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??這兩年長租市場有一個非常明顯的變化：內(nèi)外資持續(xù)在北京和上海等核心城市發(fā)力中高端賽道。

??比如城家開辟的瑞貝庭、樂乎的芷岸以及雅詩閣的雅寓，另外，房企系萬科、保利等也展開了高端長租公寓布局。

??實際上，長租市場風向轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品線，主要還是因為保租房加速入市，導致部分城市租賃市場面臨一定下行壓力，租賃企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向了租金坪效和利潤率更具優(yōu)勢的服務式公寓。

??據(jù)克而瑞長租統(tǒng)計，截至2024年8月，北京和上海服務式公寓項目房源量市場占有量已經(jīng)達到了13%左右。

??除此之外，市場風向還有一個變化，即越來越多的中高端品牌采取長短租結合的經(jīng)營模式以提升收益，中高端服務式公寓的產(chǎn)品和服務正在趨近酒店化。

??去年以來，多個中高端服務式公寓品牌陸續(xù)在北京和上海等市場落地，部分企業(yè)明確將進一步拓展至更多的一二線城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市。

??但目前來看，北京和上海仍是高端產(chǎn)品線的主要陣地。

??根據(jù)克而瑞北京機構不完全統(tǒng)計，2023年至今超過60余家中高端長租公寓落地北京和上海，其中高端服務式公寓更是突破30家。

??租賃企業(yè)正在搶占高端市場。

??從市場需求來看，北京和上海對于高端服務式公寓需求較大，市場占有一定比例，同時相比其他長租公寓產(chǎn)品利潤率相對較高，也與保租房形成錯位競爭。

??根據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月，北京白領公寓和服務式公寓項目總量在集中公寓各類型產(chǎn)品中占比已達到93%，其中，服務式公寓占比達到13%。

??再來看上海，同樣是截至2024年8月，上海白領公寓和服務式公寓項目總量占比已達到90%，其中，服務式公寓的比重是12%。

??無論是北京，還是上海，服務式公寓均表現(xiàn)出高收益特征，租金坪效水平均在8.8元/天/㎡以上，這一數(shù)字是白領公寓及藍領公寓租金坪效的一倍左右。

??2024年以來，多家租賃企業(yè)高端產(chǎn)品線在北京集中入市。

??從新開業(yè)項目中，我們可以看出中高端產(chǎn)品線項目在激烈的市場競爭中展現(xiàn)自身要素的共性：區(qū)位要素與目標客群的高度匹配。

??一方面，優(yōu)越的區(qū)位條件能夠吸引更多中高端客群的關注，提升公寓的市場競爭力；另一方面，精準的客群定位則能指導公寓在區(qū)位選擇時更加聚焦于滿足目標客戶群的需求。

??區(qū)位選擇對于中高端長租公寓來說至關重要。

??優(yōu)先考慮緊鄰商業(yè)核心區(qū)、商務核心區(qū)或高端辦公區(qū)域，以方便租客通勤，同時享受周邊豐富的商務配套服務。而便捷的交通網(wǎng)絡是服務式公寓區(qū)位選擇的又一重要因素，另外鄰近機場等交通樞紐也是吸引國際客戶和商旅客戶的關鍵。

??除了區(qū)位選擇以外，空間和產(chǎn)品設計也是服務式公寓吸引客戶的關鍵點。在提升產(chǎn)品力的過程中，應注重設計的創(chuàng)新性與實用性相結合。

??另外，智能化管理與運營，已成為中高端長租公寓品質(zhì)化提升的重要方向。

??智能化系統(tǒng)的應用，讓公寓不僅僅是居住的空間，更是集便捷、舒適、安全于一體的生活場景。而智能化系統(tǒng)收集的海量數(shù)據(jù)(15.020, -1.62, -9.74%)（維權），是公寓運營商制定未來發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化服務流程的重要依據(jù)。通過對租客行為、居住偏好、服務需求等數(shù)據(jù)的深度分析，運營商可以更加精準地把握市場動態(tài)，預測行業(yè)趨勢，從而在產(chǎn)品設計、服務創(chuàng)新、營銷策略等方面做出更加科學合理的決策。

??對于多數(shù)長租公寓中高端產(chǎn)品線項目來說，提升項目出租率和坪效至關重要。

??目前，越來越多的中高端品牌采取長短租結合的經(jīng)營模式，長租獲得長期租約的穩(wěn)定性，短租獲得短期租約的高收益，以短租的商務、旅居等需求來彌補長租需求的不足。

??以某長租企業(yè)高端品牌為例，該品牌采取長短租模式，在酒店旺季時短租占比可達到50%-75%左右，而在酒店淡季時短租占比會下降到20%-30%左右，以減少淡季空置，最大限度增加坪效。

??在長短租模式下，該品牌部分項目單日坪效可達到10元以上，GOP率可達80%以上。

??值得注意的是，部分服務式公寓在產(chǎn)品設計之初，便充分考慮到長短租產(chǎn)品的差異性，從而進行細致的規(guī)劃和設計。在區(qū)域劃分上，公寓會區(qū)分長租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求，后期可能根據(jù)實際運營情況，將部分長租房也調(diào)整為短租房。這種劃分不僅有助于優(yōu)化資源配置，更能確保租客在居住體驗上的舒適度和滿意度。在房間內(nèi)部設計上，裝修、家電配置也會有一定的不同。

??長租公寓行業(yè)正趨近于酒店行業(yè)已成為一大趨勢。一方面，長短租模式對于運營的成本和要求較高，需要具有完備的從籌開到運營管理全鏈條的長日租運營體系支撐，同時在產(chǎn)品品質(zhì)和服務運營層面有更高的要求。

??隨著行業(yè)持續(xù)進化調(diào)整，租賃企業(yè)不斷落地中高端產(chǎn)品線，且長租公寓轉(zhuǎn)向長短租結合，以提升收益。

??隨著長租中高端產(chǎn)品線項目的持續(xù)落地，在滿足市場需求的同時也帶來了更加激烈的市場競爭，產(chǎn)品品質(zhì)和運營標準亦有趨同的趨勢。這對企業(yè)運營也提出了更高的要求，應針對各自的需求客群，制定對應的產(chǎn)品、運營和管理體系，以構筑競爭壁壘和獨特優(yōu)勢。