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??銷售降3成，無新增拿地，非受限現(xiàn)金短債比不足1，需持續(xù)關(guān)注流動性。

??◎  作者 / 沈曉玲、羊代紅

??核心觀點

??【業(yè)績降幅大于同規(guī)模企業(yè)，關(guān)注資金回流銷售回款率達114%】2023上半年新城控股實現(xiàn)銷售金額424.0億元，銷售面積516.7萬平方米，分別同比下降34.9%和21.4%，銷售均價8207元/平方米，同比下降17.2%。同規(guī)模TOP20房企的銷售金額同比增速6.3%，相比有較大的差距。不過值得注意的是，企業(yè)持續(xù)積極推動項目銷售的現(xiàn)金回流，2023上半年銷售回款485億元，回款率達到114%，處于行業(yè)前列。銷售金額的43.8%來自長三角，占比同比下降4.3個百分點，占比依舊最高。中西部占比同比上升3.4個百分點至30.9%，環(huán)渤海區(qū)域占比也同比上升2.2個百分點至18.9%。

??【公開市場無新增拿地，總土儲約滿足企業(yè)2-3年需求】2023上半年新城控股在公開市場無新增拿地，投資全面收縮。在無拿地的情況下，新城控股2023上半年末未售土地儲備4360萬平方米，較2022年末減少11.3%。根據(jù)企業(yè)當前的銷售表現(xiàn)來看，當前的土地儲備夠企業(yè)2-3年的開發(fā)運營需要。

??【營收規(guī)模微降，低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)增多拉低盈利水平】2023上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入417.7億元，同比下降2.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入363.4億元，同比下降3.7%。全年預計竣工面積1933.1萬平方米，預計竣工面積將同比2022年全年減少3.6%，年內(nèi)營業(yè)收入規(guī)模持續(xù)保持較低水平。實現(xiàn)毛利潤79.5億元，整體毛利率19.0%，分別同比下滑15.2%和下降2.3個百分點。由于企業(yè)低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)增加，疊加財務費用水平居高不下，使得其凈利潤同比下降25.7%至24.1億元，凈利率5.8%，同比減少1.8個百分點。

??【債務結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，仍需持續(xù)關(guān)注流動性】截止至2023上半年底，新城控股共持有現(xiàn)金284.9億元，相較期初下降9.5%，現(xiàn)金短債比1.25，較期初增0.25，現(xiàn)金壁壘有所增厚。長短債務比較期初增加51.2%至1.93，債務結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。值得注意的是，剔除受限制的其他貨幣資金的現(xiàn)金短債比為0.89，企業(yè)短期流動性承壓。凈負債率42.6%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率68.2%，符合監(jiān)管要求。

??【商業(yè)運營總收入同比微增，營收貢獻占比達12.5%】2023上半年底合計在143個城市布局了205座吾悅廣場，較2022年底增加11家，在行業(yè)表現(xiàn)屬前列。2023年上半年新城控股新開業(yè)吾悅廣場6家，至此總開業(yè)吾悅廣場146座，總開業(yè)面積1367萬平方米。商業(yè)運營總收入52.01億元，同比上漲10.2%。商業(yè)部分逐步成為新城控股重要的穩(wěn)定器來源，商業(yè)收入占到2023上半年營業(yè)收入的12.5%，同比提升了1.5個百分點。

??01 銷售

??業(yè)績降幅大于同規(guī)模企業(yè)
持續(xù)關(guān)注資金回流

??2023上半年新城控股實現(xiàn)銷售金額424.0億元，銷售面積516.7萬平方米，分別同比下降34.9%和21.4%，銷售均價8207元/平方米，同比下降17.2%。同規(guī)模TOP20房企的銷售金額同比增速為6.3%，新城與之相比有較大的差距。不過值得注意的是，企業(yè)持續(xù)積極推動項目銷售的現(xiàn)金回流，2023上半年銷售回款485億元，回款率達到114%，處于行業(yè)前列。

??長三角貢獻度最高，但占比有所下滑。2023上半年新城控股簽約銷售金額的43.8%來自長三角，占比同比下降4.3個百分點，占比依舊最高，但值得注意的是，長三角區(qū)域的銷售金額占比近兩年持續(xù)下滑，在2021年的銷售金額貢獻有53%，2022年全年貢獻已經(jīng)下降至48%。中西部得益于重慶、烏魯木齊等城市的銷售增長，銷售金額貢獻占比同比上升3.4個百分點至30.9%，而環(huán)渤海區(qū)域的銷售金額占比也同比上升2.2個百分點至18.9%。

??02 投資

??公開市場無新增拿地
總土儲約滿足企業(yè)2-3年需求

??2023上半年新城控股在公開市場無新增拿地，投資全面收縮。自2022年以來企業(yè)在拿地投資方面就較為謹慎，2022年全年僅新增2塊地，2023年上半年又無拿地，企業(yè)的“節(jié)流”策略明顯。

??在無拿地的情況下，新城控股2023上半年末可售土地儲備4360萬平方米，較2022年末減少11.3%。根據(jù)企業(yè)當前的銷售表現(xiàn)來看，當前的土地儲備夠企業(yè)2-3年的開發(fā)運營需要。就土儲能級分布情況來看，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部區(qū)域。區(qū)域分布情況，中西部42%，長三角27%，環(huán)渤海24%，大灣區(qū)8%，中西部土儲建面占比居高，而隨著新增入賬項目減少，未來中西部區(qū)域的銷售貢獻占比或?qū)⑦M一步上升。

??03 營利

??營收規(guī)模微降
低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)增多拉低盈利水平

??結(jié)轉(zhuǎn)下滑，營收規(guī)模保持較低水平。2023上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入417.7億元，同比下降2.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入363.4億元，同比下降3.7%。報告期內(nèi)，結(jié)轉(zhuǎn)面積418萬平方米，竣工面積為665.5萬平方米（含合聯(lián)營項目）。計劃下半年新開工 52 個子項目，新開工建筑面積 405.34 萬平方米，計劃竣工面積 1267.61 萬平方米，全年預計竣工面積1933.1萬平方米，預計竣工面積將同比2022年全年減少3.6%，年內(nèi)營業(yè)收入規(guī)模持續(xù)保持較低水平。

??低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)拉低盈利率水平，盈利水平仍需修復。2023上半年新城控股實現(xiàn)毛利潤79.5億元，整體毛利率19.0%，分別同比下滑15.2%和下降2.3個百分點。2023上半年新城控股計提資產(chǎn)減值損失1.13億元，而2022年同期為損失1.62億元，虧損有所減少，不過值得注意的是新城控股資產(chǎn)減值損失計提集中在年末，如其2022年資產(chǎn)減值損失59.57億元，故年底資產(chǎn)計提情況將會影響全年的利潤水平。但由于企業(yè)低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)增加，疊加財務費用水平居高不下，使得其凈利潤同比下降25.7%至24.1億元，凈利率5.8%，同比減少1.8個百分點。實現(xiàn)歸母凈利潤22.8億元，同比下降24.3%，歸母凈利率5.5%，同比下降1.6個百分點。

??04 償債

??債務結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化
仍需持續(xù)關(guān)注流動性

??現(xiàn)金短債比1.25，長短債比1.93，債務結(jié)構(gòu)有所改善。截止至2023上半年底，新城控股共持有現(xiàn)金284.9億元，相較期初下降9.5%，現(xiàn)金短債比1.25，較期初增0.25，現(xiàn)金壁壘有所增厚。值得注意的是，2023上半年企業(yè)債務結(jié)構(gòu)有所改善，報告期內(nèi)，企業(yè)抓住融資窗口期完成 11 億元公司債的發(fā)行，綜合票面利率為 5.65%；在境外發(fā)行總額為 1 億美元的無抵押固定利率債券。期末有息債較期初下降8.5%至666.1億元，長短債務比較期初增加51.2%至1.93，債務結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，其融資利率較2022年末下降7個BP至6.41%。值得注意的是，剔除受限制的其他貨幣資金的現(xiàn)金短債比為0.89，根據(jù)業(yè)績會消息公司年內(nèi)到期的公開市場債務約20億元，主要為以吾悅廣場為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品。整體來看，兌付壓力主要集中在明年上半年。

??凈負債率維持穩(wěn)健，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率達標。截止至2023上半年末，新城控股凈負債率42.6%，處于行業(yè)較低水平，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率68.2%，符合監(jiān)管要求。

??05 商業(yè)

??商業(yè)運營總收入同比微增
營收貢獻占比達12.5%

??2023上半年底合計在143個城市布局了205座吾悅廣場，較2022年底增加11家，在行業(yè)表現(xiàn)仍屬前列。2023年上半年新城控股新開業(yè)吾悅廣場6家，至此總開業(yè)吾悅廣場146座，總開業(yè)面積1367萬平方米。其年初計劃2023年新開20座吾悅廣場，商業(yè)運營收入目標110億元，下半年預計開業(yè)項目有14個，屆時企業(yè)開業(yè)運營管理半徑又將進一步擴增。

??截止至2023上半年底吾悅廣場平均出租率略有下滑至95.22%，自2017年以來，吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊。收入方面， 2023上半年商業(yè)運營總收入52.01億元，同比上漲10.2%。商業(yè)部分逐步成為新城控股重要的穩(wěn)定器來源，商業(yè)收入占到2023上半年營業(yè)收入的11.6%，同比提升了0.6個百分點，物業(yè)出租及管理毛利率達到69.55%，成為企業(yè)修復集團毛利率的重要抓手。