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??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績下行壓力大，失守行業(yè)第一】 2023年上半年，共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1287.6億元、權(quán)益合同銷售面積1646萬平方米，分別同比減少30.4%、29.9%，降幅顯著高于百強(qiáng)平均水平。且根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑與操盤金額均位列行業(yè)第六，權(quán)益金額位列第四，行業(yè)第一位置失守。期內(nèi)，權(quán)益合同銷售回款約為1185.0億元，回款率達(dá)到92%。

??【投資保持收緊，存量土地資源豐富】 上半年，獲取權(quán)益預(yù)期建筑面積64.35萬平方米，權(quán)益地價(jià)69.3億元，項(xiàng)目主要位于杭州、太原、常熟、佛山、東莞等城市。目前主要依靠消化存量土地，截至2023年6月30日，已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)，權(quán)益可售資源共計(jì)7802億元，較2022年底9555億元顯著減少。 

??【凈利潤大額虧損，物業(yè)減值計(jì)提403.4億元】報(bào)告期內(nèi)，累計(jì)完成交付房屋近27.8萬套，總收入2263.1億元，同比增長39.4%；毛利潤虧損242.6億元，凈虧損達(dá)514.6億元，剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響的歸母核心凈利潤虧損453.5億元。其中在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)減值凈額就高達(dá)403.4億元，對(duì)期內(nèi)盈利構(gòu)成了顯著壓力。 

??【短期債務(wù)占比42.1%，階段性流動(dòng)壓力大】截至2023年6月30日，持有現(xiàn)金1305.7億元，較2022年末下降11.5%；總借貸2579.1億元，其中短期有息債務(wù)占比42.1%；加權(quán)平均借貸成本為5.73%，與2022年末持平。從償債壓力指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為1.2，若剔除受限制現(xiàn)金，現(xiàn)金短債比僅有0.9，不足以覆蓋短期債務(wù)，凈負(fù)債為50.1%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，當(dāng)前階段性的流動(dòng)壓力較大。 

??【“2+2”新架構(gòu)迭代升級(jí)，適配相關(guān)多元業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展】2023年5月31日，碧桂園宣布新的組織架構(gòu)調(diào)整方案，總體形成控股集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)/業(yè)務(wù)板塊、業(yè)務(wù)單元三個(gè)經(jīng)營管理層級(jí)，其中在產(chǎn)業(yè)集團(tuán)/業(yè)務(wù)板塊這個(gè)層級(jí)，按照不同業(yè)務(wù)形成了“2+2”新架構(gòu)，即地產(chǎn)、科技建筑兩個(gè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以及新業(yè)務(wù)、創(chuàng)投兩個(gè)事業(yè)部。此次調(diào)整重點(diǎn)是將原本強(qiáng)地產(chǎn)屬性的組織架構(gòu)迭代升級(jí)為適配相關(guān)多元業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的新架構(gòu)，以更好地保障“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。

??01 銷售

??業(yè)績下行壓力大，失守行業(yè)第一

??2023年上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1287.6億元、權(quán)益合同銷售面積1646萬平方米，分別同比減少30.4%、29.9%，降幅顯著高于百強(qiáng)平均水平。且根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，全口徑與操盤金額均位列行業(yè)第六，權(quán)益金額位列第四，行業(yè)第一位置失守，也表明三四線城市項(xiàng)目去化面臨了更大的壓力。期內(nèi)，權(quán)益合同銷售回款約為1185.0億元，回款率達(dá)到92%。

??02 投資

??投資保持收緊，存量土地資源豐富

??上半年，碧桂園投資整體保持收緊，獲取歸屬權(quán)益預(yù)期建筑面積64.35萬平方米，權(quán)益地價(jià)69.3億元，平均地價(jià)為10766元/平方米，項(xiàng)目主要位于杭州、太原、常熟、佛山、東莞等城市。

??目前主要依靠消化存量土地，截至2023年6月30日，已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)，權(quán)益可售資源共計(jì)7802億元，較2022年底9555億元顯著減少。整體來說，儲(chǔ)備資源仍然比較豐富，可以繼續(xù)支持企業(yè)發(fā)展。

??03 財(cái)務(wù)

??凈利潤大額虧損，物業(yè)減值計(jì)提403.4億元

??報(bào)告期內(nèi)，碧桂園累計(jì)完成交付房屋近27.8萬套，總收入2263.1億元，同比增長39.4%；毛利潤虧損242.6億元，凈虧損達(dá)514.6億元，剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響的歸母凈利潤虧損453.5億元。大額虧損主要原因在于，為保交付、保運(yùn)營，公司對(duì)部分資產(chǎn)做了一些量價(jià)平衡的安排，加之前期低毛利項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算周期，此外，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加，在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)減值凈額高達(dá)403.4億元，對(duì)期內(nèi)盈利構(gòu)成了顯著壓力。

??04 負(fù)債

??凈負(fù)債率50.1%，仍處于行業(yè)低位

??截至2023年6月30日，碧桂園持有現(xiàn)金1305.7億元，較2022年末下降11.5%；總借貸2579.1億元，其中短期有息債務(wù)為1087.0億元，占比42.1%；加權(quán)平均借貸成本為5.73%，與2022年末持平。

??從償債壓力指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為1.2，若剔除受限制現(xiàn)金，現(xiàn)金短債比僅有0.9，不足以覆蓋短期債務(wù)；凈負(fù)債為50.1%，較2022年末上上10.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍繼續(xù)保持行業(yè)較低水平；扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，也超過70%紅線。

??當(dāng)前，碧桂園正承受著階段性的流動(dòng)壓力，8月7日有兩筆美元債票息到期未能支付，合計(jì)約2250萬美元，緊接著8月10日發(fā)布公告承認(rèn)面臨階段性流動(dòng)壓力，并擬定“自救措施”，目前首只尋求展期公司債獲投票通過，后期流動(dòng)性恢復(fù)仍需觀望。

??05 多元化

??“2+2”新架構(gòu)迭代升級(jí)

       適配相關(guān)多元業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展

??2023年5月31日，碧桂園宣布新的組織架構(gòu)調(diào)整方案，總體形成控股集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)/業(yè)務(wù)板塊、業(yè)務(wù)單元三個(gè)經(jīng)營管理層級(jí)，其中在產(chǎn)業(yè)集團(tuán)/業(yè)務(wù)板塊這個(gè)層級(jí)，按照不同業(yè)務(wù)形成了“2+2”新架構(gòu)，即地產(chǎn)、科技建筑兩個(gè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以及新業(yè)務(wù)、創(chuàng)投兩個(gè)事業(yè)部。

??其中控股總部負(fù)責(zé)把控重點(diǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)/業(yè)務(wù)板塊總部則側(cè)重于利潤創(chuàng)造、業(yè)務(wù)決策和經(jīng)營管理，而各業(yè)務(wù)單元?jiǎng)t側(cè)重于利潤實(shí)現(xiàn)、業(yè)務(wù)運(yùn)營和一線執(zhí)行，負(fù)責(zé)承接業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營目標(biāo)。

??此次調(diào)整重點(diǎn)是將原本強(qiáng)地產(chǎn)屬性的組織架構(gòu)迭代升級(jí)為適配相關(guān)多元業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的新架構(gòu)，以更好地保障“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。

??科學(xué)建筑方面，報(bào)告期內(nèi)交付項(xiàng)目218個(gè)，截至2023年6月30日交付及時(shí)率達(dá)100%。代建代管方面，聚焦“開發(fā)+建造”，2022年以來房產(chǎn)拓展的前期介入可售項(xiàng)目8個(gè)，預(yù)計(jì)貨值153億元，截至2023年7月31日，累計(jì)承接項(xiàng)目176個(gè)，累計(jì)建筑面積1418萬平方米。