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??核心城市的價(jià)值重估、政策端的精準(zhǔn)調(diào)控、市場(chǎng)端的預(yù)期修復(fù)、企業(yè)端的理性投資，正在共同構(gòu)建“總量可控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)躍升”的新發(fā)展模式。

??◎  文 / 馬千里

??2025年一季度，土地市場(chǎng)突破三年沉寂，溢價(jià)率迎來(lái)大幅回暖，但與2019-2021年的高熱不同，本輪升溫呈現(xiàn)“核心城市領(lǐng)跑、優(yōu)質(zhì)地塊主導(dǎo)”的鮮明特征。在房地產(chǎn)行業(yè)逐步企穩(wěn)的背景下，這一變化既是穩(wěn)市場(chǎng)成效的顯性表達(dá)，也反映出市場(chǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

??01

??土地市場(chǎng)率先反彈
穩(wěn)市場(chǎng)成效迎來(lái)顯性表達(dá)

??在行業(yè)止跌回穩(wěn)的發(fā)展大周期中，土地市場(chǎng)作為產(chǎn)業(yè)鏈的最前端，其回暖往往被視為政策成效的先行信號(hào)。2025年一季度土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，正是這一邏輯的典型印證。

??從供給側(cè)看，中央“穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的政策導(dǎo)向在土地市場(chǎng)得到充分貫徹。2025年一季度，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積同比下降11.2%，但成交金額逆勢(shì)增長(zhǎng)17.6%，核心城市高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗總價(jià)超50億元，且溢價(jià)率普遍超過(guò)10%，其中虹口區(qū)90億宅地溢價(jià)率更是達(dá)到38%；杭州核心板塊更是在5日內(nèi)兩度刷新樓板價(jià)紀(jì)錄。

??量縮價(jià)漲的背后，是政策端通過(guò)優(yōu)化供給規(guī)模、換取高質(zhì)增量的成果：其一，收縮土地供應(yīng)，2025年1-2月，全國(guó)土地成交建面僅0.88億平方米，商品房成交面積1.07億平方米，土地交易量已然低于新房成交規(guī)模，近年來(lái)地方主管部門一再緊縮供地規(guī)模，2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27個(gè)月中，26個(gè)月全國(guó)土地成交建面同比下滑，其中16個(gè)月同比降幅超過(guò)20%，只有2024年1月因?yàn)榇汗?jié)錯(cuò)期而同比上升；其二，供地清單進(jìn)一步“提質(zhì)”，自2024年2月以來(lái)，全國(guó)成交土地平均容積率已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月未超過(guò)2.0，譬如上周北京、杭州、成都供應(yīng)宅地平均容積率均低于1.6。其三，加速推進(jìn)庫(kù)存消化，改善投資預(yù)期，通過(guò)收購(gòu)存量商品房、閑置土地收儲(chǔ)騰挪優(yōu)質(zhì)土地資源。

??政策端的另一大突破在于需求側(cè)改革。通過(guò)構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系、降低容積率、強(qiáng)化配套要求等措施，新出讓地塊的產(chǎn)品力顯著提升，市場(chǎng)也更愿意以高價(jià)獲取高品質(zhì)地塊。以上海靜安寺協(xié)議出讓的袖珍宅地為例，其樓板價(jià)高達(dá)16萬(wàn)元/平方米，并成為新的全國(guó)單價(jià)地王，反映出市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)地塊的價(jià)值共識(shí)。而各類限制性政策的解綁，以及金融支持和購(gòu)房補(bǔ)貼的執(zhí)行，也在需求端進(jìn)一步穩(wěn)住了交易流量，據(jù)國(guó)新辦披露數(shù)據(jù)，2025年初40個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積、成交金額同比分別增長(zhǎng)了1.3%和7.1%。

??政策與市場(chǎng)的雙向奔赴，使得土地市場(chǎng)成為行業(yè)信心修復(fù)的“第一站”。

??02

??核心城市領(lǐng)漲
土拍高熱邏輯已不同于上一擴(kuò)張周期

??相比2019-2021年的上一輪土拍高熱期，2025年呈現(xiàn)出新的結(jié)構(gòu)性特征：核心城市取代三四線，成為土地市場(chǎng)高熱的主導(dǎo)力量。這一轉(zhuǎn)變折射出行業(yè)底層邏輯的變化：從擊鼓傳花式的量?jī)r(jià)擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向追求利潤(rùn)和流量的確定性。政策端，在增存掛鉤、以人定地等機(jī)制下，只有人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市才能新增供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地資源；市場(chǎng)端，在經(jīng)過(guò)了近年的地價(jià)回調(diào)和市場(chǎng)調(diào)整之后，優(yōu)質(zhì)板塊的穩(wěn)定流速和利潤(rùn)空間優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，高溢價(jià)競(jìng)拍也是對(duì)于這些抗風(fēng)險(xiǎn)板塊投資價(jià)值的體現(xiàn)。

??2019-2021年上半年，土地市場(chǎng)的熱度主要由三四線城市驅(qū)動(dòng)。以2021年一季度為例，三四線城市溢價(jià)率達(dá)18%，顯著高于一線的7%和二線的15%。彼時(shí)徐州、湖州溢價(jià)率甚至分別高達(dá)61%和45%，且成交建面躋身全國(guó)TOP15，其邏輯在于棚改貨幣化，再加上一二線城市執(zhí)行雙集中供地，三四線低價(jià)格基數(shù)效應(yīng)下迎來(lái)投資、投機(jī)性需求外溢。

??2025年一季度，支撐土地市場(chǎng)熱度的動(dòng)因截然不同。一線城市平均溢價(jià)率達(dá)17%，二線為21%，而三四線僅4%。京滬杭蓉等城市頻現(xiàn)超高溢價(jià)地塊：北京海淀兩宗總價(jià)90億+宅地溢價(jià)率分別達(dá)17.3%和25%，杭州蔣村低密宅地溢價(jià)率達(dá)到115%，成都金融城宅地溢價(jià)率高達(dá)106%。核心城市高熱的核心邏輯在于人地掛鉤機(jī)制深化下，優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性被進(jìn)一步放大。

??03

??熱度從核心城市逐步擴(kuò)散
更多城市優(yōu)質(zhì)板塊迎來(lái)多點(diǎn)開(kāi)花

??作為本輪調(diào)整周期中的“模范生”，北京、上海、杭州、成都以更為穩(wěn)定的去化率、持續(xù)低位的消化周期，在行業(yè)止跌回穩(wěn)進(jìn)程中始終先人一步，2025年1月土拍熱度即居高不下，出現(xiàn)溢價(jià)率20%以上的90億土拍成交（北京），50%以上的超高溢價(jià)率（杭州、深圳、成都）。

??如果說(shuō)2月8日鄭州金水區(qū)宅地87%溢價(jià)還只是個(gè)例，那么自2025年2月下旬以來(lái)，隨著越來(lái)越多城市出現(xiàn)高總價(jià)高溢價(jià)地塊，土拍熱度的擴(kuò)散之勢(shì)已然明確。

??寧波、濟(jì)南、沈陽(yáng)、武漢等城市亦出現(xiàn)局部高熱。例如，渾南區(qū)迎來(lái)了暌違已久的高溢價(jià)土拍，一宗低密宅地以17.5%的溢價(jià)率成交，該地塊容積率1.2，經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)拍，由中海以6.9億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)7050元/平方米，目前地塊附近高品質(zhì)住宅在售均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右。凸顯企業(yè)對(duì)于改善型需求的信心，以及對(duì)低密產(chǎn)品的強(qiáng)烈偏好。

??這一趨勢(shì)反映了穩(wěn)市場(chǎng)成效的梯度傳導(dǎo)。“模范生”優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)固然極好，但在供給規(guī)模的控制下，京滬杭蓉等城市的投資機(jī)會(huì)仍然無(wú)法滿足企業(yè)的投資需求，從而引導(dǎo)房企向次核心城市潛力板塊布局。另一方面，控庫(kù)存導(dǎo)向下的供地策略，進(jìn)一步放大了優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力（如降低容積率、強(qiáng)化配套）。如寧波鄞州、沈陽(yáng)渾南、蘇州湖西地塊容積率均不超1.6，要么是自身素質(zhì)極為突出，如武漢青山濱江、泉州東海宅地坐擁江景/海景，且生活配套完善，具有明確的發(fā)展預(yù)期。

??04

??展望
本輪土地?zé)岫葟?fù)蘇的可持續(xù)性

??2025年土地市場(chǎng)的升溫，有望在政策、市場(chǎng)、企業(yè)三方合力下的長(zhǎng)期趨勢(shì)：

??1.供給側(cè)改革深化：存量盤活與增量?jī)?yōu)化并進(jìn)

??中央“以存量換增量”的機(jī)制將持續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。2025年2月，廣東發(fā)行304億專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地，成為2025年全國(guó)首例發(fā)行專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地的省份，此外，湖南岳陽(yáng)、河南開(kāi)封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等地也已陸續(xù)發(fā)布公告，公開(kāi)征集社會(huì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。

??另一方面，進(jìn)一步優(yōu)化土地供給，2025年初預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，但核心城市供地質(zhì)量顯著提升。例如，上海閔行江川紫竹即上新了兩宗容積率僅為1.01的產(chǎn)城宅地，起拍價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，對(duì)標(biāo)低密別墅售價(jià)普遍在10萬(wàn)元/平方米以上，將填補(bǔ)板塊內(nèi)高端低密改善需求缺口；北京首次提出“彈性供地”，將商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模從300公頃調(diào)整至240-300公頃，進(jìn)一步強(qiáng)化稀缺性。

??2.地方積極出臺(tái)穩(wěn)市場(chǎng)政策，驅(qū)動(dòng)土地市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇

??2025年兩會(huì)定調(diào)穩(wěn)樓市、建設(shè)好房子促轉(zhuǎn)型，核心城市穩(wěn)市場(chǎng)政策也一再加碼，2025年以來(lái)北上廣深均發(fā)布了5次以上的穩(wěn)市場(chǎng)政策，主要涉及公積金政策優(yōu)化、稅費(fèi)補(bǔ)貼、鼓勵(lì)高品質(zhì)住房建設(shè)等方面。

??典型如南京把握新房房?jī)r(jià)指數(shù)三連漲、消化周期回落至18個(gè)月以內(nèi)契機(jī)，3月31日出臺(tái)了房七條，準(zhǔn)聚焦住房消費(fèi)全鏈條，通過(guò)政策組合拳構(gòu)建多維支持體系。兩日之后，南京土拍市場(chǎng)即迎來(lái)了積極的反響。珠江路袖珍宅地拍出了43.4%的溢價(jià)率，以4.43億元成交，由杭州長(zhǎng)住集團(tuán)競(jìng)得。該地塊是南京主城稀缺宅地，且自然景觀、教育資源豐富，成交價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，周邊高端二手房掛牌價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米左右。

??3.企業(yè)投資意愿回升，國(guó)央企主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展新格局

??2025年一季度，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企貨值同比增長(zhǎng)17.8%，金額同比增長(zhǎng)42.2%，建面同比增長(zhǎng)5.1%。投資百?gòu)?qiáng)總量三個(gè)指標(biāo)均同比回正，企業(yè)投資積極性筑底回升。從房企角度來(lái)看，頭部房企持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)集中度進(jìn)一步分化，頭部房企、國(guó)央企依托資金優(yōu)勢(shì)加速優(yōu)化土儲(chǔ)，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。

??05 結(jié)語(yǔ)

??2025年土地市場(chǎng)的升溫，本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量驅(qū)動(dòng)的必然結(jié)果。核心城市的價(jià)值重估、政策端的精準(zhǔn)調(diào)控、市場(chǎng)端的預(yù)期修復(fù)、企業(yè)端的理性投資，正在共同構(gòu)建“總量可控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)躍升”的新發(fā)展模式。隨著土地端的熱度向銷售端傳導(dǎo)，行業(yè)有望在2025年迎來(lái)真正的企穩(wěn)回升，并為長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。