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??為規(guī)范中央預算內投資支持保障性租賃住房建設有關項目管理，提高資金使用效益，推進中央預算內投資管理制度化、規(guī)范化、科學化，近日，國家發(fā)改委印發(fā)了《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》，支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設。

??在此之前，2021年5月24日，住建部消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設部分別在沈陽、廣州召開了發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府負責人分兩批參加。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹出席會議并講話。

??此后，這40個城市將大力發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。

??事實上，城市住房領域的矛盾，隨著年輕一代租房者的消費升級，在租賃市場上尤其突出。規(guī)模化“大型租賃社區(qū)”的優(yōu)質、生態(tài)、穩(wěn)定和長效，對住房租賃市場的發(fā)展，構建新時代住房制度改革和長效機制建設，提供了有益的探索和實踐價值。

??在政策紅利、市場需求以及供應加大的多重加持下，越來越多的公寓運營機構加入到“大型租賃社區(qū)”這片藍海。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，目前已有15個不同背景的已入市或即將入市的“大型租賃社區(qū)”標桿項目，“社區(qū)化”已然成為租賃行業(yè)變革的“新航向”。

??注：“大型租賃社區(qū)”指可容納1000人及以上規(guī)模的租賃居住集群

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??重點城市租賃用地不低于10%

??2021年“兩會”政府工作報告中，“租賃住房”、“長租房”等關鍵詞多次被提及。具體來看，住房租賃發(fā)展方向包括：“租售并舉”仍是租賃行業(yè)最強基本面，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等。

??新年伊始，重點22城供地“兩集中” 政策推出，明確要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

??在克而瑞租售長期關注的核心八城中，以一線城市北京為例，2021年北京計劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計劃安排量增加60公頃。與此同時，土地供應向租賃住宅傾斜，在單列租賃住宅用地的基礎上，按照商品房供應下限等比例安排租賃住宅供應指標，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。

??二線城市以南京為例，4月9日晚間，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2021年度商品住宅用地供應計劃的有關說明。說明顯示，南京全市2021年租賃住房用地供應面積目標為87.15公頃，能夠提供租賃住房205萬平方米，約3.6萬套，租賃住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%。

??表：核心八城2020年、2021年住宅用地供地情況（萬方，%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??住房租賃市場的發(fā)展由供應側推動，如今土地供應政策向租賃用地傾斜，未來隨著租賃用地的分批次集中入市，特大型城市、重點城市的租賃住房供給將進一步擴大。

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??15個“大型租賃社區(qū)”入市或即將入市

??自2020年以來，“大型租賃社區(qū)”便成為了租賃行業(yè)的熱度詞匯，“大型租賃社區(qū)”即由若干集中式租賃住房組成的、可容納千人規(guī)模租賃居住的集群。

??在我國，從1980年代的租住公房，到后期的廉租房社區(qū)，再到當今部分地區(qū)存在的集宿區(qū)，都是由多棟住房物業(yè)組成的租賃社區(qū)，并配備有滿足租賃人群日常所需的公共活動空間。

??傳統(tǒng)的租賃社區(qū)，多將重點放在龐大租賃人口的生理需求上，往往忽略了社區(qū)人群的精神需求。隨著新時代租賃群體價值觀、消費觀的改變，新時代的“大型租賃社區(qū)”，被賦予了新的意義。

??不再僅僅是物業(yè)層面的集合，還是“多業(yè)態(tài)”的集合，除居住之外，同時關注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套辦公、商業(yè)、教育、醫(yī)療、藝術、娛樂等多業(yè)態(tài)融合的公共活動空間，構建滿足大批具有相同興趣、文化偏好和價值觀的租住群體生活全鏈條，甚至于全生命周期需求的租住生活共享空間，這也從實質意義上響應了國家號召的“租購同權”。

??圖：2020年我國四大一線城市不同體量集中式租賃公寓體量情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??從目前來看，截至2021年4月，我國上海、北京、深圳、廣州四大一線城市的集中式長租公寓中，項目體量超500間的中、大型租賃公寓項目僅占6%，其中，上海、深圳項目最多。

??雖然目前我國中、大型租賃項目相對較少，但規(guī)模化發(fā)展、集約化管理在發(fā)達國家成熟的租賃市場中早已應用。數(shù)據(jù)顯示，2008年，美國單體量20戶以上的大型租賃房屋占比就已有19%。十年來，該類型租賃項目占比更是顯著增加，至2018年占比已高達23%。

??圖：2008-2018年全美供應房型變化情況（內圈2008年，外圈2018年）

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??可以預見，未來大規(guī)模、集中式管理是租賃市場的必然發(fā)展趨勢。據(jù)克而瑞租售整理公開資料不完全統(tǒng)計，目前已有15個不同背景的已入市或即將入市的“大型租賃社區(qū)”標桿項目，上海項目依然是最多的。

表：15個已入市或即將入市的“大型租賃社區(qū)”

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??注：“大型租賃社區(qū)”指可容納1000人及以上規(guī)模的租賃居住的集群

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??城市近郊產業(yè)園附近成首選

??作為新興業(yè)態(tài)，我國大型租賃社區(qū)的運營模式尚在不斷摸索前進中。從現(xiàn)有的15個已入市或即將入市的大型租賃社區(qū)標桿項目的運營情況來看，相較于對地段、區(qū)位有較高要求的集中式白領公寓而言，在項目選址上，大型租賃社區(qū)多落位于城市近郊區(qū)。

??一方面，受大城市中心區(qū)域的地產資源趨于飽和影響，大型租賃社區(qū)的主要來源為城市郊區(qū)的工業(yè)廠房改建、15%自持住宅用地以及租賃用地建設；另一方面，由于大型租賃社區(qū)體量較大，建設成本較高，這些位于城市外圍的資產具有顯著的拿地成本優(yōu)勢。

??與此同時，隨著城市“產城融合”的推進，在國家“職住平衡”的號召下，產業(yè)聚集區(qū)成為了大型租賃社區(qū)的重要抓手。數(shù)據(jù)顯示，15個項目中，有10個項目落位于產業(yè)園中或產業(yè)園周邊。

圖：15個大型租賃社區(qū)標桿項目周邊產業(yè)園情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??由于大型租賃社區(qū)項目多位于城市郊區(qū)，周邊可依賴的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療資源較少，因而，比起商品住宅的社區(qū)景觀和配套打造，租賃社區(qū)更多考慮的是人們在社區(qū)內的共享、交流、生活、娛樂，從而配備一定比例的商業(yè)、辦公區(qū)域甚至酒店會所。從目前的案例來看，各大大型租賃社區(qū)基本上都自帶社區(qū)基礎配套，基本上可以滿足社區(qū)內租戶的基本需求。

圖：15個大型租賃社區(qū)標桿項目功能配套情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??從目前已開業(yè)的項目租金價格與周邊個人租賃價格進行比較分析發(fā)現(xiàn)，各個項目的溢價情況存在較大差異，部分項目存在明顯價格優(yōu)勢，如潤家樂璟東景生活社區(qū)、自如里·廣州黃埔凱得家青年社區(qū)、樂乎·張郭莊京盛時代社區(qū)和城投寬庭-灣谷社區(qū)，這四個項目的出租率皆保持在95%的水平以上。由此可見，部分“大型租賃社區(qū)”頗受市場歡迎。

圖：15個大型租賃社區(qū)標桿項目租金溢價情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租售整理

??2021年，伴隨租賃用地入市，將是我國租賃社區(qū)加速落地的一年，“大型租賃社區(qū)”是租賃產品中的新生力量，被賦予著新的意義與期望。目前我國“大型租賃社區(qū)”尚處于發(fā)展起步階段，這個賽道能走多遠尚未可知。相信隨著項目源源不斷地入市，數(shù)據(jù)與經(jīng)驗不斷積累，理解與研究更加深入，中國終將探索出符合國情的、真正落實“租購同權”的大型租賃社區(qū)發(fā)展模式。