劃供應宅地清單，明確以市場需求為導向確定土地供應規模、時序和結構，在土地市場方面的積極調整，勢必推動鄭州房地產市場進一步加快企穩向好。

??2025年，在土地市場持續供應優質地塊、土地出讓門檻適度放松的推助下，企業投資有所回升，百強房企1-4月拿地銷售比較去年有所提升，投資集中度進一步走高。

??從投資百強總量來看，截止至4月末，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為8309億元，4285億元和3915萬平方米，同比均表現為上漲，漲幅分別為23.6%、41.5%和3.2%。

　　百強門檻值方面，4月末新增土儲貨值百強門檻值為17.6億元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12個百分點；新增總價百強門檻值為8.1億元，同比增長26%，新增建面百強門檻值為19萬平方米，同比微增3%。

??當前許多房企投資仍未啟動，相比之下國央企投資積極性顯著突出：1-4月份全口徑拿地金額TOP10房企中除濱江集團以外的其余9家均為央國企，且絕大多數央國企投資金額超200億。央國企投資表現亮眼，一方面緣于止跌回穩過程中改善型需求表現亮眼，央國企投資提前“搶跑”，聚焦核心城市核心地塊；另一方面，與核心城市供地節奏、質量密不可分，尤其是部分核心區地塊高溢價成交，中小房企想要撿漏難度頗大。

??2025年土地市場以“縮量提質”為核心特征，為全年市場奠定了“穩預期、強信心、促轉型”的主基調。展望2025年發展趨勢，隨著政策端持續深化供給側改革、需求端精準施策提振信心，疊加優質地塊供給與企業投資意愿的良性互動，土地市場將在結構性分化中延續回暖趨勢，并成為推動房地產行業向新發展模式轉型的重要引擎。展望全年，土地市場發展將呈現三大核心特征：

??一，供給側改革深化，增量優化與存量盤活雙輪驅動。中央“穩預期、促轉型”的政策導向進一步明確，土地供給側改革成效顯著。通過存量商品房收購、閑置土地收儲等機制優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，既緩解庫存壓力，又為核心城市騰挪出優質土地資源。需求側則通過構建“好房子”標準體系，推動新出讓地塊產品力升級，疊加降息、稅費優惠等促消費政策，購房者預期持續改善。政策端的雙向發力，既保障了土地市場的穩定運行，又為市場注入了長期健康發展動能。預計二季度核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態化，市場信心進一步鞏固。

??二，核心城市引領效應強化，結構性熱度向縱深傳導。京滬杭蓉等核心城市2025年頻現高熱地塊，溢價率創2022年以來新高，反映出優質資源的稀缺性與市場價值重估的強烈共識。北京、上海50億以上高總價地塊仍以高溢價拍出，杭州核心板塊溢價率頻頻突破50%印證核心城市土地價值韌性。隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機制深化，核心城市供地將進一步向主城優質板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動土地資源向高品質開發集中。同時，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽、寧波、南京、重慶等城市亦出現局部回暖，三四線回購地塊迎來多方積極爭奪，溢價率甚至超過100%，以上種種表明市場信心正從核心城市向更多城市的優質板塊擴散。盡管年中三四線城市供地占比季節性上升可能拉低整體溢價率，但優質地塊占比提升將支持土拍熱度延續，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。

??三，企業投資聚焦核心，國央企引領行業新生態。預計房企投資將延續“央國企主導、核心城市聚焦” 的特征，從企業層面來看，國央企和個別民企將成為土地市場的主力，尤其是競爭優質地塊的絕對主力，中小型房企投資則將持續本地化、深耕化；從城市層面來看，核心城市與非核心城市熱度進一步分化。此外，收儲專項債券的落地和收儲行為的實施，將會進一步盤活存量土地、一定程度降低房企的債務壓力和激活重新投資的需求，一定程度上對土地市場產生積極影響。政策的持續支持和惠及面持續增大、民企的參與度提升、以及銷售端的回暖，將是土地市場重回正軌的主要動力。

??隨著積極因素的不斷積累，市場預期與行業轉型將形成正向循環。土地市場的量價企穩與熱度分化，本質是行業從“高周轉”向“高質量”轉型的必然結果。核心城市土地稀缺性溢價、產品力導向的定價機制、企業精細化投資策略，共同推動市場進入更可持續的發展軌道。土地端的回暖也在逐步傳導至銷售端，核心城市改善型項目去化加速，印證市場信心修復。隨著“以銷定投”“以人定地”機制深化，土地市場與住房市場的聯動效應增強，2025年房地產行業有望加快構建“供需平衡、風險可控、創新驅動”的發展新模式。

??總體而言，2025年土地市場將在政策護航、核心引領、企業轉型的多重作用下，走出“總量可控、結構優化、質量躍升”的復蘇路徑，為房地產行業長期穩定發展注入確定性。