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??在10月12日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部介紹“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，財(cái)政部明確將積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，疊加運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)資金、稅收政策等，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。將從三個(gè)方面考慮，研究出臺(tái)相應(yīng)的政策措施。

??1）允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備；

??2）用好專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房；繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金；

??3）及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

??新政對(duì)樓市企穩(wěn)發(fā)揮積極作用

??新的財(cái)政政策對(duì)樓市利好無(wú)疑。政策擴(kuò)大了專(zhuān)項(xiàng)債的使用范圍，首先允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，既可以調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供需關(guān)系，減少閑置土地，增強(qiáng)對(duì)土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力。其次專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房，既可以消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，又可以?xún)?yōu)化保障房的供給，滿(mǎn)足廣大中低收入人群的住房需求。上述兩項(xiàng)政策使得地方政府收儲(chǔ)資金來(lái)源更加多元化，打通了收儲(chǔ)資金短缺的痛點(diǎn)，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供難得的增量資金。同時(shí)財(cái)政部要求專(zhuān)項(xiàng)債要合理降低融資成本，有利于收儲(chǔ)項(xiàng)目資金平衡，降低收儲(chǔ)難度。

??優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策方面，財(cái)政部表示正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。目前北京、上海等多個(gè)城市已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。和該標(biāo)準(zhǔn)銜接的稅費(fèi)調(diào)整，對(duì)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)都有直接的減負(fù)效應(yīng)。未來(lái)可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅。

??專(zhuān)項(xiàng)債盤(pán)活存量仍有難點(diǎn)

??2019年9月，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及引導(dǎo)專(zhuān)項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“專(zhuān)項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”，自此土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債暫停發(fā)行，本次政策重啟主要由于各地閑置未開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)較多。近年來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)債資金閑置、使用效率低等問(wèn)題突出，土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債重啟可以緩解專(zhuān)項(xiàng)債缺項(xiàng)目和資金閑置問(wèn)題，改善地方債務(wù)資金使用效率。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，收儲(chǔ)不會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)，但可以盤(pán)活閑置資產(chǎn)，重啟開(kāi)發(fā)鏈條，優(yōu)化企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)。政策方向可期，但是能否促使房地產(chǎn)行業(yè)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵在于能否惠及更大范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體，這一方面仍存在較大不確定性影響政策效果。

??同時(shí)，在實(shí)施過(guò)程中依然面臨一些難點(diǎn)：一是定價(jià)問(wèn)題，專(zhuān)項(xiàng)債是要償還本息的，價(jià)格高了政府成本和收益難以平衡，如果盲目擴(kuò)大地方債務(wù)，進(jìn)一步增加政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格低了導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商虧損，部分土地存在多個(gè)合作方，利益訴求不同時(shí)對(duì)于價(jià)格接受程度不同。在此前地方國(guó)企收儲(chǔ)存量房用作保障房工作中，就存在收購(gòu)綜合成本偏高因素導(dǎo)致推進(jìn)落地節(jié)奏緩慢的問(wèn)題。二是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)前景不明朗，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)存在下跌預(yù)期，影響收儲(chǔ)積極性。三是房企存量閑置土地多數(shù)處于已經(jīng)抵押狀態(tài)，存在復(fù)雜的抵押和債權(quán)關(guān)系時(shí)，處置起來(lái)便比較復(fù)雜。