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??李國(guó)慶 中房報(bào)記者 孟雙奎 沈陽(yáng)報(bào)道

??6月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，其中，沈陽(yáng)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上升了5.9%。沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上升了4.7%。

??通過(guò)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的12個(gè)月中，沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格整體漲幅不及二手房。

??沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)處于何種狀態(tài)？

??2021年初數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)掛牌量超過(guò)了11 萬(wàn)套。截止到6月25日，貝殼網(wǎng)平臺(tái)掛出二手房房源達(dá)143112套，從5月數(shù)據(jù)來(lái)看，沈陽(yáng)二手房數(shù)量還在持續(xù)增加，預(yù)測(cè)將很快突破16萬(wàn)套。

??同樣是二手房存量較大的重慶和天津，二手房存量也達(dá)到了十幾萬(wàn)套，但這兩個(gè)城市人口基于也相對(duì)較大，重慶人口3200萬(wàn)，天津人口1300萬(wàn)。相比重慶和天津來(lái)說(shuō)，沈陽(yáng)人口900萬(wàn)，二手房存量平均占比要高于以上兩個(gè)城市。

??從數(shù)據(jù)上看，二手房雖然是量?jī)r(jià)齊漲，但反映在市場(chǎng)上卻并不強(qiáng)勢(shì)。

??一名中介從業(yè)者告訴記者，沈陽(yáng)目前二手房市場(chǎng)銷售的確是不太理想，目前一套房源成交的平均周期是6個(gè)月。如果著急賣房子，房主必須要主動(dòng)降價(jià)，房?jī)r(jià)最好是整個(gè)園區(qū)最低的，才有可能2個(gè)月內(nèi)快速出手，如果房子有某方面缺陷，成交周期會(huì)長(zhǎng)達(dá)6-8個(gè)月，甚至更久。

??房主張先生稱，自己去年7月在中介掛出的一套房，已經(jīng)快一年的時(shí)間了，至今還沒(méi)賣出去，看房的人很多，中間也降過(guò)價(jià)，但始終沒(méi)有成交。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前沈陽(yáng)商品房存量超33萬(wàn)套，全市去化周期17個(gè)月，并不存在新房供不應(yīng)求的局面。分析人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)處于淡季，新房成交量都很低迷，隨著二手房成交量逐步下滑，未來(lái)環(huán)比上漲的可能性將大大降低。

??目前有哪些二手房存在漲價(jià)的可能

??有沈陽(yáng)地產(chǎn)專業(yè)人士分析稱，目前沈陽(yáng)整體二手房市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，相對(duì)于2017-2018年，沈陽(yáng)樓市火熱的時(shí)期，二手房“普漲”的階段在2018年后就已經(jīng)到達(dá)頂峰。目前二手房分化比較嚴(yán)重，并非所有的優(yōu)質(zhì)房源都漲價(jià)，漲幅比較明顯的，主要取決于以下幾種情況。

??其一，周邊有新項(xiàng)目開(kāi)盤。有品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，土地價(jià)值提升，帶動(dòng)周邊二手房漲價(jià)。比如萬(wàn)科、中海進(jìn)駐曹仲板塊后，長(zhǎng)白附近二手房都出現(xiàn)了一定程度上漲。

??每年沈陽(yáng)都有大量土地出讓，隨著土地價(jià)格不斷上漲，開(kāi)發(fā)商地價(jià)基礎(chǔ)上，加上建筑成本裝修費(fèi)用，以及提升住宅品質(zhì)裝修成本，其新盤售價(jià)往往要高于周邊二手房，新盤帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)，相應(yīng)周邊二手房的價(jià)格也水漲船高。

??其二，地鐵開(kāi)通。地鐵能極大改善該區(qū)域交通的便利性，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，但這種情況在地鐵1、2號(hào)線剛建成后的幾年比較明顯，隨著沈陽(yáng)地鐵線路規(guī)劃逐漸拓展，地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)逐漸弱。對(duì)二手房而言，拉動(dòng)作用也相對(duì)減小。

??其三，學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。學(xué)區(qū)的改善對(duì)二手房升值是最明顯的，例如，某小區(qū)因?yàn)閯澠＃績(jī)r(jià)每平方米一夜之間上漲了千元。另外，園區(qū)品質(zhì)提升也是某些二手房漲價(jià)的主因，比如更換了品牌物業(yè)，相應(yīng)服務(wù)水平提升，也反映在房?jī)r(jià)上。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市各區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)有很大不同，其中漲幅度最大的是和平區(qū)和沈河區(qū)，鐵西區(qū)、大東區(qū)相對(duì)穩(wěn)定。

??另外，房子的成交與房齡也有直接關(guān)系，目前最好賣的是滿五年的次新房，其次是房齡在10-15年的，最難賣的是房齡超過(guò)20年的“老破小”。中介人士告訴記者，“老破小”如果不占學(xué)區(qū)，即便在繁華地段也很難有漲價(jià)空間，不少房源降價(jià)都很難賣出去。

??通過(guò)貝殼網(wǎng)成交數(shù)據(jù)查詢，從2021年5月至今，沈陽(yáng)二手房成交數(shù)據(jù)，房齡10年內(nèi)共成交1232套，房齡20年以上共成交323套，前者是后者成交量的4倍。

??什么原因?qū)е露址繚q幅高于新房？

??可以說(shuō)，沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)早已進(jìn)入橫盤狀態(tài)，市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求。那么，為什么二手房?jī)r(jià)格漲幅還是超過(guò)了新房呢？

??房產(chǎn)專家分析，之所以在過(guò)去近一年時(shí)間內(nèi)，二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)了新房，其中很重要原因是，政府對(duì)新房進(jìn)行了限價(jià)。

??從2017年開(kāi)始，《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》正式發(fā)布，其中，第二條就指出，加強(qiáng)對(duì)三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域(不含沈撫新區(qū))內(nèi)在售商品住房項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)控指導(dǎo)。

??規(guī)定要求，開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，實(shí)行商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。對(duì)拒不接受商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。

??目前，這項(xiàng)政策已經(jīng)推出近4年時(shí)間，一直嚴(yán)格執(zhí)行。新房?jī)r(jià)格更多是受控于政府房?jī)r(jià)調(diào)控，相反，二手房?jī)r(jià)格完全由市場(chǎng)主導(dǎo)，價(jià)格波動(dòng)也更明顯。在全國(guó)房地產(chǎn)較熱的城市中，調(diào)控經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致新房和二手房倒掛情況產(chǎn)生，沈陽(yáng)雖然沒(méi)有明顯倒掛的現(xiàn)象，但一些熱門板塊也經(jīng)常出現(xiàn)類似情況，比如去年長(zhǎng)白板塊一些少量項(xiàng)目開(kāi)盤，其開(kāi)盤均價(jià)于周邊二手房非常接近。另外，還有最近關(guān)注度比較高的青年大街沿線某豪宅項(xiàng)目，開(kāi)盤價(jià)被限定在3萬(wàn)元/平方米內(nèi)。

??分析人士稱，如果新房?jī)r(jià)格放開(kāi)，其整體漲幅肯定會(huì)超過(guò)二手房，繼而帶動(dòng)二手房繼續(xù)上漲，這樣的做法，在“房住不炒”政策背景下，顯然是背道而馳的。之所以對(duì)新房?jī)r(jià)格管控，是因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格行情，對(duì)于沈陽(yáng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到“降溫”和穩(wěn)定的作用。同時(shí)也反映出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性和必要性。

??從去年9月開(kāi)始，沈陽(yáng)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已非常微弱，尤其是沈八條出臺(tái)后，對(duì)于個(gè)人二套住房首付提升至50%，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，二手房市場(chǎng)基本沒(méi)有大漲的可能性，之所以數(shù)據(jù)上體現(xiàn)二手房漲幅達(dá)到了5.9%，更多原因是去年8月以前漲幅較高導(dǎo)致。對(duì)于沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)而言，在新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定以及房源充足的前提下，漲價(jià)動(dòng)力明顯不足。