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??“感覺(jué)購(gòu)房機(jī)會(huì)來(lái)了！”

??近日走訪(fǎng)多個(gè)二手房交易中心發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)熱鬧非凡。購(gòu)房者張女士表示，我從年初就開(kāi)始看房，一直等到現(xiàn)在，感覺(jué)現(xiàn)在貸款政策好，利率合適，不想再錯(cuò)過(guò)了。

??賣(mài)房者也活躍在市場(chǎng)中。一位老業(yè)主陳先生表示：“市場(chǎng)有熱度，價(jià)格也不錯(cuò)，我就想把閑置的房子賣(mài)了，改善下自己的生活。”

??10月份，上海二手房市場(chǎng)猶如被點(diǎn)燃的火焰，成交量一舉創(chuàng)下新高，受“9·29新政”刺激，整體成交量明顯回暖。來(lái)自“一房一萬(wàn)”的最新數(shù)據(jù)顯示，上海10月二手房住宅成交套數(shù)環(huán)比大幅上揚(yáng)約70%，達(dá)到2.2萬(wàn)套，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)為之一振。

??今年一系列信貸政策的優(yōu)化調(diào)整無(wú)疑是這次市場(chǎng)回暖的重要推手。銀行貸款額度充裕，放款時(shí)間大幅縮短，首套房和二套房貸款利率穩(wěn)定在吸引購(gòu)房者的區(qū)間。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策在堅(jiān)守“房住不炒”原則下，朝著穩(wěn)定市場(chǎng)方向發(fā)力，給買(mǎi)賣(mài)雙方吃下“定心丸”。

??隨著一系列寬松政策的實(shí)施，原本潛在的購(gòu)買(mǎi)力被激活，紛紛涌入市場(chǎng)。房產(chǎn)中介們更是忙得不亦樂(lè)乎，上海鏈家同潤(rùn)二店店長(zhǎng)陳建輝表示，10月的業(yè)務(wù)量較9月翻了一番，帶看量與成交量大幅增長(zhǎng)。在“三改一”政策出臺(tái)后，大量購(gòu)房者獲得資格，其中近半數(shù)以上為首次置業(yè)且剛獲得購(gòu)房資格者。

??與二手房市場(chǎng)的火爆相比，新房市場(chǎng)則稍顯疲軟。雖然也有一定的增長(zhǎng)，但總體而言，新政給新房帶來(lái)的利好不及二手房。一些緊鄰市區(qū)且同環(huán)線(xiàn)價(jià)格最低的洼地成為此次新政的最大受益者，而外圍傳統(tǒng)區(qū)域的成交則起色不大。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，目前同一區(qū)域內(nèi)的新房?jī)r(jià)格相比二手房要貴 10%以上，若核算成本，現(xiàn)階段購(gòu)買(mǎi)二手房較為劃算。不過(guò)，隨著人們對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提高，一些家庭為改善居住條件，如更換更大面積的房子、選擇更好的居住環(huán)境等，依然會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)新房。

??忙得不可開(kāi)交

??房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士作為市場(chǎng)的敏銳感知者，對(duì)10月的火爆行情感觸尤深。

??“10月業(yè)務(wù)量較9月翻了一番，帶看量與成交量大幅增長(zhǎng)，我們忙得不可開(kāi)交。”上海鏈家同潤(rùn)二店店長(zhǎng)陳建輝表示，在外地戶(hù)籍社保“三改一”政策出臺(tái)前，置換客為市場(chǎng)主力軍；政策出臺(tái)后，大量購(gòu)房者獲得資格，其成交客戶(hù)中近半數(shù)以上為首次置業(yè)且剛獲得購(gòu)房資格者。

??上海鏈家宜川店店長(zhǎng)劉娟則表示，10月宜川板塊二手房成交了100多套，相比9月增加約30%，即多了三四十套。購(gòu)房人群包括置換者、首套剛需者以及一些單身且社保滿(mǎn)3年的人，成交總價(jià)在100萬(wàn)至600萬(wàn)元之間。有人賣(mài)掉兩三百萬(wàn)元的房子，從郊區(qū)外環(huán)外換到了市中心。劉娟還提到，大戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)群體較少，四五十平方米的剛需盤(pán)是成交主力，占比一半以上。她認(rèn)為11月份市場(chǎng)應(yīng)該也還不錯(cuò)。

??我愛(ài)我家北蔡店店長(zhǎng)楊晨光感觸更深，他表示，門(mén)店10月份成交量是9月份的3倍，以置換客為主，成交價(jià)格在300萬(wàn)至500萬(wàn)元之間，基本為首套房，小房換大房。近期市場(chǎng)上房源較多，拋售者眾多，尤其是2019至2020年前后買(mǎi)進(jìn)的小戶(hù)型房子，因滿(mǎn)2年免增值稅而全部降價(jià)拋售。

??在楊晨光看來(lái)，交易量提升源于稅收政策變化，個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從 5年調(diào)整為2年，且取消了普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少了住房交易成本，在一定程度上刺激了二手房交易。楊晨光算了一筆賬，“五改二”政策后，一套500萬(wàn)元的二手房可節(jié)省近30萬(wàn)元稅費(fèi)。外環(huán)外二手房交易量高，主要是因?yàn)橘?gòu)房門(mén)檻低。

??此外，孩子上學(xué)是購(gòu)房人群的重要考量因素之一。在上海，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊的二手房一直備受矚目。部分家長(zhǎng)為讓孩子獲得更好的教育資源，會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，這在一定程度上推動(dòng)了二手房成交。陳建輝透露，其所在板塊房源價(jià)格在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)，除首次置業(yè)人群外，約四成購(gòu)房者是為孩子上學(xué)而買(mǎi)房。

??新房略顯疲軟

??相比二手房市場(chǎng)的活躍，新房交易量稍顯疲軟。

??上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明，10月上海新房成交量為5283套，環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比增長(zhǎng)4%；成交金額467億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比增長(zhǎng)9%。10月僅有20個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)入市，環(huán)比減少近半成，其中3個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分。雖有融創(chuàng)外灘壹號(hào)院等豪宅支撐，成交均價(jià)仍維持在較高位置。

??從各總價(jià)段成交情況來(lái)看，400萬(wàn)~600萬(wàn)元、600萬(wàn)~800萬(wàn)元總價(jià)的新房成交依舊是主力，其中600萬(wàn)~800萬(wàn)元總價(jià)的新房成交環(huán)比漲幅最大。而這批房源正好對(duì)應(yīng)著上述買(mǎi)入中外環(huán)間新房的剛需、剛改客群。

??一些緊鄰市區(qū)且同環(huán)線(xiàn)價(jià)格最低的洼地，成為了此次新政的最大受益者。

??這些樓盤(pán)恰好能滿(mǎn)足剛需購(gòu)房者的預(yù)算與需求，比如浦東周康板塊的港城中環(huán)匯·云啟（成交336套）、寶山南大板塊的保利·海上瑧悅（成交121套）、中環(huán)·金茂府（成交85套）、中環(huán)置地中心·潤(rùn)府（成交63套）、大華·公園柏翠（成交52套）。

??與之相比，外圍傳統(tǒng)區(qū)域的成交起色不大。嘉定某新盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人張華表示，他們項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般。雖然現(xiàn)在首付比例只需15%，但項(xiàng)目單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在700萬(wàn)元以上，屬于剛需改善項(xiàng)目，導(dǎo)致購(gòu)房人群以置換客為主。然而，這些客戶(hù)原本的房子未能出清，無(wú)法形成閉環(huán)。

??58安居客研究院研報(bào)顯示，目前一線(xiàn)城市市場(chǎng)的熱度反彈在10月下旬已有所趨緩。換言之，11月一線(xiàn)城市熱度很難持續(xù)如10月一般保持高位，市場(chǎng)熱度會(huì)高于8、9月水平，但難以超過(guò)10月。因此，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整仍存在一定的脈沖效應(yīng)，但后續(xù)政策持續(xù)跟進(jìn)后，市場(chǎng)有望呈現(xiàn)波折向上的態(tài)勢(shì)。