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??2024年保利發展實現全口徑銷售金額3230.29億元，銷售額排名穩居行業第一；拿地節奏明顯放緩，總土儲仍然超過1億平米。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【規模穩居行業第一，存貨去化面臨一定困難】2024年保利發展實現全口徑銷售金額3230.29億元，銷售面積1796.61萬平方米，分別同比減少23.49%和24.7%，銷售額排名穩居行業第一。保利自2022年開始主動控制新開工面積，2024年的新開工面積為1276萬平方米，壓縮建安成本的同時，也讓企業在2024年底的存貨規模同比減少了8.2%至7986億元。但是其中竣工物業規模增長了21.2%至1994億元，對存貨的占比也提高了6.1個百分點至25%，企業的存貨去化面臨著一定的困難。

??【拿地節奏明顯放緩，總土儲仍然超過1億平米】2024年保利發展新增項目35個，新增計容建筑面積為307.4萬平方米，拓展成本683億元，分別同比減少74%和58.2%，企業的拿地節奏明顯有所放緩。2024年保利重點投資一線城市，建面占比達到30.6%，相較于2023年全年提升了13.7個百分點，因此企業平均拿地成本為22217元/平米，同比提高了60.9%。2024年底保利發展總土地儲備為12574萬平方米，土地儲備仍然較為充足。

??【利潤率持續下滑，亟需提振盈利能力】2024年保利發展實現營業收入3116.66億元，同比減少10.16%；預收房款達到3313.33億元，后續待結算收入儲備仍較為充足。毛毛利率為13.9%，同比降低了2.1個百分點，凈利率和歸母凈利率分別同比下降了2.1和1.9個百分點至3.1%和1.6%。企業近年來的盈利能力逐年下滑，亟需提振盈利能力。

??【非受限現金短債比降至1.01，財務仍然居于綠檔】2024年底保利的持有現金同比減少了9.3%至1341.67億元。剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金488.69億元之后，企業的非受限現金短債比為1.01，同比降低了0.27。凈負債率同比提升了1.46個百分點至62.67%，扣除預收后的資產負債率65.88%，同比降低了2.42個百分點，企業仍然居于“綠檔”。與此同時，2024年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，因此讓2024年底企業的綜合融資成本同比下降了0.46個百分點至3.1%，融資成本持續處于行業極低水平。

??01 銷售

??規模穩居行業第一

??存貨去化面臨一定困難

??2024年保利發展實現全口徑銷售金額3230.29億元，銷售面積1796.61萬平方米，分別同比減少23.49%和24.7%，銷售額排名穩居行業第一。由于近年來保利拿地權益比例保持在較高水平，2024年企業簽約建面權益比例同比繼續提高了9.5個百分點至79.3%，將更加有利于營收與規模的匹配。

??2024年保利實現回籠金額3277億元，銷售回款率為101.4%，有利于維持經營性現金流的穩定。與此同時，隨著保利自2022年開始“以銷定產”，主動控制新開工面積。企業的新開工面積自2021年開始就逐年減少，2024年的新開工面積為1276萬平方米，壓縮建安成本的同時，也讓企業在2024年底的存貨規模同比減少了8.2%至7986億元。但是其中竣工物業規模增長了21.2%至1994億元，對存貨的占比也提高了6.1個百分點至25%，企業的存貨去化面臨著一定的困難。

??2024年保利持續發揮城市深耕優勢，38 個核心城市的銷售金額占比為90%，同比提升2個百分點。同時企業在14個城市的市占率超過10%，16個城市排名前三。從銷售區域分布來看，2024年對保利銷售面積貢獻最大的區域為珠三角區域，占比為30%，其次則是中西部區域的銷售面積占比為24%，海外項目的銷售面積占比則同比大增9個百分點，在環渤海區域的銷售占比則有所下滑。 從城市能級來看，二線城市的銷售面積占比為46%，同比降低5個百分點；三四線城市銷售面積占比也同比降低了4個百分點至35%。整體看來，由于海外項目的銷售增多，2024年保利的銷售區域和能級的分布同比出現了較大的變化。

??02 投資

??拿地節奏明顯放緩

??總土儲仍然超過1億平米

??2024年保利發展新增項目35個，新增計容建筑面積為307.4萬平方米，拓展成本683億元，分別同比減少74%和58.2%，企業的拿地節奏明顯有所放緩。新增拓展計容建筑面積的權益比為91.1%，相比于2023年全年繼續提升了9.2個百分點，處于保利近年來拿地權益的最高水平。

??從城市能級來看，2024年保利重點投資一線城市，建面占比達到30.6%，相較于2023年全年提升了13.7個百分點，因此企業平均拿地成本為22217元/平米，同比提高了60.9%。從新增土儲建面的區域分布來看，占比最高的是珠三角區域，達到38.9%，同比略微降低了0.7個百分點，在其他三大區域的投資則相對平均。

??2024年底保利發展總土地儲備為12574萬平方米，同比減少了14.3%，土地儲備仍然較為充足。得益于近年來拿地的高權益比例，保利發展總土儲的權益比例達到了69.46%，創下了近年來的新高。就土儲區域分布來看，38.9%位于珠三角區域，中西部區域占比為33.2%，環渤海16.6%，長三角相對較少，占比為10.9%；就能級分布來看，三四線占比為44.3%，二線占比為42.6%，一線城市占比為12.8%，和期初的變化都不是很大。

??03 盈利

??利潤率持續下滑

??亟需提振盈利能力

??2024年保利發展實現營業收入3116.66億元，同比減少10.16%；預收房款達到3313.33億元，后續待結算收入儲備仍較為充足。利潤方面，企業實現毛利潤434.07億元，同比減少21.9%；在對存貨、長期股權投資、其他應收款計提減值準備合計約55 億元之后，凈利潤為97.38億元，同比減少45.6%；歸母凈利潤50.01億元，同比減少58.6%；扣除非經常性損益后的核心歸母凈利潤為42.57億元，同比減少63.9%。 

??從利潤率水平來看，2024年保利的毛利率為13.9%，同比降低了2.1個百分點，毛利率的下降主要是因為市場下行的影響；凈利率和歸母凈利率分別同比下降了2.1和1.9個百分點至3.1%和1.6%。企業近年來的盈利能力逐年下滑，亟需提振盈利能力。

??04 負債

??業績下滑加劇融資壓力
凈負債率達192%

??2024年保利實現經營活動現金流量凈額為62.57億元，但是由于投資支出加大，投資活動產生的現金流量凈額由去年的72.66億元轉為-13.31億元，因此期末持有現金同比繼續減少了9.3%至1341.67億元。剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金488.69億元之后，企業的非受限現金短債比為1.01，同比降低了0.27，非受限現金仍能基本覆蓋短期負債。

??截止2024年底保利的有息負債合計3488.16億元，同比減少了1.5%。凈負債率同比提升了1.46個百分點至62.67%，若將永續債計做負債,則凈負債率同比提升了1.44個百分點至65.12%。扣除預收后的資產負債率65.88%，同比降低了2.42個百分點，企業仍然居于“綠檔”。

??與此同時，2024年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資，因此讓2024年底企業的綜合融資成本同比下降了0.46個百分點至3.1%，融資成本持續處于行業極低水平。