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??收儲政策有望促進(jìn)樓市供需平衡與價格穩(wěn)定，同時為保障性住房和城市更新提供資源支持。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??近期，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個城市披露了2025年的首批專項(xiàng)債閑置土地收儲清單。這是在2024年11月自然資源部明確了地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債資金收回收購存量閑置土地的細(xì)則之后，首次有地方政府大規(guī)模披露收儲土地情況。那么這些被收儲的土地整體都有什么特點(diǎn)？未來各地的閑置土地收儲又會如何發(fā)展呢？

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??廣東7城共披露171億元收儲計劃
主要偏向本地國企

??根據(jù)克而瑞的整理統(tǒng)計，2月7日-9日廣東省共有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價格171.03億元。其中珠海一城就收儲了14幅地塊，共66.52億元，是收儲金額最多的，其次則是惠州的8幅地塊49.75億元。

??單塊土地方面，收購價格最高的是惠州的惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購價格為13.29億元，但同時也是折價力度最高的地塊之一，相對于拿地價格的折扣達(dá)到了74.1%。

??從收購折扣來看，在排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價格的整體收購折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價收購的情況，茂名和云浮的6個項(xiàng)目屬于是原價收購。24塊折價收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達(dá)到了73.2%。

??值得注意的是，從被收購地塊的項(xiàng)目公司性質(zhì)來看，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I企業(yè)，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒笏小Ｕw來看，第一輪的專項(xiàng)債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當(dāng)。

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??地方政府積極響應(yīng)閑置土地收儲
但仍需面對3個難題

??除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發(fā)布以來，還有河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個地區(qū)陸續(xù)發(fā)布公告，公開征集社會閑置土地進(jìn)行收儲，反應(yīng)相當(dāng)積極。但是整體來看，閑置土地的收儲仍然面臨著以下3個難題：

??1.土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，即便沒有動工的項(xiàng)目也會將土地抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這可能是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

??2.收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格作為收儲價格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)普遍難以接受。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項(xiàng)債補(bǔ)充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾。同時由于部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力，專項(xiàng)債的發(fā)行也可能遇到一定的困難，進(jìn)而減緩?fù)恋厥諆M(jìn)程。

??3.根據(jù)《通知》的要求，運(yùn)用專項(xiàng)債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)。也就是說，專項(xiàng)債收儲的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，要么用于保障房（包括人才公寓）建設(shè)。由于部分房地產(chǎn)市場低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲的積極性。

??整體看來，當(dāng)前閑置土地收儲已成為各地化解樓市庫存、穩(wěn)定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。展望未來，收儲政策有望在部分房地產(chǎn)市場和地方財政相對較好的城市促進(jìn)樓市供需平衡與價格穩(wěn)定，同時為保障性住房和城市更新提供資源支持。