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??本報(bào)告基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期發(fā)布的70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)全國(guó)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析，以更好了解二手房?jī)r(jià)格周期。研究表明，近期二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了很多新情況和新問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)的市場(chǎng)降溫范疇。當(dāng)前二手房供求矛盾較大，“愁賣(mài)”、“不著急買(mǎi)”等情緒彌漫，此類(lèi)問(wèn)題對(duì)二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生了困擾。當(dāng)前市場(chǎng)上關(guān)于降低交易成本的呼聲也明顯增多。

??一、總體情況

??1、環(huán)比漲幅：陷入下跌區(qū)間

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2023年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，在4月份0.0%的基礎(chǔ)上陷入了下跌區(qū)間。觀察今年以來(lái)該指標(biāo)走勢(shì)，其呈現(xiàn)止跌反彈又下行的走勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)復(fù)蘇面臨阻力和壓力。原因分析看，今年一季度二手房掛牌量明顯增加，而購(gòu)房需求在4月份開(kāi)始明顯萎縮，供大于求的矛盾不斷凸顯，進(jìn)而使得二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下行。從實(shí)際觀察情況看，急于拋售的心態(tài)明顯加重，其也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。我們認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格若過(guò)快下跌，容易產(chǎn)生很多新問(wèn)題，包括金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題等。因此對(duì)5月份該價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)需要格外重視。

??2、同比漲幅：轉(zhuǎn)正動(dòng)力有所減弱

??2023年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅為-2.6%，相比4月份-2.7%有微弱收窄。5月份二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)偏弱，所以其牽制了同比漲幅曲線的復(fù)蘇或上行，也削弱了今年轉(zhuǎn)正的可能性。當(dāng)然需要說(shuō)明的是，近期二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)同比下跌，說(shuō)明二手房市場(chǎng)在“擠泡沫”，客觀上也使得部分城市一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象有所緩解。

??二、結(jié)構(gòu)分析

??1、城市分類(lèi)：一線城市出現(xiàn)大起大落的問(wèn)題

??2023年5月，全國(guó)70個(gè)城市按一、二、三線城市分類(lèi)，其二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%。相比4月份的0.2%、0.0%和0.0%，三類(lèi)城市漲幅均出現(xiàn)收窄，且全部出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。這里需要重點(diǎn)關(guān)注的是，相比過(guò)去所說(shuō)的“三四線城市不行”的論斷，此次一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)跌幅最大，說(shuō)明近期該市場(chǎng)降溫壓力更大。我們認(rèn)為，鑒于一線城市的市場(chǎng)地位，其二手房?jī)r(jià)格必須穩(wěn)住。尤其考慮到此類(lèi)城市近期二手房掛牌規(guī)模相對(duì)多，所以更是需要有針對(duì)性的政策出臺(tái)。

??2、上漲城市數(shù)量：正在快速減少

??2023年5月，全國(guó)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為15個(gè)，相比3月57個(gè)、4月36個(gè)出現(xiàn)了快速減少的現(xiàn)象。在今年2-3月份，二手房掛牌量增加的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)，但當(dāng)時(shí)二手房?jī)r(jià)格總體還是略穩(wěn)定的。而隨著掛牌量增加以及購(gòu)房需求的銳減，二手房?jī)r(jià)格“有點(diǎn)撐不住”了。這是我們需要警惕的情況。當(dāng)前各地二手房交易市場(chǎng)反饋的情況是，部分房東開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租，即推遲換房計(jì)劃。而部分房東為了加快交易，必須在原有降價(jià)基礎(chǔ)上繼續(xù)降價(jià)。

??3、城市排序：上海跌幅最大應(yīng)給予關(guān)注

??對(duì)2023年5月份70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲跌幅進(jìn)行排序。從排序中可以看出，漲幅排名前10的城市分別為昆明、韶關(guān)、桂林、三亞、南充、天津、太原、成都、北海和長(zhǎng)沙。而房?jī)r(jià)漲幅排名后10位的城市分別為沈陽(yáng)、南京、蘭州、徐州、溫州、安慶、宜昌、廈門(mén)、濟(jì)寧和上海。至少?gòu)呐琶锌梢钥闯觯虾儆诖舜味址拷祪r(jià)幅度最大的城市，比較罕見(jiàn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，在2017年1月、2018年3月和2018年6月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)三次跌幅第一的現(xiàn)象。當(dāng)前跌幅再次第一，說(shuō)明市場(chǎng)壓力較大。

??三、結(jié)論趨勢(shì)

??1、當(dāng)前總結(jié)：要重視二手房下行的壓力問(wèn)題

??近期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的走勢(shì)，反映了市場(chǎng)存在較大的壓力。而這種壓力背后所反映的問(wèn)題，和過(guò)去一些年份二手房?jī)r(jià)格調(diào)整有很大的區(qū)別。今年2月份開(kāi)始各地二手房拋售的問(wèn)題比較明顯，二手房背后的恐慌性心理也有所加重，這些問(wèn)題都不是簡(jiǎn)單的二手房行情問(wèn)題。我們認(rèn)為，鑒于過(guò)去十多年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，以及居民家庭住房持有套數(shù)的增加，對(duì)二手房的房源管理和價(jià)格管理確實(shí)有必要加強(qiáng)。觀察目前房?jī)r(jià)管理體系，更多是對(duì)新房的價(jià)格上漲和下跌有所管理。而二手房方面的價(jià)格管理政策相對(duì)少，即便有，也主要集中在價(jià)格上漲時(shí)的指導(dǎo)價(jià)管理。對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的下跌管理相對(duì)少。這也是后續(xù)政策層面可以重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

??2、趨勢(shì)展望：降低交易成本的呼聲較高

??針對(duì)二手房的市場(chǎng)盤(pán)活和穩(wěn)健發(fā)展，從目前各地對(duì)二手房健康發(fā)展的建議來(lái)看，集中體現(xiàn)在幾點(diǎn)，即包括降低二手房房貸利率、降低二手房稅費(fèi)成本、降低二手房中介費(fèi)成本等。應(yīng)該說(shuō)，各類(lèi)建議都有一定的指向性，目的都是為了解決二手房交易的痛點(diǎn)，進(jìn)而促進(jìn)二手房更好流通和交易，所以都有較好的借鑒意義和啟發(fā)。我們認(rèn)為，二手房掛牌量增加、價(jià)格下跌，只要密切關(guān)注和積極應(yīng)對(duì)，那么就完全可以把控風(fēng)險(xiǎn)。二手房領(lǐng)域期待吹暖風(fēng)，市場(chǎng)預(yù)期也有必要進(jìn)一步做引導(dǎo)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地針對(duì)二手房交易會(huì)有各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)政策，尤其體現(xiàn)在對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)方面的支持和鼓勵(lì)。

??附注：

??1、70個(gè)城市包括：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理。其中，一線城市4個(gè)，二線城市31個(gè)，三線城市35個(gè)。

??2、70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)同比數(shù)據(jù)以簡(jiǎn)單算術(shù)平均的方式計(jì)算。比如說(shuō)，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅=70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅加總/70。其他指標(biāo)也是參照類(lèi)似的計(jì)算公式。