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??自2024年底全國住房城鄉建設工作會議提出“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售”以來，現房銷售試點開始加速落地。

??2025年5月6日，河南信陽市住房和城鄉建設局發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，明確提出：文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。適用范圍為中心城區。

??“現房銷售”和“商品房預售制”相對，指的是已完成建設并取得入住許可的商品住宅，核心特點為“即買即交付”。

??數據顯示，截至2025年2月全國現房銷售占比達32.16%，較2024年全年26.97%提升5.19%，為近十年來最高點。

??此外，據CRIC統計，2024年以來，全國至少32個省市推進現房銷售試點相關文件。

??但從目前來看，現房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，真正意義上的現房銷售仍有很長一段路要走，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

近期，信陽市住房和城鄉建設局發布《關于加強商品房售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示，公示期2025年5月6日至2025年5月15日。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。適用范圍為中心城區，新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準。

??消息一出，將現房銷售的討論度再次推向臺前。

??從“現房銷售”發展時間點來看，早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市已出現個別現房銷售的地塊。隨后，在市場上行周期下，蘇州、杭州等城市也試圖通過“現房銷售”來控制土地市場過熱的勢態。

??2020年5月，《海南省住房和城鄉建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》發布。在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。這也使得海南成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。

??到了2023年，1月17日全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長倪虹提到“有條件的可以進行現房銷售”，隨后廣東、山東、四川、安徽、河南等地積極反應，并開始推行現房試點。

??2023年9月，雄安新區取消了商品房預售制度，成為繼海南后第二個進行全面現房銷售的地區。

??2024年8月，住建部就加快構建房地產發展新模式中提到“有力有序推進現房銷售”，并明確“在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。”

??2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。 會上系統總結2024年工作，部署進一步全面深化住房城鄉建設領域改革，明確2025年重點任務，指出要推動構建房地產發展新模式，其中包括“大力推進商品住房銷售制度改革”。

??據CRIC不完全統計，2024年以來，全國至少32個省市發布推進現房銷售試點相關文件。

??從政策內容來看，大部分省市采取以鼓勵為主，輔以稅收優惠、緩繳配套設施費、鼓勵金融機構給予貸款優惠政策等措施。像此次河南信陽市這樣明文發布“一律實行現房銷售”的仍為極少數。

??主要還是因為目前不具備全面鋪開的條件，只能通過以點帶面的方式逐步試行。

??根據國家統計局數據，2025年1-2月全國現房銷售面積達2960.83萬平方米，期房銷售面積達6246.16萬平方米，現房銷售面積占比升至32.16%。較2024年全年26.97%提升5.19%，較2020年低點時增長近22%。

??近10年來，我國商品住宅現房銷售比例先降后升，2015年-2020年，現房銷售占比由23%逐步回落至10.16%，2022年起，受新房交付事件影響，購房者對現房偏好增加，現房銷售占比開始觸底反彈，目前已達十年來的最高點。

??需要注意的是，近年來現房銷售面積的提升在很大程度上并非主動選擇。

??大部分現房房源為整體市場轉冷時期的滯銷房源及尾盤。在行業下行壓力下，不少項目被動從期房賣到現房，其中雖然有部分為“現房地塊”、部分為開發商主動選擇現房銷售，但整體而言，仍以“被動期房”為主。

??這一點也可以從現房和期房的銷售均價看出，2019年至今現房銷售價格整體低于期房價格，且從2020年起差距變大。

??一般而言，現房銷售拉長了項目的回款周期，從而影響企業的盈利，因此大多主動現房項目都保持了較高的利潤空間，且大部分都為中高端項目。

??以上海黃浦區五里橋街道104街坊39/1地塊為例，該地塊為上海現房銷售試點地塊，自2014年拿地到2020年項目開盤，歷經了6年時間，最終推出28戶190平以上大平層房源，均價137000元/平方米（拿地樓板價59859元/平方米），2020年全年以該項目為中心周圍3公里內的項目成交均價為122457元/平方米。

??同樣的從北京2021年拍出的“現房銷售地塊”來看，僅有優質土地資源能夠到達熔斷價后到達這一環節，因此大多數現房項目分布于朝陽區、海淀區這兩個重點區域，且房價與地價之間大多留足了相對充裕的盈利空間。

??就現房銷售本身來看，目前全國各地的市場都處于一個縮量的階段，整體政策走向也以“優化增量”“盤活存量”為主。現房銷售受“現房”要求影響，一方面從拿地到開盤的整體周期將被明顯拉長，另一方面要完成建設才能銷售，這在一定程度上有“控增量”“化風險”的作用。

??同時，從全國首個現房銷售政策的省份海南來看，截至目前海南實施現房銷售已經有4年有余，已有超過8萬套住房（含安居房）實現了現房銷售。

??經過壓力測試、企業適應、市場磨合，第一批現房交付的商品住宅項目已于2022年陸續上市。除了“所見即所得”“質價相符”的優勢特性之外，還倒逼開發企業更加注重提升住宅品質，完善設施配套，以滿足客戶需求，并助推了建筑業向智能化、生態化、裝配式轉型升級。

??在整體新房市場加速進入“好房子”時代下，現房銷售也對促進“提質增效”有一定的推動作用。

??需要注意的是，從現階段來看，推進現房銷售還是存在一定的難點，包括土地出讓制度、金融政策、財稅政策、銷售制度等一系列配套政策和制度都要逐一跟上。

??這些配套政策和制度落實完善還有較長的路要走。

??當前正處于房地產發展模式和機制轉變的關鍵期，有序推進現房銷售有助于新模式的建立。

??但就當前的房地產市場形勢和壓力而言，現房銷售對于房企和地方政府都會帶來一系列影響。其中如何避開負面影響或者弱化負面影響，依然是一個大的問題。

??尤其是目前房企資金流壓力依然較大，現房銷售既考驗企業資金實力也考驗其對市場的判斷能力，轉型期間必然承受一系列“陣痛”。