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??在10月12日國新辦新聞發(fā)布會上，財政部介紹“加大財政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。關(guān)于房地產(chǎn)市場，財政部明確將積極研究出臺有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，疊加運用專項債、專項資金、稅收政策等，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。將從三個方面考慮，研究出臺相應的政策措施。

??1）允許專項債券用于土地儲備；

??2）用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房；繼續(xù)用好保障性安居工程補助資金；

??3）及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

??新政對樓市企穩(wěn)發(fā)揮積極作用

??新的財政政策對樓市利好無疑。政策擴大了專項債的使用范圍，首先允許專項債券用于土地儲備，既可以調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，減少閑置土地，增強對土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務壓力。其次專項債券收購存量商品房用作各地的保障性住房，既可以消化存量商品房，促進房地產(chǎn)市場的供需平衡，又可以優(yōu)化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求。上述兩項政策使得地方政府收儲資金來源更加多元化，打通了收儲資金短缺的痛點，將給房地產(chǎn)市場提供難得的增量資金。同時財政部要求專項債要合理降低融資成本，有利于收儲項目資金平衡，降低收儲難度。

??優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策方面，財政部表示正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。目前北京、上海等多個城市已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標準。和該標準銜接的稅費調(diào)整，對于購房者和開發(fā)企業(yè)都有直接的減負效應。未來可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個稅。

??專項債盤活存量仍有難點

??2019年9月，為調(diào)控房地產(chǎn)市場及引導專項債投向基建領(lǐng)域，國務院常務會議提出“專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”，自此土地儲備專項債暫停發(fā)行，本次政策重啟主要由于各地閑置未開發(fā)的土地相對較多。近年來，專項債資金閑置、使用效率低等問題突出，土儲專項債重啟可以緩解專項債缺項目和資金閑置問題，改善地方債務資金使用效率。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，收儲不會帶來利潤，但可以盤活閑置資產(chǎn)，重啟開發(fā)鏈條，優(yōu)化企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)。政策方向可期，但是能否促使房地產(chǎn)行業(yè)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵在于能否惠及更大范圍的房地產(chǎn)開發(fā)主體，這一方面仍存在較大不確定性影響政策效果。

??同時，在實施過程中依然面臨一些難點：一是定價問題，專項債是要償還本息的，價格高了政府成本和收益難以平衡，如果盲目擴大地方債務，進一步增加政府隱性債務風險。價格低了導致開發(fā)商虧損，部分土地存在多個合作方，利益訴求不同時對于價格接受程度不同。在此前地方國企收儲存量房用作保障房工作中，就存在收購綜合成本偏高因素導致推進落地節(jié)奏緩慢的問題。二是當前房地產(chǎn)行業(yè)前景不明朗，土地價格和房價存在下跌預期，影響收儲積極性。三是房企存量閑置土地多數(shù)處于已經(jīng)抵押狀態(tài)，存在復雜的抵押和債權(quán)關(guān)系時，處置起來便比較復雜。