黄色精品网站_云南一级毛片_九一午夜精品av_亚洲视频在线一区_狠狠综合_国产精品视频网站

??利用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地，廣東打響了節(jié)后“第一槍”。

??據(jù)CRIC整理統(tǒng)計(jì)，2月7日至9日廣東7城披露了2025年的首批專(zhuān)項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單，涉及48幅地塊，合計(jì)金額達(dá)171億元。

??這是自2024年11月自然資源部明確地方政府運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債資金收回收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則之后，首次大規(guī)模披露收儲(chǔ)土地情況。

??整體來(lái)看，本輪專(zhuān)項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)以地方國(guó)企為主，在土地用途方面沒(méi)有特別的要求，多數(shù)地塊存在折價(jià)收購(gòu)的情況。

??存量土地回購(gòu)將成為房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎，不過(guò)，未來(lái)各地的閑置土地收儲(chǔ)仍面臨三大難題待解。

??2025年專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的序幕已拉開(kāi)。

??根據(jù)克而瑞的整理統(tǒng)計(jì)，2月7日-9日廣東省共有7個(gè)城市披露了收儲(chǔ)計(jì)劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬(wàn)平米，總收購(gòu)規(guī)模達(dá)171.03億元。

??其中，珠海收儲(chǔ)規(guī)模最大，共有14幅地塊合計(jì)66.52億元，收儲(chǔ)金額排在7城首位，惠州緊隨其后，共收儲(chǔ)了8幅地塊共計(jì)49.75億元。

??除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（下稱(chēng)《通知》）發(fā)布以來(lái)，地方政府積極推進(jìn)，其中湖南岳陽(yáng)、河南開(kāi)封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個(gè)地區(qū)陸續(xù)發(fā)布公告，公開(kāi)征集社會(huì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。長(zhǎng)沙也于2月11日發(fā)布了運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的征集公告。

??值得注意的是，今年1月國(guó)新辦舉行“中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部明確研究擴(kuò)大專(zhuān)項(xiàng)債的使用范圍，允許用于房地產(chǎn)相關(guān)的“兩個(gè)領(lǐng)域”。在2025年新增發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房這兩個(gè)方面的專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目，政策的效果將在2025年逐步釋放，接下來(lái)地方政府收購(gòu)存量閑置土地將迎來(lái)提速。

??從廣東首批專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)的閑置土地特征來(lái)看，半數(shù)土地被折價(jià)收購(gòu)，折價(jià)多在7-9折之間，也有部分地塊出現(xiàn)溢價(jià)收購(gòu)的情況，同時(shí)從被收購(gòu)地塊項(xiàng)目公司性質(zhì)來(lái)看，主要偏向于支持地方國(guó)企。

??首先來(lái)看收購(gòu)折扣情況，CRIC排除掉協(xié)議土地以及已進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲(chǔ)凈地對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購(gòu)折扣為87.5%。這些地塊中，有24塊土地存在折價(jià)收購(gòu)，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號(hào)地塊，達(dá)到了73.2%，另外，潮州、河源以及惠州有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了溢價(jià)收購(gòu)的情況，茂名和云浮的6個(gè)項(xiàng)目屬于是原價(jià)收購(gòu)。

??從被收購(gòu)地塊的項(xiàng)目公司性質(zhì)來(lái)看，廣東7市被收購(gòu)的48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有，其中珠海收購(gòu)的14幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。而中山收購(gòu)的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則為華潤(rùn)置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒?guó)企所有。

??整體來(lái)看，廣東各城市首批專(zhuān)項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)主要偏向于支持地方國(guó)企，同時(shí)收購(gòu)的土地用途方面沒(méi)有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當(dāng)。

??實(shí)際上，存量土地回購(gòu)是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲(chǔ)備面積TOP10合計(jì)總土儲(chǔ)面積約85591萬(wàn)平方米。若這些土儲(chǔ)面積能夠被盤(pán)活，即使僅盤(pán)活三分之一，也能對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。

??在專(zhuān)項(xiàng)債支持配合下，存量收購(gòu)?fù)恋卣嬲行涞剡€將面臨三大難題。

??首先，房企手中的存量閑置土地往往存在質(zhì)押、抵押等情況，而土地儲(chǔ)備中心只接受凈地交付，這意味著房企需要調(diào)配資金來(lái)解押土地，而現(xiàn)實(shí)情況是出險(xiǎn)民企較難籌集足夠的資金，僅實(shí)力較為雄厚的央企和地方國(guó)企可以通過(guò)調(diào)配資金來(lái)解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這或許也是廣東省首批被收購(gòu)的閑置土地基本屬于國(guó)企所有的部分原因。

??第二，收儲(chǔ)存量閑置土地需對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格作為收儲(chǔ)價(jià)格。土地回收價(jià)格若低于拿地價(jià)格或不足以覆蓋房企已經(jīng)進(jìn)行的融資，企業(yè)接受度或會(huì)降低，而地方政府財(cái)政壓力普遍較大，即便有專(zhuān)項(xiàng)債補(bǔ)充收購(gòu)資金也輕易不會(huì)提高收購(gòu)價(jià)格，這也是收儲(chǔ)過(guò)程中將面臨的一大阻礙因素。

??第三，運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)，而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收儲(chǔ)的積極性或受到影響。

??對(duì)2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“止跌回穩(wěn)”仍是重中之重，其中存量土地回購(gòu)將是核心引擎。

??當(dāng)前閑置土地收儲(chǔ)已成為各地化解樓市庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過(guò)盤(pán)活存量土地來(lái)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??盡管存量土地回購(gòu)的落地仍面臨客觀難題，但可以確定的是，收儲(chǔ)政策有望在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政相對(duì)較好的城市快速落地，并促進(jìn)樓市供需平衡與價(jià)格穩(wěn)定，同時(shí)為保障性住房和城市更新提供資源支持。