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保利發展:規模穩居行業第一,利潤率持續下滑

企業監測分析克而瑞研究中心 2025-05-07 10:08:36 來源:克而瑞地產研究

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2025-05-07
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??2024年保利發展實現全口徑銷售金額3230.29億元,銷售額排名穩居行業第一;拿地節奏明顯放緩,總土儲仍然超過1億平米。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【規模穩居行業第一,存貨去化面臨一定困難】2024年保利發展實現全口徑銷售金額3230.29億元,銷售面積1796.61萬平方米,分別同比減少23.49%和24.7%,銷售額排名穩居行業第一。保利自2022年開始主動控制新開工面積,2024年的新開工面積為1276萬平方米,壓縮建安成本的同時,也讓企業在2024年底的存貨規模同比減少了8.2%至7986億元。但是其中竣工物業規模增長了21.2%至1994億元,對存貨的占比也提高了6.1個百分點至25%,企業的存貨去化面臨著一定的困難。

??【拿地節奏明顯放緩,總土儲仍然超過1億平米】2024年保利發展新增項目35個,新增計容建筑面積為307.4萬平方米,拓展成本683億元,分別同比減少74%和58.2%,企業的拿地節奏明顯有所放緩。2024年保利重點投資一線城市,建面占比達到30.6%,相較于2023年全年提升了13.7個百分點,因此企業平均拿地成本為22217元/平米,同比提高了60.9%。2024年底保利發展總土地儲備為12574萬平方米,土地儲備仍然較為充足。

??【利潤率持續下滑,亟需提振盈利能力】2024年保利發展實現營業收入3116.66億元,同比減少10.16%;預收房款達到3313.33億元,后續待結算收入儲備仍較為充足。毛毛利率為13.9%,同比降低了2.1個百分點,凈利率和歸母凈利率分別同比下降了2.1和1.9個百分點至3.1%和1.6%。企業近年來的盈利能力逐年下滑,亟需提振盈利能力。

??【非受限現金短債比降至1.01,財務仍然居于綠檔】2024年底保利的持有現金同比減少了9.3%至1341.67億元。剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金488.69億元之后,企業的非受限現金短債比為1.01,同比降低了0.27。凈負債率同比提升了1.46個百分點至62.67%,扣除預收后的資產負債率65.88%,同比降低了2.42個百分點,企業仍然居于“綠檔”。與此同時,2024年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資,因此讓2024年底企業的綜合融資成本同比下降了0.46個百分點至3.1%,融資成本持續處于行業極低水平。

??01 銷售

??規模穩居行業第一

??存貨去化面臨一定困難

??2024年保利發展實現全口徑銷售金額3230.29億元,銷售面積1796.61萬平方米,分別同比減少23.49%和24.7%,銷售額排名穩居行業第一。由于近年來保利拿地權益比例保持在較高水平,2024年企業簽約建面權益比例同比繼續提高了9.5個百分點至79.3%,將更加有利于營收與規模的匹配。

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??2024年保利實現回籠金額3277億元,銷售回款率為101.4%,有利于維持經營性現金流的穩定。與此同時,隨著保利自2022年開始“以銷定產”,主動控制新開工面積。企業的新開工面積自2021年開始就逐年減少,2024年的新開工面積為1276萬平方米,壓縮建安成本的同時,也讓企業在2024年底的存貨規模同比減少了8.2%至7986億元。但是其中竣工物業規模增長了21.2%至1994億元,對存貨的占比也提高了6.1個百分點至25%,企業的存貨去化面臨著一定的困難。

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??2024年保利持續發揮城市深耕優勢,38 個核心城市的銷售金額占比為90%,同比提升2個百分點。同時企業在14個城市的市占率超過10%,16個城市排名前三。從銷售區域分布來看,2024年對保利銷售面積貢獻最大的區域為珠三角區域,占比為30%,其次則是中西部區域的銷售面積占比為24%,海外項目的銷售面積占比則同比大增9個百分點,在環渤海區域的銷售占比則有所下滑。 從城市能級來看,二線城市的銷售面積占比為46%,同比降低5個百分點;三四線城市銷售面積占比也同比降低了4個百分點至35%。整體看來,由于海外項目的銷售增多,2024年保利的銷售區域和能級的分布同比出現了較大的變化。

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??02 投資

??拿地節奏明顯放緩

??總土儲仍然超過1億平米

??2024年保利發展新增項目35個,新增計容建筑面積為307.4萬平方米,拓展成本683億元,分別同比減少74%和58.2%,企業的拿地節奏明顯有所放緩。新增拓展計容建筑面積的權益比為91.1%,相比于2023年全年繼續提升了9.2個百分點,處于保利近年來拿地權益的最高水平。

3

??從城市能級來看,2024年保利重點投資一線城市,建面占比達到30.6%,相較于2023年全年提升了13.7個百分點,因此企業平均拿地成本為22217元/平米,同比提高了60.9%。從新增土儲建面的區域分布來看,占比最高的是珠三角區域,達到38.9%,同比略微降低了0.7個百分點,在其他三大區域的投資則相對平均。

3

??2024年底保利發展總土地儲備為12574萬平方米,同比減少了14.3%,土地儲備仍然較為充足。得益于近年來拿地的高權益比例,保利發展總土儲的權益比例達到了69.46%,創下了近年來的新高。就土儲區域分布來看,38.9%位于珠三角區域,中西部區域占比為33.2%,環渤海16.6%,長三角相對較少,占比為10.9%;就能級分布來看,三四線占比為44.3%,二線占比為42.6%,一線城市占比為12.8%,和期初的變化都不是很大。

3

??03 盈利

??利潤率持續下滑

??亟需提振盈利能力

??2024年保利發展實現營業收入3116.66億元,同比減少10.16%;預收房款達到3313.33億元,后續待結算收入儲備仍較為充足。利潤方面,企業實現毛利潤434.07億元,同比減少21.9%;在對存貨、長期股權投資、其他應收款計提減值準備合計約55 億元之后,凈利潤為97.38億元,同比減少45.6%;歸母凈利潤50.01億元,同比減少58.6%;扣除非經常性損益后的核心歸母凈利潤為42.57億元,同比減少63.9%。 

??從利潤率水平來看,2024年保利的毛利率為13.9%,同比降低了2.1個百分點,毛利率的下降主要是因為市場下行的影響;凈利率和歸母凈利率分別同比下降了2.1和1.9個百分點至3.1%和1.6%。企業近年來的盈利能力逐年下滑,亟需提振盈利能力。

3

??04 負債

??業績下滑加劇融資壓力
凈負債率達192%

??2024年保利實現經營活動現金流量凈額為62.57億元,但是由于投資支出加大,投資活動產生的現金流量凈額由去年的72.66億元轉為-13.31億元,因此期末持有現金同比繼續減少了9.3%至1341.67億元。剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金488.69億元之后,企業的非受限現金短債比為1.01,同比降低了0.27,非受限現金仍能基本覆蓋短期負債。

??截止2024年底保利的有息負債合計3488.16億元,同比減少了1.5%。凈負債率同比提升了1.46個百分點至62.67%,若將永續債計做負債,則凈負債率同比提升了1.44個百分點至65.12%。扣除預收后的資產負債率65.88%,同比降低了2.42個百分點,企業仍然居于“綠檔”。

??與此同時,2024年保利發揮規模央企財務優勢進行低成本融資,因此讓2024年底企業的綜合融資成本同比下降了0.46個百分點至3.1%,融資成本持續處于行業極低水平。

3

3

保利發展控股集團股份有限公司

統一社會信用代碼:91440101741884392G    經營狀況:存續    注冊資本:1197044(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  210    關聯風險  109

保利發展(山東)有限公司

統一社會信用代碼:91370203671773725A    經營狀況:存續    注冊資本:50000(萬元)

風險情況:  自身風險  1    變更提醒  111    關聯風險  55

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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